（2015）浙台民终字第875号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-08
案件名称
台州市深澜概念酒店有限公司与绍兴县金仕堡健身有限公司、台州市金仕堡健身有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绍兴县金仕堡健身有限公司,台州市深澜概念酒店有限公司,台州市金仕堡健身有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司登记管理条例（2005年修订）》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙台民终字第875号上诉人（原审被告）：绍兴县金仕堡健身有限公司，住所地：绍兴县柯桥蓝天市心广场3号楼3楼。法定代表人：马建行，该公司总经理。委托代理人：王奇雄，浙江明显律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台州市深澜概念酒店有限公司，住所地：台州市白云山南路181号（新天地大厦）1、6-13层。法定代表人：朱碧芬，该公司执行董事。委托代理人：ＸＸ静，浙江咏法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：台州市金仕堡健身有限公司，住所地：台州市白云山南路181号新天地大厦三层。法定代表人：王军尧，该公司执行董事。上诉人绍兴县金仕堡健身有限公司（以下简称绍兴金仕堡公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2014）台椒民初字第3255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人绍兴金仕堡公司的委托代理人王奇雄、被上诉人台州市深澜概念酒店有限公司（以下简称深澜公司）的委托代理人ＸＸ静到庭参加诉讼。被上诉人台州市金仕堡健身有限公司（以下简称台州金仕堡公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院审理认定：绍兴金仕堡公司于2009年6月5日成立。周律明担任绍兴金仕堡公司的执行董事、总经理以及法定代表人至2012年2月20日止。宣淑英在2009年8月28日前担任绍兴金仕堡公司的监事。2009年9月28日，绍兴金仕堡公司与深澜公司签订《租赁协议书》一份，约定，绍兴金仕堡公司向深澜公司租赁坐落于台州市椒江区白云山南路181号的台州新天地大厦第三层面积约2100平方米的房屋用于开设健身会所；租赁期限为10年，自2009年12月15日起至2019年12月14日止；年租金标准，第一年为950000元，第二年为950000元，第三年开始每年递增5%，第三年为997500元，第四年为1047375元，第五年为1099743.75元，第六年为1154730.94元……第十年为1403582.67元；绍兴金仕堡公司在双方签订正式合同时，一次性支付第一年租金950000元，第二年租赁费用在2010年10月30日前支付，以后每年10月30日作为下一年租金的支付日；因一方的违约造成合同提前终止的，违约方应向守约方支付违约金500000元；绍兴金仕堡公司逾期支付租金达一个月的，深澜公司有权选择提前终止租赁关系，并要求绍兴金仕堡公司赔偿其遭受的一切损失；绍兴金仕堡公司在对外经营时，应当另行设立具有独立法人资格的经营企业，在该企业批准后，由该企业对本协议进行确认，本协议所涉及的绍兴金仕堡公司的所有权利和义务由绍兴金仕堡公司和该企业共同享受和承担，本协议所涉及到的绍兴金仕堡公司的所有义务，该企业均承担连带责任。周律明作为台州金仕堡公司的法定代表人于2010年2月24日申请设立台州金仕堡公司，申请设立时的股东为周律明、宣淑英、赵美群。台州金仕堡公司于2010年3月24日成立。台州金仕堡公司成立时，周律明担任台州金仕堡公司执行董事、经理及法定代表人，宣淑英担任监事。周律明于2014年11月17日起不再担任台州金仕堡公司的经理、执行董事及法定代表人。台州金仕堡公司与深澜公司补签《租赁协议书》一份，该《租赁协议书》和深澜公司与绍兴金仕堡公司签订的《租赁协议书》相比较，除两份合同乙方的主体不同外，合同约定的内容以及记载的合同签订时间均相同。2014年5月28日，深澜公司与台州金仕堡公司签订《补充协议》一份，《补充协议》记载的乙方为金仕堡健身会所，约定，自2014年6月15日起，租金调整为900000元，租金每半年一付，每年递增50000元，但不超过1050000元每年。