（2015）浙杭民终字第3303号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-03-31

案件名称

杭州温亨实业有限公司与浙江图丰石材有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州温亨实业有限公司,浙江图丰石材有限公司,杭州振辉化工有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第3303号上诉人（原审原告）：杭州温亨实业有限公司。法定代表人：陈正觉。被上诉人（原审被告）：浙江图丰石材有限公司。法定代表人：叶福清。委托代理人：程学满、孙彬。原审第三人：杭州振辉化工有限公司。法定代表人：施辉。上诉人杭州温亨实业有限公司（以下简称温亨公司）因与被上诉人浙江图丰石材有限公司（以下简称图丰公司）、原审第三人杭州振辉化工有限公司（以下简称振辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧义民初字第1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年3月27日，振辉公司与图丰公司签订《厂房租赁合同》，书面约定：1.振辉公司将其位于杭州市萧山区河庄街道三工段的厂房共计20628㎡（包括3号车间计15226㎡、西边辅房505㎡、水泵房30㎡、办公楼4867㎡）出租给图丰公司。2.租赁期限自2013年4月16日起至2023年4月15日止，计10年。3.租期以三年为一期，第二期起按上期的租金每期递增8%，以后以此类推。第一期年租金在签订合同起2日内一次性付清2426000元（20628㎡×9.8元／㎡／月）及100000元保证金（押金）。第二期从2016年4月15日起每年租金为2620000元，第三期从2019年4月15日起每年租金为2830000元，第十年2022年4月15日起每年租金为3056000元。每年租金支付须在上年的到期日前60天支付下年租金并一次性付清。该合同还约定：1.租赁期间，图丰公司不得擅自将房屋转租、转让或者转借，如确需转租、转让或者转借，应事先征得振辉公司书面同意。2.图丰公司未按约交纳租金、水、电费等相关费用，每逾期一日，每日应当向振辉公司支付未交付金额的千分之十的滞纳金，振辉公司并也可解除合同。3.由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由过错的一方承担违约责任；违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金。图丰公司在承租上述合同所约定的厂房后，为将部分厂房转租给温亨公司，双方于2014年4月29日签订《厂房租赁合同》，书面约定：1.图丰公司将承租的上述3号车间的5235.84㎡转租给温亨公司。办公楼另计。2.租赁期限自2014年5月10日起至2023年4月9日止，计9年。3.租期第一期二年为一期，第二期起按上期的租金每期递增8%，以后以此类推。第一期年租金在签订合同日起2日内一次性付清753960元（单价为12元／㎡／月）。第二期从2016年5月10日起每年租金为814277元，第三期从2019年5月10日起每年租金为879420元，以此类推。每年租金支付在上年的到期日提前30天支付下年租金并一次性付清。该合同还约定：1.租赁期间，温亨公司不得擅自将房屋转租、转让或者转借，如确需转租、转让或者转借，应事先征得温亨公司书面同意。2.温亨公司未按约交纳租金、水、电费等相关费用的，每逾期一日，每日应当向图丰公司支付未交付金额的千分之十的滞纳金。3.由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由过错的一方承担对方全部经济损失赔偿责任，同时违约方应向守约方支付该厂办房年租金30%的违约金。2014年5月7日，双方签订《厂房出租补充协议》，书面约定“补充增加办公楼2楼东面半层房间，中间大堂共用，东面楼梯共用，楼层半层面积计518平方米，房租和厂房同期同价计算，每一期房租计74592元，（水电费各自负担，同时各自做好办公楼的安全卫生工作，共同维护办公楼清洁舒适的办公环境）。其他参照原合同。上述合同、协议签订后，温亨公司向图丰公司支付了自2014年5月10日起至2015年5月9日止的租金，合计828552元。