（2015）永中法民一终字第520号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-04-06
案件名称
（2015）永中法民一终字第520号上诉人永州市新星房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
永州市新星房地产开发有限公司,蒋小英
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民一终字第520号上诉人（原审被告）永州市新星房地产开发有限公司。法定代表人王小君，系该公司经理。委托代理人蒋学勇，系上诉人职员。委托代理人黄明杨，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蒋小英。委托代理人陈瑞，系被上诉人蒋小英叔父。委托代理人唐晓林。上诉人永州市新星房地产开发有限公司（以下简称新星公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第451号民事判决，于2015年9月29日向原审人民法院提交上诉状提起上诉，原审人民法院于2015年11月2日移送上诉状及案卷至本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日上午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。上诉人新星公司的委托代理人蒋学勇、黄明杨，被上诉人蒋小英的委托代理人陈瑞、唐晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年6月12日，蒋小英的代理人陈瑞代理蒋小英与新星公司签订了一份房屋买卖合同。合同约定：由蒋小英购买新星公司开发的零陵区南苑小区（零陵区城南路原木材加工厂100号）的3栋一单元右2楼143.8平方米住房一套，价款为219，151元；新星公司于2011年12月31日将该房交付给蒋小英，并办理好房产、土地产权证；逾期交房，每延迟一个月处相当于房价1％的违约金；付款方式是一次性付款20万元，余款19，151元在交房时付清。购房合同签订的当天即2011年6月12日蒋小英的代理人陈瑞就代蒋小英向新星公司支付了20万元购房款。合同签订后，新星公司直到2014年7月才将房屋建成并通知蒋小英接收房屋。其间，2013年7月8日，蒋小英向税务部门交纳了购置房屋的契税3796.97元和滞纳金100元。在蒋小英到新星公司协商相关接房事宜时，提出新星公司已经违反合同的交房约定，应该支付违约金。新星公司一方面拒绝支付违约金，一方面则提出要蒋小英将余款19，151元付清后才交付房屋。为此，双方互不相让，导致房屋交接不能完成。但在2014年11月13日，蒋小英又向新星公司交纳了水开户费1480元。之后，新星公司将与蒋小英合同中确定所购买的标的房以高出蒋小英的购买价另外卖与了他人。之后，由于双方因房屋买卖事宜争执不下，蒋小英就向法院提起民事诉讼，要求新星公司赔付因延迟交房应承担的违约金8万元和新星公司即时向蒋小英交房，并办理好房屋所有权、土地使用权证的过户手续。在2015年6月23日法院开庭审理时，新星公司在答辩中明确提出其已将本案合同所涉及的标的房以高价另外卖与了他人。于是，蒋小英在庭审时新星公司答辩后随即提出：因新星公司已将标的物卖与他人，交房和办证的诉讼已经失去意义，要求变更诉讼请求。蒋小英请求变更的诉讼请求为：要求新星公司赔付蒋小英因新星公司一房两卖而依合同约定赔偿双倍预付款40万元和赔偿在购房后的已付税款、水电开户等损失5476.7元整。原审认为：根据双方所签订的购房合同的约定来看，新星公司因延迟交房而违约，蒋小英在本案中并没有违约。造成合同不能履行的原因是在新星公司违约交房后双方对违约金的支付和下余款项的支付认识不一致所致。新星公司在没有解除与蒋小英所签购房合同的情况下就将蒋小英所购买的标的房卖与他人是一种典型的“一房二卖”行为，因此新星公司要承担相应的民事责任。蒋小英代理人陈瑞在本案中的合同代理行为一直得到了蒋小英的认可，因此，蒋小英代理人陈瑞的代理行为是合法有效的。鉴于新星公司已经当庭自认将蒋小英所购买的标的房以高出蒋小英购房价格卖与了他人，双方所签订的购房合同已无履行的必要，蒋小英提出要求双倍返还购房款和赔偿因购房所交的费用等诉请于法有据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，《最高院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释》第八条第（二）项的规定，判决：一、解除蒋小英与永州市新星房地产开发有限公司于2011年6月12日签订的《南苑小区住房买卖合同》；二、由永州市新星房地产开发有限公司向蒋小英双倍返还预付购房款40万元；三、由永州市新星房地产开发有限公司赔付蒋小英因办理购房后的相关手续产生的费用5476.7元。上述（二）、（三）项款项共计405，476.7元限永州市新星房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内一次性支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7382元，由永州市新星房地产开发有限公司负担。宣判后，原审被告新星公司不服，向本院提起上诉称：1、交房时因被上诉人蒋小英拒收房屋，上诉人才被迫将房屋卖与他人，因此，上诉人的行为不构成“一房二卖”；2、上诉人不应承担40万元的返款责任，被上诉人所交的20万元不是双方买卖合同约定的预付款，而是购房款。处罚20万元的双倍返还款也与本案上诉人的违约情节严重不符，即便上诉人构成“一房二卖”，也只需按照合同有关违约条款赔偿损失5万元。因此，一审法院认定事实和适用法律有误，请求二审法院撤销一审判决的第二项，并由被上诉人承担相应的诉讼费用。被上诉人蒋小英答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。上诉人在二审期间向本院提交了一份证据，上诉人与郑永东于2015年3月28日签订的《南苑小区房屋买卖合同》，拟证明诉争房屋卖给案外人郑永东的价格比卖给被上诉人的价格只高出5万元，即上诉人从中获利5万元。