乙方法人代表处签有周律明姓名字样的签名，单位盖章处盖有台州金仕堡公司的公章。坐落于台州市椒江区白云山南路181号的台州新天地大厦第三层面积约2100平方米房屋的第六年（即2014年12月15日起至2015年12月14日止）租金至今未按约向深澜公司支付。农历2014年底之前，台州金仕堡公司已经停业，之后未再经营。台州金仕堡公司在庭审过程中表示无力再经营台州金仕堡健身会所。绍兴金仕堡公司表示，即使与深澜公司之间仍然存在租赁合同关系，也不会履行《租赁协议书》约定的义务。审理过程中，台州金仕堡公司于2015年7月14日将坐落于台州市椒江区白云山南路181号的台州新天地大厦第三层面积约2100平方米房屋交还给深澜公司。深澜公司与台州金仕堡公司一致认可台州金仕堡公司将涉讼的上述房屋交还给深澜公司意味着双方之间的《租赁协议书》及《补充协议》也已经解除。绍兴金仕堡公司认为，假设深澜公司与绍兴金仕堡公司之间仍然存在租赁合同关系，台州金仕堡公司将涉讼的上述房屋交还给深澜公司也意味着深澜公司与绍兴金仕堡公司之间的租赁合同关系亦已解除；深澜公司对绍兴金仕堡公司的上述意见亦表示认可。台州金仕堡公司尚欠深澜公司截至2014年11月15日的水电费11867元。深澜公司诉前为固定并调取证据支付了公证费1340元。原审法院审理认为：深澜公司与绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司签订的《租赁协议书》以及与台州金仕堡公司签订的《补充协议》系各方当事人之间真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的规定，应为合法、有效，深澜公司、台州金仕堡公司、绍兴金仕堡公司均应依约履行。绍兴金仕堡公司主张深澜公司与其签订的《租赁协议书》已经口头解除，但未提供证据予以证实；另外，深澜公司与绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司签订《租赁协议书》时，周律明均为绍兴金仕堡公司以及台州金仕堡公司的法定代表人，并且深澜公司与绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司签订的《租赁协议书》，除合同乙方的主体不同外，记载的合同内容以及签订的时间均为一致；同时，深澜公司与绍兴金仕堡公司签订的《租赁协议书》第九条约定，绍兴金仕堡公司在对外经营时，应当另行设立具有独立法人资格的经营企业，在该企业批准后，由该企业对本协议进行确认，本协议所涉及的绍兴金仕堡公司的所有权利和义务由绍兴金仕堡公司和该企业共同享受和承担，本协议所涉及到的绍兴金仕堡公司的所有义务，该企业均承担连带责任；故应当认为台州金仕堡公司与深澜公司签订的《租赁协议书》系对深澜公司与绍兴金仕堡公司签订的《租赁协议书》的确认，因此，对绍兴金仕堡公司关于深澜公司与绍兴金仕堡公司签订的《租赁协议书》已经解除，之后深澜公司与台州金仕堡公司另行签订《租赁协议书》的抗辩，不予采纳；绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司均应按照《租赁协议书》的约定履行合同义务。绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司未按照合同约定履行支付租金的义务，并且在庭审过程中分别表示无力履行合同义务或将不履行合同义务，均构成违约，应承担相应的责任。虽然各方已经解除本案所涉的《租赁协议书》及《补充协议》，《租赁协议书》及《补充协议》书的权利义务已经终止，但不影响《租赁协议书》及《补充协议》中关于结算及清理条款的效力，故绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司仍应承担相应的违约责任。鉴于台州金仕堡公司已经于2015年7月14日将涉讼房屋归还给原告深澜公司，且《补充协议》约定的租金的金额少于《租赁协议书》约定的金额，故深澜公司要求绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司支付自2014年12月15日起至2015年7月14日按900000元每年计算的租金合理，予以支持。