（2015）南法民一初字第228号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-04-06
案件名称
高孝玲与谢忠秀、李成章、李子奇、李艳丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
衡南县人民法院
所属地区
衡南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高孝玲,谢忠秀,李成章,李子奇,李艳丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百零七条
全文
湖南省衡南县人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民一初字第228号原告高孝玲，女。委托代理人夏凉锋，男，湖南溥天律师事务所律师。特别授权。委托代理人李玉华，女，衡南县法律援助中心律师。一般授权。被告谢忠秀，女。被告李成章，男。上述二被告委托代理人蔡敬，男，湖南天戈律师事务所律师。一般授权。被告李子奇，男。被告李艳丽，女。本院于2015年6月12日受理原告高孝玲与被告谢忠秀、李成章、李子奇、李艳丽房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员罗国成担任审判长，与审判员贺清元、人民陪审员何艳萍组成合议庭适用普通程序公开审理。原告高孝玲及其委托代理人夏凉锋、李玉华、被告谢忠秀、李成章及其委托代理人蔡敬到庭参加诉讼。被告李子奇、李艳丽未到庭。本案现已审理终结。原告高孝玲诉称：2011年7月19日原告与李社生签订了《衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书》，双方约定：原告出资贰拾万零肆仟贰佰叁拾捌元（按住房单价1480元／计算㎡）与李社生共建衡南新县城黎托小区17-4商住楼，该楼一单元五楼105号房屋（建筑面积138㎡）归原告所有。合同签订后原告按约支付购房款180000元。2014年9月，李社生死亡后，其继承人即四被告在原告不知情的情况下将105号房屋卖给了他人，并办理了产权过户登记。四被告继承了李社生的财产，应当继续履行《衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书》约定的合同义务。但该协议现已不能履行，原告请求被告返还购房款，被告不予理睬。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求判令被告返还原告购房款180000元、支付利息49680元（利息按年利率6.9%计算至一审判决生效时止）并承担本案诉讼费。原告为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告身份；证据2、衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书，证明（1）原告与李社生于2011年7月19日签订了一份“衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书”；（2）协议约定的房屋为衡南新县城黎托小区17-4商住楼一单元五楼105号房屋，建筑面积为138平米；（3）房屋单价为1480元／平米；证据3、收条和存取款凭证，证明李社生于2011年7月19日收取原告购房款100000元，于2011年9月5日收取原告购房款80000元；证据4、公证书及产权证书，证明（1）被告谢忠秀与李社生系夫妻关系；（2）被告李成章、李子奇、李艳丽系李社生合法继承人，被告谢忠秀系李社生的共同债务人。被告谢忠秀、李成章辩称：被告对李社生生前签订的售房协议均不知情，李社生的售房款也未用于家庭共同生活，被告不需对原告承担返还责任。被告李成章、李子奇、李艳丽在李社生死亡后三个月内作出了公证，三被告均表示对本案诉争房产放弃继承权，李社生遗产全部由谢忠秀继承，且本案诉争房产于李社生生前在农村信用社办理了抵押登记，根据法律规定，担保债权优先受偿，被告谢忠秀将本案诉争售房款优先偿还贷款符合法律规定。李社生生前所欠债务应当先由其遗产予以偿还，李社生尚遗有两套门面（已用于贷款，贷款金额为50万元），该二套门面应当优先拍卖用于偿还债务。根据法律规定，继承人在被继承人死亡后，可以继承被继承人财产，但应当在遗产范围内清偿债务且以继承遗产实际价值为限，被告李成章、李子奇、李艳丽放弃了对李社生遗产的继承权，该三被告对原告无返还义务；被告谢忠秀对本案诉争房产拥有共同所有权，该房产的一半份额由谢忠秀所有，另外一半份额系李社生遗产，但谢忠秀继承李社生的所有遗产均用于偿还贷款债务，故谢忠秀对原告亦无返还义务。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告谢忠秀、李成章为支持其抗辩理由向本院提交了以下证据：证据1、公证书，证明被告李子奇、李成章、李艳丽放弃了对遗产的继承权，无须对原告的诉讼请求承担返还义务；证据2、衡南新县城17-4号地产权办理名单表、李成章房产证、李子奇房产证，证明被告李子奇、李成章名下的房产属于个人财产，与本案无关；证据3、贷款户利息清单、借款借据、证明、房屋买卖合同，证明本案诉争房产在李社生死后，由被告谢忠秀出售给第三人，所得款项已用于清偿信用社贷款。被告李子奇、李艳丽未答辩，也未提供证据。经庭审质证，对原告提供的证据，被告方对证据1无异议；对证据2、3的真实性及证明目的有异议，至诉前止被告方不知晓该协议存在，不能确定其真实性，无法确定原告与李社生签订了该份协议；对证据4真实性无异议，但认为不能证明被告谢忠秀系李社生的共同债务人，被告谢忠秀不清楚原告与李社生生前的债权债务情况，谢忠秀所继承的李社生遗产均已偿还银行债务。