（2015）通民（商）初字第25406号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-05-30
案件名称
北京思源兴业房地产服务集团有限公司与北京润通鸿业房地产开发有限责任公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京思源兴业房地产服务集团有限公司,北京润通鸿业房地产开发有限责任公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民（商）初字第25406号原告北京思源兴业房地产服务集团有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3#科研办公楼B1-2100室，组织机构代码：76845XXXX。法定代表人陈文，总经理。委托代理人张祥元，北京市德润律师事务所律师。委托代理人钱中红，北京市德润律师事务所律师。被告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地政府路2号，组织机构代码：69637XXXX。法定代表人郑德强，董事长。委托代理人田经纬，男，1981年11月4日出生。原告北京思源兴业房地产服务集团有限公司（以下简称服务公司）与被告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司（以下简称开发公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官熊伟独任审判。公开开庭进行了审理。原告服务公司的委托代理人张祥元，被告开发公司的委托代理人田经纬到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告服务公司诉称：2010年，服务公司与开发公司签订销售代理合同，约定服务公司为开发公司开发的位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地润枫领尚项目提供代理销售服务。合同对代理房屋概况、代理期限、销售价格、佣金（即代理费）计算方式及结算、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，服务公司积极全面履行合同。截止到2015年3月13日，服务公司代理销售房屋总共648套，销售金额总计1138325700元。2015年3月25日，双方签订合同终止协议。双方均同意终止代理合同，服务公司于2015年3月20日撤离项目销售中心。双方合作期间进行正常对账并结算了部分佣金。服务公司撤场后，开发公司开始拖欠佣金。服务公司主张销售佣金本金人民币2185069元，由以下三部分组成：1、未结算佣金1388933元；2、入住留存佣金696251元；3、撤场后至今，符合对账结算条件的共计8套，涉及应结算代理销售佣金为94209元。另入住留存2套，涉及应结算代理销售佣金为5676元。为维护服务公司合法权益，现起诉要求判令开发公司给付销售代理费2185069元，同时判令开发公司支付违约金312670.53元（其中1388933元自2015年3月28日开始至2015年9月28日，按日千分之一计算为250007.94元；696251元自2015年6月26日起算至2015年9月28日，按日千分之一计算为62662.59元），并要求支付逾期利息（违约金）至实际给付之日。诉讼费由开发公司负担。被告开发公司辩称：不同意支付代理费和违约金。根据协议约定，代理费的支付条件没有满足。协议第一条条件包括3项，终止协议第5条约定内容。目前服务公司没有办理全部交接手续，因此不具备支付条件。来电来访及方案报告等没有交接。经审理查明：2011年5月15日，服务公司（乙方）与开发公司（甲方）签订销售代理合同。约定甲方委托乙方代理销售甲方开发建设的润枫领尚项目房屋。甲方系该项目的开发商，该项目位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地。代销房屋是指甲方委托乙方代理销售的该项目可对外销售的住宅。代销房屋的清单在代销房屋开始对外销售前确定并作为本合同之附件。乙方以非独家代理方式代销经甲方确认的该项目可售房屋。代理期限内，除甲方依合同约定确定行使解除权外，在代理期限内，如甲方自行销售代销房屋，每销售一套须向乙方支付服务费人民币3500元；如甲方通过折抵工程款直接与买受人签约的，每折抵签约一套应向乙方支付人民币3500元的服务费。前述自行销售或折抵后又解约的，甲方无需支付服务费，已支付的服务费乙方应予退还。代销期限自本合同生效之日起至甲方确认的全部代销房屋销售完毕或本合同被依法提前解除之日止。