（2015）龙民初字第01188号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-18
案件名称
原告刘琴、余正菊诉被告龙里县铁五建置业有限责任公司商品房预售合同纠纷案判决书
法院
龙里县人民法院
所属地区
龙里县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘琴,余正菊,龙里县铁五建置业有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款
全文
贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第01188号原告刘琴，女，汉族，贵州省黔西县人。原告余正菊，女，蒙古族，贵州省黔西县人。委托代理人刘波，男，蒙古族，贵州黔西县人。系原告刘琴胞兄。（一般授权）被告龙里县铁五建置业有限责任公司，住所：贵州省龙里县山林路1号贵龙城市经济带建设指挥部，现已搬迁至龙里县谷脚镇。法定代表人邓树传，系该公司总经理。委托代理人丁佳玉，女，湖南省衡阳市人，系被告公司法务部工作人员。（特别授权）委托代理人王华，北京市中银律师事务所律师。（一般授权）原告刘琴、余正菊诉被告龙里县铁五建置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法适用简易程序于2015年12月17日公开开庭进行了审理，原告刘琴、余正菊及共同委托代理人刘波，被告龙里县铁五建置业有限责任公司委托代理人丁佳玉、王华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称：2012年8月，原告根据被告发布的广告要约，到被告处办理了交20万元抵40万元购房款的白金会员卡。后原告看中了被告开发的中铁国际生态城K70-1-2八合院户型，尤其是该户型有较大的宅旁绿地面积可归原告使用。2013年10月16日，被告通知原告可以签订合同。原告遂与被告签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》）及《中铁生态城“绿地”使用协谈》（下称《协议》），该《合同》约定：原告购买K70-1-2房屋，房屋总价1029052元（含会员卡优惠20万元），2018年12月28日交房，第13条约定了逾期交房的违约责任。合同签订当天，原告就依约支付了全部购房款，该购房款包含了《协议》约定的两块绿地的平整费用133600元。2014年12月28日，被告通知可以交房，原告按约到售楼部办理了有关手续并准备接收房屋，但原告发现被告并未按协议约定向原告交付绿地，实际交付的右侧绿地使用面积仅为68.04平方米，绿地总面积较《协议》约定面积小47.3平方米，原告即向开发商售楼负责人提出、并要求尽快答复和采取解决方案。但被告方却推诿拖延甚至欺骗、罔顾《合同》和《协议》拒不承认违约事实。此后的十个月期间，原告经过与被告多达十二次的沟通和协调，希望双方能友好协调解决，但被告方无视原告诉求，仍然拒不承认违约，企图将不符合合同约定的房屋（含绿地）交付原告。综上所述，原被告双方签订的《合同》和《协议》合法有效，被告应按约严格履行，由于其交付的绿地面积严重缩水，属于交付不符合约定，显属违约，故请求判令：1、被告履行双方签订的《商品房购房合同》及《中铁生态城“绿地”使用协议》，按合同和协议约定规划方案的位置及面积交付绿地给原告（如不能按协议约定履行交付绿地，则应折价47.33×800＝37864元赔偿原告损失；）；2、被告赔偿逾期交房违约金192638.5元；3、被告赔偿原告维权产生的费用13560元。4、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告诉讼中的交房时间应为2014年12月28日，本案所指绿地原告未支付任何对价及平整费用，而是被告提给原告免费使用，案涉房屋总价为829052元，并非原告所陈述的1029052元；2、被告针对绿地争议与原告多次协商，并未推诿；3、原被告双方签订《绿地使用协议》并未约定“绿地”具体面积，并约定“绿地”实际面积以交房时为准，故被告交付的“绿地”符合合同约定。综上，被告已根据购房合同约定期限于2014年12月28日通知原告交房，且当时房屋及绿地已竣工备案，可以交付原告使用，而不能接房的原因在于原告方，被告不应承担所谓的交房违约金及相关维权费用，同时原告要求的逾期交房违约金及维权费用并没有相关证据证明及法律规定，请求法庭驳回原告的诉讼请求。综合原被告陈述，本案争议的焦点是：1、被告是否违反《商品房买卖合同》约定延期交房；2、被告是否按《中铁生态城“绿地”使用协议》约定履行交付绿地义务；3、原告诉请的维权费用13560元是否有事实和法律依据。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》、《中铁生态城“绿地”使用协议》。拟证明原被告之间存在房屋买卖合同关系，被告未按合同约定履行其义务，未按绿地使用协议的约定交付绿地。