之后，由于图丰公司未按照约定期限向振辉公司支付第三年的租金及水电费，振辉公司于2015年3月27日发出催款通知单。因未果，故振辉公司于2015年3月27日对图丰公司承租的上述厂房（包括图丰公司转租给温亨公司的部分）进行停水停电。2015年3月31日，振辉公司因图丰公司支付了水电费，故恢复供电供水。同时，根据温亨公司、图丰公司的约定，温亨公司应于2015年4月9日付清第二年的租金，而温亨公司出于振辉公司向图丰公司催款和停电停水的行为等情况考虑，故未按约定期限向图丰公司支付应付的租金。2015年4月16日，振辉公司因图丰公司仍未支付应付的租金，故再次对图丰公司承租的上述厂房（包括图丰公司转租给温亨公司的部分）进行停水停电，并于2015年4月18日向温亨公司发出书面通知。2015年4月21日，温亨公司与振辉公司协商后，振辉公司恢复供水供电。经温亨公司、图丰公司分别与振辉公司协商后，三方达成合意，即自2015年4月15日起，减少图丰公司向振辉公司承租的房屋面积，所减少的面积包括上述图丰公司转租给温亨公司的房屋，而温亨公司承租的房屋自2015年4月16日起与振辉公司发生租赁合同关系，温亨公司直接向振辉公司支付租金。另查明，温亨公司成立于2014年6月17日。2015年6月18日，温亨公司以图丰公司单方违约为由，向原审法院提起诉讼，请求：1、依法确认图丰公司违约，判决解除双方于2014年4月29日签订的《厂房租赁合同》；2、图丰公司偿还温亨公司一个月的租金69046元；3、图丰公司向温亨公司支付违约金248565.60元。庭审中，温亨公司经原审法院释明，变更诉讼请求，要求：1、图丰公司偿还一个月的租金69046元；2、图丰公司支付违约金248565.60元。原审法院认为，温亨公司、图丰公司系两个不同的独立法人，双方签订的《厂房租赁合同》、《厂房出租补充协议》系其真实意思表示。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”结合本案，按照经验法则可以认定振辉公司在温亨公司成立时知道或者应当知道图丰公司转租的事实，鉴于温亨公司、图丰公司租赁合同关系形成于2014年4月29日，而振辉公司直至2015年4月18日表示过异议，时间跨度超过六个月。综上，温亨公司、图丰公司之间的租赁合同关系成立且有效，合同所约定的内容对双方当事人均具有约束力。同时，由于双方之间的租赁合同关系在诉前已经解除，并于2015年4月16日起分别与振辉公司建立租赁合同关系。因此，根据温亨公司实际支付的租金至2015年5月9日和温亨公司自2015年3月27日起至2015年3月30日止因图丰公司拖欠水电费被停水停电的事实，温亨公司多交28天的租金，按照年租金828552元的标准，温亨公司多交的租金为63560.15元，该款图丰公司应予返还，对温亨公司超出部分的主张，不予支持。关于温亨公司根据其与图丰公司签订的《厂房租赁合同》所约定的“由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由过错的一方承担对方全部经济损失赔偿责任，同时违约方应向守约方支付该厂办房年租金30%的违约金。”内容向图丰公司主张违约金的诉讼请求，综合该案来讲，按照合同约定，温亨公司应于2015年4月9日向图丰公司交纳自2015年5月10日起至2016年5月9日止的租金，虽然自2015年3月27日起至2015年3月30日止，温亨公司因图丰公司拖欠振辉公司水电费遭停水停电，但在温亨公司付款日前，振辉公司恢复了供水供电。因此，温亨公司以此作为不安抗辩而拖延支付租金的理由不能成立。同时，不可否认，由于图丰公司拖欠振辉公司的租金和水电费，使温亨公司无法正常使用租赁物，应视为违约。综上，由于温亨公司、图丰公司在履行合同中分别存在上述违约行为，故温亨公司依照上述合同约定向图丰公司主张违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年9月15日判决：一、图丰公司于判决生效之日起十日内返还温亨公司租金63560.15元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回温亨公司的其余诉讼请求。案件受理费6064元，温亨公司负担4675元，图丰公司负担1389元。