被上诉人质证认为：上诉人提交的证据，《南苑小区房屋买卖合同》，其真实性无法确认，且该证据恰好可以证明上诉人“一房二卖”的事实。本院对上述证据审核后认为：上诉人提交的证据《南苑小区房屋买卖合同》，因合同当事人郑永东未出庭作证，且该买卖合同无销售发票、付款记录等证据佐证，故其真实性无法确认，本院对该证据不予采信。被上诉人在二审期间未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，双方争议焦点为：1、上诉人将诉争房屋转卖他人的行为是否构成“一房二卖”；2、上诉人是否应承担双倍返还被上诉人已付购房款的赔偿责任。一、关于上诉人将诉争房屋转卖他人的行为是否构成“一房二卖”。“一房二卖”是指房屋出卖人在与买受人订立房屋买卖合同后又将该房屋买卖合同涉及的房屋转卖他人的行为。本案中，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，被上诉人按合同约定支付了购房款20万元，上诉人收到被上诉人支付的20万元购房款后又将该房屋转卖他人，并将房屋交付他人使用，上诉人的行为构成“一房二卖”。上诉人提出是被上诉人拒收房屋，而非上诉人拒不交房，在被上诉人不愿意收房的情况下，上诉人才被迫将房屋卖与他人。但从本案实际情况来看，诉争房屋的总价款为219，151元，上诉人在与被上诉人签订合同后就已支付了绝大部分购房款20万元，且在2013年7月8日被上诉人向税务部门缴纳了购置房屋的契税和滞纳金，在被上诉人并未明示拒收房屋，上诉人又不能提交有效证据证明被上诉人拒收房屋的情况下，不能认定被上诉人拒收房屋。上诉人关于其不成立“一房二卖”的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人是否应承担双倍返还被上诉人已付购房款的赔偿责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。该条规定，在“一房二卖”的情形下，房屋买受人可以请求“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。对买受人而言，“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失”是弥补买受人因出卖人违约而产生的损失，是一种填补买受人损失性质的赔偿责任，而“请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”则是法律对出卖人违背诚信行为的处罚，是一种惩罚性赔偿。因此，该条明确了在“一房二卖”情形下，出卖人既要承担填补性赔偿责任，又要承担法律规定的惩罚性赔偿责任。就本案填补性赔偿责任的确定而言，应先从双方之间有无约定来看。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同第八条“违约责任”约定：“如果出卖方以高于原定购房价将本套住房出售给他人，双倍退还预付款或赔偿损失5万元。”双方对于“一房二卖”出卖人的违约责任作了上述约定，即“双倍退还预付款或赔偿损失5万元”。上诉人提出被上诉人于合同签订时支付的20万元购房款，并非预付款。双方合同约定的付款方式为一次性付款20万元。预付款是先行交付一小部分房款，体现的是对交易的保障功能，而本案房屋总房价为219，151元，20万元已是绝大部分购房款，与预付款的特征不相符。如将20万元作为预付款，则与其后约定的“赔偿损失5万元”形成极大反差，导致“赔偿损失5万元”的约定形同虚设，这明显违反合同逻辑，且明显超出当事人在订立合同时可预见的范围。因此，被上诉人已支付的20万元并非预付款，不能适用“双倍退还预付款”的违约责任条款。“赔偿损失5万元”的约定是双方真实意思表示，且与已付20万元房款相比，占比适中，较为适宜本案实情，在不成立“双倍退还预付款”的情形下，应当以“赔偿损失5万元”作为本案双方填补性赔偿责任确定的依据。该5万元关于赔偿损失的约定是概括性的，应视为已涵盖已付房款的利息损失以及办理相关购房手续的损失。但上诉人并未对办理相关购房手续损失赔偿提出上诉，因此，本院对此不作处理。就本案惩罚性赔偿责任的确定而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”是仅对惩罚性赔偿责任的范围予以了限定，即最高不超过一倍已付购房款，不是确定数，并非所有的“一房二卖”行为都应“顶格处罚”，而应从双方权利义务的履行情况，出卖人违约的主观恶意程度、出卖人违约获利情况、买受人遭受损失情况等案件事实综合确定。具体到本案中，双方交房协商未成是因为被上诉人要求上诉人承担逾期交房的违约责任，而上诉人则要求被上诉人支付剩余房款，两方相持不下后，上诉人将房屋转卖他人。被上诉人要求上诉人承担逾期交房责任并行使合同履行抗辩权拒付剩余房款并无过错，但做法欠妥，因要求上诉人承担逾期交房责任与及时收房并不矛盾，收房后并不导致上诉人逾期交房责任的消灭，被上诉人完全可以先收房再主张逾期交房赔偿。被上诉人不稳妥的维权方式使其收房风险加大，激化了双方之间的矛盾，也间接促成了上诉人将案涉房屋转卖第三人。因此，在本案已明确填补性赔偿责任数额的情况下，从平衡双方权益考虑，本院酌定惩罚性赔偿责任数额为被上诉人已付购房款的一半，即10万元。综上，原判认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第451号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省永州市零陵区人民法院（2015）零民初字第451号民事判决第二项为：由永州市新星房地产开发有限公司返还蒋小英已付购房款20万元，并赔偿蒋小英损失15万元。三、驳回被上诉人蒋小英的其它诉讼请求。上述款项共计355，476.7元限上诉人永州市新星房地产开发有限公司于收到本判决书十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7382元，二审案件受理费4300元，共计11，682元，由上诉人永州市新星房地产开发有限公司负担10，222元，被上诉人蒋小英负担1460元。本判决为终审判决。审 判 长 吴昭明审 判 员 唐爱民代理审判员 刘志军二〇一六年一月十四日代理书记员 张 婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：