（2015）麻民初字420号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-12-26
案件名称
帅永梅与田太明、姚茂云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
麻江县人民法院
所属地区
麻江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
帅永梅,田太明,姚茂云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百九十六条，第二百一十条，第二百一十一条
全文
贵州省麻江县人民法院民 事 判 决 书（2015）麻民初字420号原告帅永梅，女，苗族，1980年6月19日生，住麻江县。委托代理人马琳，系贵州契正律师务事务所律师。被告田太明，男，苗族，1964年6月16日生，住麻江县。被告姚茂云，女，苗族，1962年9月15日生，住麻江县。委托代理人兰方明，男，1968年1月21日生，住麻江县。原告帅永梅诉与被告田太明、姚茂云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告帅永梅及其委托代理人马琳，被告姚茂云及其委托代理人兰方明到庭参加诉讼，被告田太明经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帅永梅诉称：被告方因业务急需资金周转，决定将其位于麻江县××××××杏山镇吴大坳组环城东路72号自家的宅基地及450平方米的房屋一栋以40万元出售给原告，以缓解资金困难，双方于2014年3月27日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告一次性付清款项后，被告方在6个月内交付房屋，此6个月为过渡期，由二被告每月支付12000元的保证金。如期未交房，二被告付给原告的72000元转为违约金，并退回原告购房款40万。如不交房又不退款，则由二被告向原告支付购房款总额日0.3%的延期违约金。合同签订后，原告当日通过银行转账方式向被告支付了40万元购房款，被告将合同约定的宅基地及房屋的《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规范许可证》等证书原件移交原告。合同期满后，二被告未按规定交房，经原告催促后，被告田太明于2015年1月27日写下《承诺书》，自愿将每月的保证金转为违约金认罚，并保证每月继续支付12000元保证金，时间暂定半年。但事至今日，二被告既不交房也不退款。故提起诉讼，请求法院判令将合同约定的宅基地及房屋一栋归原告所有，由二被告支付2015年元月至7月的诚信保证金84000元，承担逾期交房违约金360000元，诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内提供有：《房屋买卖合同》、《收条》、贵州农住转未回单联、《集体土地使用证》、《建设用土规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《承诺书》等证据，据以支持其诉讼请求。被告田太明未到庭进行答辩，也未提交任何证据。被告姚茂云辩称：我当时以为田太明是为了借款才在合同上签字盖手印的，签订合同的地点又是在麻江××××信达担保公司办公室，当时说利息为3分，我才同意。由于我是文盲，不清楚合同内容，当时与田太明还在婚姻存续期，故以为是向担保公司借款。直到收到法院送达的诉讼材料后，才知道是房屋买卖合同，该合同不是我真实意思表示。且原告不属于同一个集体村民，无权购买。同时我的一栋房屋及地基价值至少300万元，合同约定出售价40万，显失公正。另外该房屋系家庭共有财产，还有我两个女儿的份额。故该合同无效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告在举证期限内提交了《家庭房产分配协议书》、《离婚协议书》、长女及次子身份证及《毕业证》、帅永梅《户籍证明》、麻江县××××杏山镇杏山村民委员会出据的《证明》，据以支持其抗辩理由。经双方当事人质证辩证，均对对方提供的证据的真实性、合法性没有异议，仅对证据合同的效力有争议。经审理查明：被告田太明因生意上资金不足，为缓解资金困难而于2014年3月27日在麻江××××县信达担保公司与原告帅永梅签订了一份《房屋买卖合同》，将麻江县××××杏山镇吴大坳组环城东路72号自家宅基地101平方米及约450平方米的房屋一栋低价出让给原告帅永梅。合同以被告田太明为卖方（甲方）、以原告帅永梅为买方（乙方），约定“交易价格总价肆拾万元整（￥400000.00元）”；付款时间与房屋交付方法为“甲乙双方同意以一次性付款方式付款，乙方应于2014年3月27日向甲方支付房屋及土地转让金肆拾万元。为保证甲方有充裕的搬迁安置时间，甲方于乙方付清转让金后六个月即2014年9月26日交付房屋给乙方使用。……。”