被告对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、《商品房买卖合同》与《中铁生态城“绿地”使用协议》是两份独立的合同，两份合同的内容及约定完全不同，被告交付的房屋不存在任何质量问题；2、“绿地”使用协议中绿地的面积明确约定以房屋交付时的实测为准，且说明绿地的划分因地势可能存在差异。2、业主维权事情经过陈述书、贵州中铁兴隆物业管理有限公司交房手续书各1份。拟证明原告未承认接受房屋。被告对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为“业主维权事情经过陈述书”是原告个人陈述，原告应提供证据证明被告交付的绿地不符合协议的要求；“交房手续书”不知其来源，就算是真实的，正好证明物业公司已通知原告交房。3、收款收据2份、中国农业银行贵州省分行汇款存根1份。拟明原告交纳本案争议房屋的购房款、房屋维修基金。被告对证据真实性无异议。4、中铁会籍转卡权益证明。拟证明原告参与被告举办的项目，在交纳20万元后就成为会员，这20万元就计算为40万元购房款。被告质证认为该证据超出举证期限，另外这是原告与中铁贵州旅游文化发展有限公司签订的，不是被告与原告签订的，不能抵扣购房优惠。5、绿地现场照片3张。拟证明被告擅自变更合同约定的规划方案未通知原告方，也未按约定向原告交付符合合同约定的绿地。被告对绿地现场照片无异议，对证明目的不认可，认为庭前法庭已组织双方当事人到现场进行勘验，应以法庭的测量数据为准，绿地的划分应根据客观情况进行，有可能出现高差的变化，如果将1楼的绿地划给原告使用，不仅不利于原告使用，对一楼住房的采光也有影响，这并不属于规划变更。6、《关于龙里县中铁生态城K70-1-2绿地产权面积的函》、3月20日原告针对业主回复所提出的反驳意见、3月26日原告针对景观组反驳意见的回复、3月26日原告针对景观组回复及业主的提议解决方案、4月11日景观组回复、5月9日原告对4月10日回复的意见各1份。拟证明被告拒不履行合同约定交付绿地给原告，原告一直在积极维权。被告对3月26日（附件10）、4月10日（附件8）景观组的两份回复的真实性无异议，附件6、7、11被告的确已收到，但并不认可里面陈述的内容，同时也可以证明被告一直在处理原告提出的问题，涉及房屋的面积最终以法院勘查的面积为准。7、被告向业主提供的5月14日K70-1-2户花园实测尺寸及面积。拟证明被告拒不认可花园面积与合同约定的不符，也未按国家规定的计算标准计算花园面积。被告对证据真实性无异议，认为证据恰好证明案涉绿地是符合双方合同约定的，如被告方测量方式有误，愿意按法院实际测量的为计算依据。8、中华人民共和国国家标准（GB50180-93）城市居住区规划设计规范33页、34页、35页。拟证明被告的绿地计算标准没有任何法律依据及双方合同约定，被告侵犯原告的权益。被告认为：1、原告提供该规范仅能证明房开公司在建房时必须满足绿地的要求，并非针对私家庭园有标准要求；2、双方签订的绿地使用协议并非是指经过绿化后的绿地，而是免费提供原告使用的庭院，因此本案绿地不应适用原告提交的规范；3、关于绿地只有8、9条为强制性条文，而本案中原告提出的要求并不符合这两个强制条文性的要求。9、原告自行书写的《中铁生态城K70-1-2购房组价计算》、《关于龙里县中铁生态城K70-1-2房屋销售价的组价计算说明》各1份。拟证明原告所交购房款中包含了绿地的平整费用，绿地协议属于房屋买卖合同的附属合同。被告对该组证据不予认可，特别指出双方在绿地使用协议第1条第3项明确约定，绿地所有权归被告，乙方仅可免费使用，且该绿地的使用权和使用范围，不构成甲乙双方商品房买卖合同交易和价格之决定条件。被告为证明其辩解主张成立，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》、龙里县商品房预售合同备案登记表各1份。拟证明原被告就房屋买卖达成一致意见，形成房屋买卖合同关系。原告对证据真实性无异议，认为商品房买卖合同第16条特别说明，房屋规划改变须经房屋规划部门批准，且要告知购买人。2、中铁国际生态城“绿地”使用协议1份。拟证明：1、绿地的面积计算方式有明确约定；2、绿地所有权归被告，原告是免费使用；3、针对“绿地”的概念，在协议第1条中明确表明属于庭院面积，第4条就绿地使用权限有明确约定。原告对证据真实性无异议，认为：1、原告认可只有使用权；2、对于绿地面积的计算方式，认可第1条第2项的约定，但从图纸上表明只是两块；3、绿地面积图纸标识很清楚，绿地的定义也很清楚；4、关于右侧52平方米的绿地，因门廊现在取消了，如果恢复门廊则会影响原告的绿地使用面积；5、该协议第7条明确了协议是商品房买卖合同的附属，由此证明绿地使用协议是商品房买卖合同的附属合同，因此如果绿地使用协议不符合要求，则商品房买卖合同也不符合合同要求。3、竣工验收备案表。拟证明案涉房屋及相关设施已通过相关验收，可以交付使用，案涉房屋不存在规划变更。原告对该证据真实性无异议，竣工验收并不等于房屋的移交符合合同要求，也不证明原告的房屋是否进行过规划变更，就算原告的房屋规划变更了，也能通过竣工验收备案。4、贵州商报交房公告。拟证明被告已于2014年12月25日，通过报纸公告形式通知业主接房，且原告在民事诉状中也自认收到交房通知。原告认可的确在2014年12月28日收到被告通知交房的电话通知，因原告不太关注媒体，因此不知道这份公告，原告在接到交房通知后，多次向被告提出绿地使用面积不符合合同约定。