经计算，绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司应支付深澜公司自2014年12月15日至2015年7月14日的租金为525000元，扣减台州金仕堡公司在本案审理过程中已向深澜公司支付的租金50000元，绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司尚应支付深澜公司租金475000元。台州金仕堡公司尚欠深澜公司水电费11867元，鉴于深澜公司与绍兴金仕堡公司签订的《租赁协议书》第九条的约定，绍兴金仕堡公司在对外经营时，应当另行设立具有独立法人资格的经营企业，在该企业批准后，由该企业对本协议进行确认，本协议所涉及的绍兴金仕堡公司的所有权利和义务由绍兴金仕堡公司和该企业共同享受和承担，本协议所涉及到的绍兴金仕堡公司的所有义务，该企业均承担连带责任；台州金仕堡公司与原告深澜公司签订的《租赁协议书》系对深澜公司与绍兴金仕堡公司签订的《租赁协议书》的确认，故对上述水电费，绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司应承担共同清偿的义务。对于深澜公司主张的违约金，深澜公司认为其实际损失主要为重新招租导致房屋空置期间的租金损失、张贴招租公告以及对房屋进行整修等导致的损失，鉴于对深澜公司主张的该部分违约金，绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司违约导致的损失主要为各方就涉讼房屋解除《租赁协议书》后至重新招租成功期间的房屋空置所导致的租金损失，综合考虑《补充协议》约定的月租金为75000元、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定以及司法实践对空置期间确定的惯例，酌情调整深澜公司主张的违约金的合理金额为200000元。深澜公司主张要求绍兴金仕堡公司、台州金仕堡公司承担深澜公司诉前为固定并调取本案相关证据所支付的公证费1340元，没有法律依据，不予支持。综上，深澜公司变更并减少后的诉讼请求中合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。该院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出如下判决：一、被告台州金仕堡公司、绍兴金仕堡公司于本判决生效后十日内支付给原告深澜公司租金475000元、水电费11867元、违约金200000元；二、驳回原告深澜公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13906元，由原告深澜公司负担4466元，被告台州金仕堡公司、绍兴金仕堡公司共同负担9440元。宣判后，绍兴金仕堡公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足。一、绍兴金仕堡公司与深澜公司于2009年9月28日签订的《租赁协议书》无效。深澜公司于2010年5月18日经工商登记成立，其在登记设立之前与绍兴金仕堡公司签订租赁协议并收取租金的盈利活动，并非为设立公司而进行的经济活动，违反《公司登记管理条例》的禁止性规定，自始无效。二、台州金仕堡公司与深澜公司签订的《租赁协议书》包含了租赁物、租金、租赁期限、违约责任等确定双方租赁关系的主要内容，可以确定台州金仕堡公司不是对原租赁关系的加入，而是明确了深澜公司作为出租人、台州金仕堡公司作为承租人和实际使用人的租赁关系。三、绍兴金仕堡公司与台州金仕堡公司系完全独立的法人组织，两份租赁协议之间没有任何关联关系，绍兴金仕堡公司与深澜公司的协议已解除，绍兴金仕堡公司不需要承担赔偿责任。四、绍兴金仕堡公司对《补充协议》不知情不认可，台州金仕堡公司原法定代表人的签字不足以代表绍兴金仕堡公司。五、对于台州金仕堡公司的房屋交还事宜，与绍兴金仕堡公司无关。深澜公司与台州金仕堡公司之间的租赁关系应当自深澜公司要求解除双方租赁关系时即为解除。假使绍兴金仕堡公司作为承租人或者债务加入承诺人地位成立，绍兴金仕堡公司除承担违约责任外，不应当对实际使用人占有租赁物所产生的损失承担责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。深澜公司答辩称：一、当初绍兴金仕堡公司到台州与深澜公司签订租赁合同并进行装修，属于为设立台州金仕堡公司开展的筹备活动，不属于经营活动，不违反公司法的规定，故租赁合同有效。