同时，合同第四条又约定“甲乙双方约定在交房过渡期6个月内，为了证明诚信甲方每月付乙方保证金壹万贰仟元（￥12000.00元）。如到期即2014年9月26日甲方未按规定日期交房，甲方付给乙方保证金柒万贰元转为违约金。甲方随即退还乙方购房款人民币肆拾万元（￥400000.00元）。”合同还约定“如到期甲方即不交房又不还款，则由甲方向乙方支付按购房款总额0.3%每天的延期违约金。”被告姚茂云在合同中财产共有人栏签字捺了手印。合同签订当日，原告帅永梅从当时的农村信用社转账40万到被告田太明账户，田太明于当日向帅永梅出据了内容为“今收到帅永梅现金人民币肆拾万元正（￥400000.00元）”的《收条》一张并将麻集用（××2008）第××26号《集体土地使用证》、麻地字第××××520000200809126号《建设用地规范许可证》、麻江建字××××52000020089128《建设工程规划许可证》等原件交给帅永梅。约定的六个月到期后，被告未能交付房产及宅基地，但至2014年12月27日止，每月均向原告帅永梅支付了12000元人民币，共计108000元。2015年1月27日，被告田太明向原告帅永梅出据了一份《承诺书》，内容为“本人与你（帅永梅）于2014年3月27日签订的《房屋买卖合同》定于2014年9月26日交房，由于种种原因，生意不好做，没有赚到钱购置新房搬家，导致交房日期一拖再拖，实在对不起！按合同规定请将本人每月交给你的保证金转为违约金，本人认罚。其次看来立即交房已不可能，尚需要时月，请你宽恕，待我购置新房后立即交房，期间我保证每月交纳壹万贰仟元（12000.00）保证金，以示诚信，时间暂定半年。半年（6月27日）前还清，如提前还以收据为准。”此后，被告田太明下落不明，未履行合同及承诺书约定的义务。另查明，被告田太明与姚茂云原系夫妻关系，1988年7月生育长女田宗燕，1991年4月生育长女田忠丽，1999年6月生育长子田忠志。本案在诉讼期间，二被告于2015年9月22日到麻江县民政部门办理了离婚登记手续，在离婚协议中将本案争议的房产中第五层分割归田太明享有外，其他的均分割给了家庭成员，债权债务归田太明享受和承担，但协议中未涉及本案的款项。还查明，原告帅永梅非杏山村村民，属居民户口。上述事实有双方当事人的陈述及所提交的证据加以证实。本院认为，本案争议的《房屋买卖合同》，被告的主观目的是为了获得资金以缓解困难；且双方约定的转让价款与实物价值相差巨大，对此双方在合同中也明确表述为“低价转让”；而约定的6个月交房过渡期及每月12000元的诚信保证金，刚好与月3%利率相稳合；同时还约定了“到期既不交房又不还款的”处理情形；结合被告田太明每月给付的12000元以及出据的《承诺书》内容等综合判断，本案的合同关系名为房屋买卖，实为民间借贷，原告帅永梅名为买受人实为出借人，被告田太明名为出卖人实为借款人。至于被告姚茂云，从其答辩及陈述来看，也是认可田太明借款40万元并愿意承担3%月利率方在合同中签字捺手印的，签订合同时姚茂云与田太明尚系夫妻关系，故其应为共同借款人。诉讼中，原告帅永梅也予以认可本案实质上系借款合同关系并同意变更诉讼请求为要求被告方清偿债务以及承担违约金。因原告帅永梅已向二被告履行了出借义务，被告未如期履行还款义务，构成违约。故原告要求被告履行清偿本金40万元的诉讼请求，本院予以支持。至于利息部分，因2014年12月27日前，被告方已每月按3%的利率支付了利息，并在2015年1月27日向原告作出承诺，该承诺系被告方真实意思表示，且3%的月利率未超过银行同期贷款利率的4倍，故被告方应从2014年12月28日起到按月利率3%计算给付原告。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百一十条、第二百一十一条之规定，判决如下：由被告田太明、姚茂云在本判决生效之日起30日内向原告帅永梅支付借款本金40万元，并按月利率3%从2014年12月28日起计算至清偿完毕之日止。案件受理费7960元，保全费2770元，由被告田太明、姚茂云共同承担。（判决生效后，请将上述款项以及承担的费用汇至本院账户。开户名称：麻江县会计核算中心，开户帐号：2521010001201100027788，开户银行：贵州省麻江县农村信用合作联社。并在摘要栏注明“法院”）。本判决发生法律效力后，若义务人不履行判决书所确定的义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用。（缴纳上诉费帐号开户名称：黔东南州财政局。开户银行：贵阳银行股份有限公司凯里分行。开户帐号：18×××39，并在附页栏上注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）上诉期满后七日内未交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审?判?长?沈?智审?判?员?龙顺彪人民陪审员 ?龙小梅二〇一五年十二月二十二日书?记?员潘光跃 来源：百度搜索“”