宣判后，温亨公司不服，向本院提起上诉称：原审法院在事实认定中忽略了图丰公司拖欠振辉公司242.6万租金这一重要情节，否定温亨公司行使不安抗辩，驳回温亨公司主张违约金的请求，属认定事实和适用法律错误，请二审法院予以纠正。一、图丰公司应于2015年2月15日向振辉公司交付租金242.6万元，至2015年3月27日、4月13日振辉公司发出催款通知，图丰公司已逾期两个月未交付租金。温亨公司依约本应在2015年4月9日前交付租金，图丰公司是否依约向振辉公司支付租金与温亨公司的利益息息相关。基于图丰公司拖欠振辉公司2015至2016年度整年的租金未付的严重违约行为，振辉公司有随时解除与图丰公司合同的可能。温亨公司为了保护自身合同利益，防止损失扩大而中止支付租金，显然属于行使不安抗辩。而原审法院认定“按照合同约定，温亨公司应于2015年4月9日向图丰公司交纳自2015年5月10日起至2016年5月9日止的租金，虽然自2015年3月27日起至2015年3月30日至，温亨公司因图丰公司拖欠振辉公司水电费遭停水停电，但在温亨公司付款日前，振辉公司恢复了供水供电。因此，温亨公司以此作为不安抗辩而拖延支付租金的理由不能成立。”，原审法院主观地认为温亨公司未付租金的理由是因为图丰公司拖欠水电费遭停水停电，却完全忽略了图丰公司已拖欠振辉公司整年租金两个月未付的这一严重违约事实。图丰公司对振辉公司拖欠水电费与拖欠整年租金的性质完全不同。假如温亨公司在2015年4月9日前交付整年租金，而图丰公司仍然未向振辉公司交付租金，合同被解除，那么温亨公司的合同利益何以保障？二、原审法院援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定属无的放矢，适用法律错误。首先，没有证据证明振辉公司知道或者应当知道图丰公司转租厂房，原审法院以经验法则及“时间跨度超过六个月”认定振辉公司认可转租行为的依据不足；其次，该规定约束的主体是出租人和转租人，具体到本案是振辉公司和图丰公司。振辉公司不同意图丰公司的转租行为，否认温亨公司的承租权，温亨公司作为次承租人即使在2015年4月9日前向图丰公司交付租金租赁权也无法保障；三、原审法院机械、生硬地理解温亨公司未在2015年4月9日交付租金而认定温亨公司也构成违约显属错误。温亨公司支付的租金至2015年5月9日，温亨公司依约在2015年4月9日的交付次年租金的前提是温亨公司能够继续使用厂房。因图丰公司拖欠振辉公司整年租金，温亨公司的厂房随时有可能被振辉公司收回。在此情况下，温亨公司中止支付租金显然是正当合理的，系行使不安抗辩。图丰公司的在先违约行为与温亨公司中止交付租金存在因果关系，图丰公司在先违约是温亨公司中止支付租金的原因，温亨公司中止支付租金是图丰公司在先违约的必然结果。原审法院仅以温亨公司未在2015年4月9日交付租金就认定温亨公司违约，否定温亨公司行使不安抗辩，缺乏依据。四、原审法院认定2015年4月21日温亨公司继续使用厂房系三方达成合意缺乏依据。鉴于图丰公司拖欠振辉公司整年租金和水电费未付导致温亨公司厂房两次停水停电，温亨公司为了恢复生产经营、减少损失不得已从2015年4月16日起重复向振辉公司交付租金（温亨公司已向图丰公司交付至2015年5月9日的租金）。该节事实也更加证实了图丰公司的违约行为及所致温亨公司的生产经营损失，否则温亨公司不可能租期未满重复支付租金。综上所述，温亨公司中止支付租金系基于图丰公司拖欠振辉公司整年租金两百万余元未付且厂房停水停电，属不安抗辩，温亨公司并不存在任何违约行为。原审法院既已认定图丰公司违约，就应依据合同约定支持温亨公司的违约金诉求，况且双方签订的合同文本是由图丰公司提供。故提起上诉，请求二审法院：撤销杭州市萧山区人民法院作出的（2015）杭萧义民初字第1488号民事判决第二项，改判图丰公司向温亨公司支付违约金248565.6元或者将本案发回重审。被上诉人图丰公司答辩称：一、图丰公司与温亨公司之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，该合同关系合法有效，合同所约定的内容对双方当事人均具有约束力。本案中，图丰公司与温亨公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房出租补充协议》系双方真实意思表示。原审法院根据经验法则及振辉公司在庭审中的陈述，认定振辉公司在温亨公司成立时知道或者应当知道图丰公司转租的事实，认定事实清楚。