（2015）淮开民初字第3446号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-02-19

案件名称

淮安经济技术开发区振兴环卫经营部与刘殿富物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

淮安经济技术开发区振兴环卫经营部,刘殿富

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第三十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条

全文

江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第3446号原告淮安经济技术开发区振兴环卫经营部。经营者赵玉美。委托代理人陈惠明，该单位法律顾问。委托代理人陈伏兵，该单位职工。被告刘殿富。原告淮安经济技术开发区振兴环卫经营部（以下简称振兴环卫部）诉被告刘殿富物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员雍海林独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告振兴环卫部的委托代理人陈惠明、陈伏兵，被告刘殿富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告振兴环卫部诉请：判令被告支付2014年9月1日至2015年8月31日物业服务费、公摊路灯费合计507.92元。被告刘殿富辩称，此时间段欠费是事实，金额无异议，未交的原因：1、原告没有物业管理独立法人资格，身份不合法，没有资格从事物业管理业务；2、原告没有收费许可证，收费没有依据；3、原告在小区的物业服务不到位；4、被告在2015年2月才入住小区，全年收费不合理。综上，请求法院依法判决。经审理查明，被告刘殿富系淮安经济技术开发区汕头路30号晓庄教师公寓4号楼308室业主，房屋建筑面积109.03平方米。原告振兴环卫部系个体工商户，其实际经营者为赵玉美。2014年9月1日，原告与晓庄教师公寓业主委员会签订物业管理服务协议，约定多层住宅按0.35元／月／平方米收取物业服务费，公摊路灯费每年每户50元；合同并约定了有关物业基本情况、委托服务事项等条款。合同签订后，原告按合同约定时间进入小区提供物业服务。被告刘殿富从2014年9月1日开始一直欠交物业费，截至2015年8月31日，欠交物业费457.92元、公摊路灯费50元，原告经催要未果，遂诉至本院，提出前列诉讼请求。本院认为，根据《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，本案系物业服务合同纠纷，原告与晓庄教师公寓小区业主委员会签订物业服务协议，为该小区提供物业服务，因原告不具备物业管理资质，违反行政法规的强制性规定，故其与小区业主委员会之间的物业服务协议属无效协议。本案中原告与晓庄公寓业主委员会签订物业服务协议之后，进入涉案小区从事物业服务，且未有证据证明小区业主委员会曾对振兴环卫部不具备物业服务资质的情况提出异议并请求其退出物业服务区域，其事实上仍认可原告进驻小区提供物业服务。该物业服务协议虽因违反行政法规的强制性规定而无效，但合同无效的法律后果是相互返还或折价补偿，由于业主已经接受的物业服务客观上不能向提供服务的主体返还而只能折价补偿。基于上述情况，振兴环卫部事实上亦向业主提供了物业服务，与业主形成了事实上的物业服务关系，业主应该交纳物业服务费。当然，原告在以后的物业服务活动过程中，应当尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。从有利于物业服务市场的××发展，衡平当事人利益角度，结合原告的收费标准、服务水平、服务瑕疵等，本院酌定被告按照物业服务合同约定应交物业服务费、公摊路灯费的90%交纳物业服务费及公摊路灯费。原告主张期间，被告应交物业费金额为457.92元，公摊路灯费50元，经核算，被告实际需向原告交纳物业费、公摊路灯费金额共457.1元，原告诉讼请求的剩余部分，本院不予支持。庭审中被告抗辩其在2015年2月才入住小区，但未提供证据予以证明，故被告的该辩解，本院不予采信。经调解未果，依据国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘殿富于本判决生效后十日内向原告淮安经济技术开发区振兴环卫经营部支付物业服务费、公摊路灯费合计457.1元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘殿富负担（此款原告已预交，被告于履行上述义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员　　雍海林二〇一六年一月十四日书记员　　朱　瑾 来自