本院认为原告提供的证据1客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定，可以作为本案的定案依据；原告提供的证据2、3来源合法，与本案有关联性，本案庭审前被告方曾向本院申请对该二份证据进行笔迹鉴定，但鉴定机构在要求被告预交鉴定费时，被告未预交鉴定费而未进行鉴定，本院推定该二份证据真实，对被告方的异议理由不予采纳，本院对该二份证据予以认定，可以作为本案的定案依据；原告提供的证据4客观真实、来源合法，与本案具有关联性，被告谢忠秀与李社生系夫妻关系，但其未能证实李社生生前债务未用于夫妻共同生活，对被告方的异议理由本院不予采纳，本院对该证据予以认定，可以作为本案的定案依据。对被告方提供的证据，原告对证据1真实性、合法性不持异议，但对其证明目的有异议，认为公证书仅证明被告李成章、李子奇、李艳丽放弃了对李社生与被告谢忠秀共有的座落在衡南县新县城公园北路501室和601室南房权证字第18031627号和南房权证字第180316**号李社生的遗产部分，而不能证明被告李成章、李子奇、李艳丽放弃了对李社生所有遗产的继承，不能证明该三被告无需承担返还义务；对证据2中名单表真实性、合法性不持异议，但对其证明目的有异议，认为该名单表上证明了李社生尚遗有门面及五、六楼包括后面的四楼住宅等遗产；对被告李成章、李子奇房产证的合法性无异议，对其真实性有异议，认为其不能证明李社生在该二被告房产中是否有份额；对证据3房屋买卖合同有异议，认为不能达到其证明目的，乙方签字本应为四人，但乙方签字仅一人，对其真实性、合法性、证明目的均有异议；对李社生欠款30万元的借条的真实性、合法性不持异议，但该款项的还款人是否为谢忠秀一人持有异议，其不能证实该还款由谢忠秀一人偿还。对被告方提供的证据，本院认为被告方提供的证据1客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，但根据该公证书，被告李成章、李子奇、李艳丽只是放弃了对李社生与被告谢忠秀共有的二套房屋南房权证字第XX号和南房权证字第**号房屋中李社生份额的继承权，不能实现该三被告放弃了对李社生其他遗产继承权之目的，本院对原告的异议理由予以采纳，对该证据被告方的证明目的不予认定；被告方提供的证据2客观真实，来源合法，与本案有关联，该证据中李成章房产证、李子奇房产证证实了《房屋所有权证》编号为南房权证字第**号、南房权证字第**号的二套房屋分别为被告李成章、李子奇所有，衡南新县城17-4号地产权办理名单表不仅实现了前述证明目的，同时亦体现了李社生的相关遗产情况，本院对被告方该证据予以认定，可以作为本案的定案依据；被告方提供的证据3中的贷款户利息清单、湖南省农村信用社借款借据、证明客观真实，来源合法，与本案具有关联性，但不能实现李社生生前贷款还款人及偿还该贷款资金来源之目的；该证据中李社生借李成章人民币叁万元整的借据与本案无关联，本院不予认定；被告提供的房屋买卖合同虽不完善，但该两套房屋已实际出售客观存在。经审理查明：2011年7月19日原告高孝玲与李社生签订了《衡南新县城黎托小区17-4商住楼集资建房协议书》，双方约定原告出资204238元与李社生共建衡南新县城黎托小区17-4商住楼，该楼一单元五楼105号房屋归原告所有；并约定若因李社生方导致协议不能履行，则原告高孝玲预付款全部退还，并支付预付款利息。协议签订后原告按约预付李社生购房款180000元。被告谢忠秀与李社生系夫妻关系，被告李成章、李子奇、李艳丽系李社生与被告谢忠秀婚生子女。2014年9月7日李社生死亡。其后衡南新县城黎托小区17-4商住楼一单元五楼105号房屋（即该栋501室）及该栋601室房屋均被出售给他人并办理了产权过户登记。李社生生前在湖南衡南县农村商业银行股份有限公司松江支行办理了抵押贷款30万元整，该贷款本金和利息于2014年11月18日还清。本院认为：本案原告高孝玲与李社生签订的集资建房协议书依法成立，应受法律保护，协议双方均应依约履行。但李社生在协议履行前死亡，且协议约定房屋被李社生的继承人出售，致使原告签订集资建房协议的目的不能实现。则原告对李社生共同债权人及李社生继承人享有合同预付款返还请求权。被告谢忠秀系李社生配偶，其未能证实李社生生前债务系李社生个人债务，则李社生生前债务系夫妻共同债务，被告谢忠秀应对李社生生前债务承担清偿责任。被告谢忠秀、李成章、李子奇、李艳丽系李社生法定继承人，被告李成章、李子奇、李艳丽对李社生部分遗产放弃继承，但该三被告仍系李社生合法继承人，被告谢忠秀未明确表示放弃继承李社生的遗产，故四被告应当在继承遗产范围内对李社生在本案中所涉的债务在其继承遗产实际价值内承担清偿责任。原告要求被告支付利息理由成立，但请求标准超出相关规定，应以同期银行贷款利率计算较妥。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条之规定，判决如下：被告谢忠秀对原告高孝玲预付购房款180000元承担清偿责任，被告谢忠秀、李成章、李子奇、李艳丽在其继承李社生遗产的实际价值范围内对原告高孝玲预付房款180000元承担偿付责任，该房款180000元自2011年7月20日起按同期银行贷款利率支付利息至本判决生效之日止，款限本判决生效后五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4745元，保全费1720元，合计6465元，由被告谢忠秀、李成章、李子奇、李艳丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 罗国成审 判 员 贺清元人民陪审员 何艳萍二〇一六年一月十四日书 记 员 刘天宝附相关法律条文：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 来自