成功销售是指购房者签订了《北京市商品房预售（或现房）买卖合同》，并满足一下条件：1、买受人采用一次性付款方式支付房款的，买受人实际支付完毕且甲方实际收到全部购房款；2、买受人以借贷（含商贷、贴息、公积金等）方式支付房款的，买受人已实际支付完毕贷款银行规定的首期房款，且贷款资料已向贷款机构提交完毕并已满足相应的申贷要求，且贷款机构已实际放款至甲方账户。当期佣金核算以《北京市商品房预售（或现房）买卖合同》及相关全部文件且买受人资料齐全、有效的每套房屋当期甲方实收到账的房款全额（即成功销售金额）扣除促销优惠（包括赠送物业费等）为基数计算。具体公式如下：当期佣金=（签订《北京市商品房预售（或现房）买卖合同》及相关全部文件且客户资料齐全的所有房屋当期甲方实收到账的房款金额［当期所有房屋实际成交金额］-促销优惠金额）×当期代理服务费率。在本合同的履行期间，乙方应在每月月底之前向甲方提交当月的销售报表，甲方应在次月前7个工作日内完成乙方提交的销售报表的核对并确认，甲方没有正当理由未在前述期限内确认的，视为同意乙方提交的报表。甲方按合同约定在当期考核期限届满后10个工作日内，按照约定的佣金提取标准与乙方共同确认当期乙方的应结佣金。甲方于单个考核期限届满后10个工作日内暂支付乙方应结佣金的90%，剩余10%暂留存于甲方处。乙方成功销售房屋的买受人按照甲方要求及时办理房屋交接入住手续的，甲方在该买受人办理完毕入住手续后10个工作日内向乙方支付该套房屋剩余的10%佣金。如买受人未按照甲方要求及时办理房屋交接入住手续的，则该套房屋的剩余10%佣金在甲方向该买受人发出第一次书面交房通知之日起30日后的7个工作日内支付。此外合同还约定了其他相关内容。2015年3月，服务公司（乙方）与开发公司（甲方）签订《合同终止协议》。约定，乙方作为润枫领尚项目的销售代理，自2010年与甲方签订《润枫领尚销售代理合同》（以下简称合同）开始与甲方合作至今，合作期间，甲方给予乙方工作充分支持，乙方对工作认真负责，双方一直保持着良好的合作关系。现经过双方友好协商，均同意终止合同，乙方于2015年3月20日撤离项目销售中心，双方对具体撤场交接及代理费结算事宜约定如下：一、乙方撤场前需向甲方或甲方指定第三方交接的内容：润枫领尚项目客户台账及具体情况描述（来电、来访客户登记、成交客户台账、认购客户台账等）；润枫领尚项目现场销售物料（桌椅、电话、印刷资料、IPAD、价格单、方案报告等）；明源系统登录账户及密码。二、润枫领尚项目代理费情况说明。本项目乙方所销售房屋的代理费应按合同约定进行计提，详见代理费结算依据。代理费结算依据：完成面积未达到总面积50%的佣金提取0.9%，完成面积达到总面积50%但未达到60%的佣金提取1.0%，完成面积达到总面积60%但未达到70%的佣金提取1.1%，完成面积达到总面积70%的佣金提取1.2%。三、代理费支付的工作安排。截止到2015年3月13日，乙方总共签约648套，面积58927.71平方米，1138325700元，截止到目前住宅已结算代理费7313553元，未结算2310955元，其中留存部分为751873元（未算认购待签部分）。未结算部分代理费结算工作安排如下：符合条件未结算部分。截止至2015年3月13日，全款到账的住宅共计75套，签约金额182402013元（应结算代理费按90%计算），代理佣金1388933元（不包含留存），甲乙双方已对账完毕，该笔代理费甲方于乙方按甲方要求交接完毕撤场后5个工作日内进行支付。截止至2015年3月13日，全款到账住宅并入住425套，签约金额824975360元（应结算留存代理佣金按10%计算），代理佣金696251元，双方并已对账完毕，该笔代理费甲方于乙方按甲方要求交接完毕撤场后2015年6月25日之前支付。暂不具备结算部分。截止至2015年3月13日，未全款到账住宅14套，签约金额29118879元，应计代理费（按90%）170149元（不包含入住留存18904元），双方约定于乙方按甲方要求交接完毕且全款到账之日起20个工作日内甲方配合完成对账并结算代理佣金。全款到账未办理入住共计15套，签约金额43138333元，应结算代理费（按10%）36718元，经双方协商与2015年3月20日撤场之前办理收房手续的，代理留存佣金于乙方按甲方要求交接完毕撤场后2015年6月25日前进行支付，在撤场日期之后办理入住的不予结算。待签部分：截止至2015年3月13日乙方认购待签共计20套，认购金额47705634元，所产生代理费70000元，均为甲方客户不可控，在撤场之前不能完成签约的不予结算。乙方按甲方要求办理完毕交接手续且经甲方确认后，乙方应于2015年3月20日前完成撤场。因甲方自身原因未按期对账或未能按期支付应结佣金、代理费的，每迟延一天按照应付金额的千分之一向乙方支付迟延履行金；因乙方未按甲方要求交接撤场的，甲方不予结算佣金、支付代理费，且甲方不承担任何责任，乙方迟延交接或撤场一天，应按结算费用总额的千分之一向甲方支付迟延履行金。