事实上，图丰公司与温亨公司承租的用于经营的案涉房屋属于同一地块，温亨公司在成立时亦需要振辉公司配合办理相关手续，振辉公司主张不知道图丰公司转租行为，没有事实依据，亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定。因此，图丰公司与温亨公司的租赁合同系合法有效，双方均应当按照租赁合同的约定履行合同义务。二、温亨公司未能按照租赁合同约定于2015年4月9日前向图丰公司交纳租金的行为系违约行为，温亨公司主张系行使不安抗辩权而拖延支付租金的理由不能成立。（一）实体上，温亨公司主张不安抗辩权缺乏事实及法律依据。案涉房屋虽于2015年3月27日至2015年3月30日停水停电，但是在2015年4月9日（合同约定的温亨公司向图丰公司交纳租金的履行期限）前，图丰公司、温亨公司与振辉公司积极协商，已经恢复了案涉房屋的供水供电。因此，就本案事实而言，不存在行使不安抗辩权的条件和事实基础，温亨公司无故中止履行向图丰公司交纳租金的义务，系违约行为，应当承担相应的违约责任。（二）从不安抗辩权的行使方式来说，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定，当事人依照该法之规定中止履行的，应当及时通知对方。图丰公司自始没有收到温亨公司中止履行的通知。为了兼顾后给付义务人的利益，也便于其能及时提供适当担保，法律明确规定行使不安抗辩权的，应及时通知。该通知的内容应当包括中止履行的意思表示和要求提供适当担保的合理期限。而案涉房屋租赁合同纠纷中，温亨公司主张其系行使不安抗辩权，但自始至终图丰公司从未收到过温亨公司的通知，温亨公司虽主张其系行使不安抗辩权所以未能于2015年4月9日前向图丰公司交纳2015年5月10日至2016年5月9日止的租金，但温亨公司在一审程序中并不能举证证明其已经履行了行使不安抗辩权应当负有的通知义务。因此，图丰公司认为，温亨公司不向图丰公司履行交纳租金义务的行为系违约行为，并不能成立行使不安抗辩权。综上，本案中，图丰公司与温亨公司在案涉合同的履行中分别存在违约行为，且图丰公司与温亨公司案涉租赁合同已经解除，鉴于双方均存在违约行为，基于公平原则，应当各自承担相应的违约责任。因此，原审法院判决温亨公司向图丰公司主张违约金的诉讼请求依据不足，认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。原审第三人振辉公司对温亨公司的上诉未进行答辩。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明，2015年4月20日温亨公司就案涉房屋向振辉公司支付2015年4月15日至4月21日的租金，此后温亨公司继续使用案涉房屋并向振辉公司支付租金。2015年4月29日图丰公司与振辉公司达成面积调整协议，自2015年4月15日起将图丰公司的租赁面积减为11046平方米，案涉房屋包含在减少的面积中。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，温亨公司与图丰公司签订的《厂房租赁合同》及《厂房出租补充协议》系双方真实意思表示。温亨公司系在上述合同、协议签订后成立，其注册登记的住所地则是案涉房屋所在地。根据公司注册登记的相关规定，温亨公司注册登记时需要作为房屋所有权人的振辉公司协助出具住所证明材料。原审法院认定振辉公司知道或应当知道房屋转租的事实，并无不当。温亨公司与图丰公司房屋租赁合同关系存续期间，振辉公司也未曾以图丰公司将案涉房屋转租给温亨公司未经其同意为由要求解除合同或确认合同无效。故振辉公司是否同意转租并不影响案涉合同、协议的效力。案涉合同、协议亦不存在法律、法规规定的应当认定为无效的其他情形。综上，温亨公司与图丰公司所签《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》合法有效，对双方当事人均具有拘束力。在图丰公司与温亨公司的租赁合同关系中，图丰公司作为出租人，保证案涉房屋在租赁期间符合约定用途、处于适于使用的状态是其基本的合同义务。温亨公司作为承租人，则应当按照约定支付租金。根据双方的约定，温亨公司租赁案涉房屋的用途是厂房、办公、宿舍、食堂。水、电能够正常使用是案涉房屋正常使用的必然要求。