本院于2015年12月14日，组织原被告到案涉地对案涉房屋进行丈量并制作现场图3张。原被告对现场图及数据无异议。经庭审质证，本院对原被告双方提交的证据作如下评析：被告对原告提交的证据1、证据2中的贵州中铁兴隆物业管理有限公司交房手续书，证据3、5的真实性无异议，原告对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，对证据4的真实性未提出异议，上述证据可作本案证据使用。原告提供的证据2中的业主维权事情经过陈述书、证据4、6、7、8、9与本案争议的焦点无关联性，本院不作评述。本院制作的现场图3张原被告双方认可，可作本案证据使用。经审理，本院认定如下事实：2013年12月11日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告开发的中铁国际生态城白晶谷K区商住楼K70-1-2号房，该房建筑面积为154.07平方米，套内建筑面积143.42平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米5780.59元，总价款829052元，原告付款方式为一次性付款；第十一条约定，交房时间为2014年12月28日，商品房交付时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条约定，逾期交房超过90日，买受人（原告）可以有权退房，可以要求继续履行合同，合同继续履行，自2014年12月28日之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部已付款万分之六的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。同时，二原告与被告签订《中铁国际生态城“绿地”使用协议》，约定：1、该“绿地”与原告所购买的被告开发的中铁国际生态城白晶谷K区商住楼K70-1-2号房相邻，具体位置以被告提供给原告的图纸所示位置为准（详见附件一）；2、该“绿地”面积计算以形成“绿地”的外沿线与原告所购房屋红线外沿围合而成的平面部分，实际面积以房屋交房时的实测为准，另“绿地”划分方式依地势情况划分，有可能出现高差情况；3、不办理任何权属证书，所有权归被告，原告仅可免费使用，且该绿地的使用权和使用范围，不构成原被告双方商品房买卖合同交易和价格之决定性条件；4、被告交付“绿地”的时间与原告所购商品房的交付时间相同，使用期限与原告所购商品房的期限相同；协议之后附《K70栋庭院面积图》一张，图纸中面对原告购买房屋左前侧标有“52平方”字样、右前侧标有“115平方”字样。之后，二原告于签订合同当日一次性支付购房款829052元，支付房屋维修基金3081元。2014年12月25日，被告出售给原告的房屋经龙里县住房和城乡建设局竣工验收备案。同年12月28日，被告通知原告可以交房，原告随即到被告售楼部办理有关手续，未对房屋质量或相关设施提出异议，并准备接收房屋。之后，原告认为被告实际交付的右侧（面对房屋）绿地使用面积仅为68.04平方米，绿地总面积较《协议》约定面积小于47.3平方米为由未予接收房屋。在本案审理过程中，据被告的申请，本院组织原被告双方到涉案房屋现场测量，按原告的计算方式［形成绿地外沿线与所购房屋散水外沿围合的面积、不含入户过道（面积约10.35平方米）及房屋东北侧平台（面积约15.93平方米）］绿地面积约143.89平方米；按被告的计算方式（形成绿地外沿线与所购房屋屋基外沿围合的面积、含入户过道及房屋东北侧平台面积）庭院面积约187.89平方米。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《中铁国际生态城“绿地”使用协议》（以下称《协议》），系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》及《协议》合法有效，当事人双方应按照约定全面履行义务。原告已按合同约定履行交付全部房款的义务，被告开发出售的房屋已经竣工验收备案，被告已于合同约定的期限内通知原告办理收房手续，原告亦到被告处办理相关手续，原告未对房屋质量或相关设施提出异议，仅以绿地总面积较《协议》约定面积小47.3平方米为由未予接收房屋，原被告双方签订《协议》时约定绿地的使用权和使用范围，不构成原被告双方商品房买卖合同交易和价格之决定性条件，且被告提供的附件即《K70栋庭院面积图》是庭院面积，并非绿地面积，《协议》事先未对绿地具体面积进行约定，约定绿地面积以房屋交房时的实测面积为准，综上，被告已履行了交付房屋及绿地的义务，现原告以绿地总面积较《协议》约定面积小47.3平方米为由未接收房屋不能视为被告交付房屋不符合约定，故原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告刘琴、余正菊的诉讼请求。本案诉讼费4392元，减半收取2196元，由原告刘琴、余正菊承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员 罗荣芳二〇一六年一月十四日书记员 吴贤梅 来源：