庭审中，双方对符合条件未结算佣金1388933元及696251元数额无异议。服务公司称2015年3月13日之后有8套房屋全款到账，应结算佣金94209元，开发公司对房款到账事实及应结算佣金数额无异议。服务公司称终止协议中未办理入住的15套房屋中客户许辕轩、陈秀丽已办理收房手续，应结算佣金5676元。开发公司确认陈秀丽于2015年3月7日办理收房手续，许辕轩于2015年3月14日办理收房手续，同时对佣金数额5676元无异议。2015年3月20日，服务公司与开发公司进行工作交接并签署工作交接单。交接内容为：客户台账及具体客户情况（思源销售台账、思源客户台账问题备注、待签客户资料、润枫领尚车位初步摸底分析）；明源系统帐号（5个明源系统账号密码）；销售道具和销售资料（IPAD一个、剩余户型图、折页、产品说名册）。开发公司工作人员“李欣”在交接单中签字。另外交接单表格下部注明“依据润枫领尚思源代理合同终止协议，交接工作已完成，特此证明”。开发公司认可“李欣”系其工作人员，不认可交接单中“李欣”签名真实性。但开发公司未在法庭限定期限内提出鉴定申请。另查，服务公司原名称为北京思源兴业房地产经纪有限公司，2015年3月31日经北京市工商行政管理局核准变更为现名称。上述事实，有润枫领尚销售代理合同、合同终止协议、工作交接单及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：服务公司与开发公司签订销售代理合同及合同终止协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。开发公司称合同终止协议第一条对服务公司应交接内容进行了约定，同时该协议还约定“交接完毕”为代理佣金的支付条件。现服务公司与开发公司尚未交接完毕，故付款条件未成就。对此服务公司提交工作交接单，用以证明双方交接工作已完毕。该交接单明确记载交接内容，同时注明“依据润枫领尚思源代理合同终止协议，交接工作已完成，特此证明”。开发公司工作人员李欣在交接单中签字确认。开发公司对“李欣”签字真实性不予认可，但未向法庭提出鉴定申请。本院对服务公司提交的工作交接单予以确认。服务公司与开发公司的交接工作已完成，代理佣金的支付条件已成就。庭审中双方确认代理佣金为四部分，同时确认代理佣金数额。其中截止至2015年3月13日全款到账住宅75套的代理佣金为1388933元；截止至2015年3月13日全款到账住宅并入住425套代理佣金696251元；2015年3月13日之后有8套房屋全款到账，应结算佣金94209元；终止协议中未办理入住的15套房屋中客户许辕轩、陈秀丽已办理收房手续，应结算佣金5676元。上述四部分代理佣金合计2185069元。服务公司要求开发公司给付代理佣金2185069元的请求合理，证据充分，本院予以支持。合同终止协议约定，因开发公司自身原因未按期对账或未能按期支付应结佣金、代理费的，每迟延一天按照应付金额的千分之一向服务公司支付迟延履行金。现开发公司未按约定期限给付代理佣金，应按约定支付迟延履行金。服务公司要求开发公司支付违约金的请求，本院亦予以支持。但双方约定计算标准即每日千分之一过高，本院予以调整为中国人民银行同期贷款利率（年5.35%）的四倍。经核算，以1388933元为基数自2015年3月28日至2015年9月28日违约金为151918.41元；以696251元为基数自2015年6月26日至2015年9月28日违约金为38904.96元，合计190823.37元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司给付原告北京思源兴业房地产服务集团有限公司代理费（佣金）二百一十八万五千零六十九元及违约金（截止至二〇一五年九月二十八日为十九万零八百二十三元三角七分，自二〇一五年九月二十九日起，以二百零八万五千一百八十四元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止），于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告北京思源兴业房地产服务集团有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万三千三百九十一元，由原告北京思源兴业房地产服务集团有限公司负担四百八十七元（已交纳），由被告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司负担一万二千九百零四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 熊伟二〇一六年一月十四日书记员 洪晨 百度搜索“”