二、绍兴金仕堡公司与台州金仕堡公司共同承租了深澜公司提供的场所，根据原租赁合同第九条的约定，权利义务由绍兴金仕堡公司与台州金仕堡公司共同享受和承担，两份合同不存在冲突。三、一审时深澜公司提出解除合同，在诉讼过程中，由于台州金仕堡公司明确表示无力继续经营，为减少损失，经过协商，台州金仕堡公司同意处理一些遗留问题，交还了房屋，由深澜公司早点对外出租。这是根据实际情况双方协商一致解除合同，并不违反法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。台州金仕堡公司未作答辩。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，绍兴金仕堡公司与深澜公司于2009年9月28日签订《租赁协议书》是实，对此双方均无异议，但双方对该租赁协议的效力存在争议。绍兴金仕堡公司上诉主张深澜公司在登记设立之前与绍兴金仕堡公司签订的租赁协议，因违反《中华人民共和国公司登记管理条例》的禁止性规定，应认定无效。本院认为，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第三条第二款“自本条例施行之日起设立公司，未经公司登记机关核准登记的，不得以公司名义从事经营活动”的规定，该条款应属管理性强制性规范而非效力性强制性规范，因此，深澜公司在未经核准登记前与绍兴金仕堡公司订立的租赁协议并不必然无效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第三条第一款规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。而且事实上，深澜公司已将租赁物交付绍兴金仕堡公司使用，绍兴金仕堡公司也曾按约支付租金，双方的租赁协议业已实际履行。因此，从维护社会秩序稳定和提高社会交易效益的角度考虑，对绍兴金仕堡公司的该上诉主张，本院不予支持，绍兴金仕堡公司与深澜公司签订的《租赁协议书》应认定有效。绍兴金仕堡公司又上诉主张双方的租赁协议自台州金仕堡公司与深澜公司签订《租赁协议书》后自行解除。由于绍兴金仕堡公司与深澜公司签订的《租赁协议书》第九条明确约定，绍兴金仕堡公司在对外经营时，应当另行设立具有独立法人资格的经营企业，在该企业批准后，由该企业对本协议进行确认，本协议所涉及的绍兴金仕堡公司的所有权利和义务由绍兴金仕堡公司和该企业共同享受和承担，本协议所涉及到的绍兴金仕堡公司的所有义务，该企业均承担连带责任。而台州金仕堡公司与深澜公司签订的《租赁协议书》除合同主体不同外，内容与原《租赁协议书》一致，故应当认定台州金仕堡公司与深澜公司签订租赁协议的行为系对原《租赁协议书》的确认，而非债权债务的概括转移。按照约定，绍兴金仕堡公司和台州金仕堡公司应共同享受和承担该协议项下的所有权利和义务，且台州金仕堡公司对该协议中所涉及的绍兴金仕堡公司的所有义务皆承担连带责任。因此，绍兴金仕堡公司的该上诉主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于2014年5月28日的《补充协议》，因周律明彼时已不是绍兴金仕堡公司的法定代表人，绍兴金仕堡公司亦未在该协议上加盖公章，故该《补充协议》对绍兴金仕堡公司没有约束力。但从《补充协议》的内容看，只是租金和违约金的金额调整，而且深澜公司在一审中经变更最终的诉讼请求系根据《租赁协议书》和《补充协议》中所约定的较低的标准主张租金和违约金，故绍兴金仕堡公司的实体权益并未受损。绍兴金仕堡公司另上诉主张租赁协议自深澜公司要求解除的通知到达时即为解除。在本案中，深澜公司系通过诉讼方式请求法院判令解除租赁协议，原审法院在审理过程中曾征询各方当事人意见，绍兴金仕堡公司主张协议早已口头解除，但深澜公司不予认可；台州金仕堡公司同意解除并于2015年7月14日将租赁物返还深澜公司，对此绍兴金仕堡公司未予反对，故原审法院以2015年7月14日作为各方协商一致解除租赁协议的时间并无不当。综上，上诉人绍兴金仕堡公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决基本得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费预收13906元，应收10668元，由上诉人绍兴县金仕堡健身有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 谦代理审判员 柯星霞代理审判员 黄 磊二〇一六年一月十四日代书 记员 郭巧燕 关注公众号“”