图丰公司拖欠振辉公司租金及水电费，致使振辉公司对案涉房屋停水、停电，从而导致温亨公司无法正常使用案涉房屋，应当认定图丰公司构成违约。但振辉公司第一次对案涉房屋停水、停电发生在2015年3月27日至2015年3月30日，而根据双方合同约定，温亨公司应当向图丰公司支付第二年租金的时间是2015年4月9日，即在温亨公司应当支付租金前，案涉房屋已经恢复供水、供电。温亨公司可以据此要求减少租金或不支付相应租金，并要求图丰公司承担相应的违约责任，但其以此为由不按期支付第二年租金，没有合同及法律依据。至于温亨公司有关其不支付租金系因图丰公司拖欠振辉公司整年的租金，振辉公司有可能随时解除合同，其合同利益无法保证，其不向图丰公司支付租金系行使不安抗辩权的上诉理由，本院认为，图丰公司未向振辉公司支付整年租金，根据双方合同的约定，振辉公司有权解除合同，图丰公司确有不能履行其与温亨公司所签合同的可能，即丧失履行能力的可能，温亨公司可以据此行使不安抗辩权，中止履行其支付第二年租金的义务，但应及时通知图丰公司。现温亨公司并未提供证据证明其已经及时通知图丰公司，温亨公司的行为不属于正当行使不安抗辩权的行为，原审法院认定其构成违约，并无不当。但原审法院仅以双方均违约为由对温亨公司要求图丰公司支付违约金的诉讼请求不予支持，不当。虽然双方当事人对于违约金的约定是：“由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由有过错的一方承担对方全部经济损失赔偿责任，同时违约方应向守约方支付该厂办房年租金30%违约金”，但并不能据此认定双方违约时，任何一方均无权向对方主张违约金。根据合同法第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，据已查明的案件事实，案涉房屋停水、停电电期间为2015年3月27日至2015年3月30日及2015年4月16日至2015年4月20日。2015年3月27日至2015年3月30日的停水、停电发生在图丰公司与温亨公司租赁合同关系存续期间，温亨公司因此次停水、停电所受损失自然可以要求图丰公司承担。对于2015年4月16日至2015年4月20日的停水、停电，虽然双方之间的租赁合同关系因温亨公司就案涉房屋直接向振辉公司支付租金与振辉公司形成租赁关系，温亨公司与振辉公司达成面积调整协议而应认定为自2015年4月15日即终止，但由于此次案涉房屋停水、停电的原因仍是图丰公司未按约向振辉公司支付租金，且此次停水、停电发生在温亨公司向振辉公司支付租金及图丰公司与振辉公司达成面积调整协议之前，即事实上图丰公司与温亨公司之间的租赁合同关系终止之日在此次停水、停电之后，图丰公司仍应对温亨公司因此次停水、停电所受损失承担赔偿责任。虽然温亨公司并未提供证据证明其因此所受损失，但鉴于其租赁案涉房屋是用于生产经营，房屋不能正常使用必然会给其造成损失，对其要求支付违约金的诉讼请求应酌情予以支持。考虑到图丰公司违约行为持续的期间、温亨公司因此可能遭受的损失，本院在双方约定的基础上，酌情确定图丰公司支付温亨公司违约金5万元。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧义民初字第1488号民事判决第一项；二、撤销杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧义民初字第1488号民事判决第二项；三、浙江图丰石材有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州温亨实业有限公司支付违约金5万元；四、驳回杭州温亨实业有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6064元，由杭州温亨实业有限公司负担3896元，由浙江图丰石材有限公司负担2168元；二审案件受理费5028元，由杭州温亨实业有限公司负担4017元，由浙江图丰石材有限公司负担1011元。杭州温亨实业有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费；浙江图丰石材有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审判长　　余文玲审判员　　张一文审判员　　盛　峰二〇一六年一月十四日书记员　　赵　勤来源：百度搜索“”