（2015）昆民初字第3270号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-04-27

案件名称

包头市永盛成百货有限责任公司诉郑祥宇及中国光大银行股份有限公司包头分行、中国邮政储蓄银行股份有限公司包头市分行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

包头市昆都仑区人民法院

所属地区

包头市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

包头市永盛成百货有限责任公司,郑祥宇,中国光大银行股份有限公司包头分行,中国邮政储蓄银行股份有限公司包头市分行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第3270号原告包头市永盛成百货有限责任公司，住所地包头稀土高新区。法定代表人孟庆花，总经理。委托代理人康丽梅，内蒙古承达律师事务所律师。委托代理人张韵奇，男，1983年1月9日出生，汉族，包头市永盛成百货有限责任公司营运中心副总监，住包头市昆都仑区。被告郑祥宇，男，1977年8月5日出生，汉族，无职业，现被羁押于包头市青山区看守所。委托代理人赵宾，内蒙古诚誉律师事务所律师。第三人中国光大银行股份有限公司包头分行，住所地包头市青山区。法定代表人杨文正，行长。委托代理人杨海军，男，1977年7月19日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司包头分行风险管理部总经理，住包头市青山区。委托代理人李博衍，男，1990年6月26日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司包头分行员工，住包头市青山区。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司包头市分行，住所地包头稀土高新区。负责人王继文，行长。原告包头市永盛成百货有限责任公司诉被告郑祥宇、第三人中国光大银行股份有限公司包头分行、中国邮政储蓄银行股份有限公司包头市分行房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告包头市永盛成百货有限责任公司（以下简称永盛成公司）的委托代理人康丽梅、张韵奇和被告郑祥宇的委托代理人赵宾、第三人中国光大银行股份有限公司包头分行（以下简称光大银行）的委托代理人杨海军、李博衍到庭参加诉讼。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司包头市分行（以下简称邮储银行）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告永盛成公司诉称，2011年3月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告向原告承租位于包头稀土高新区总面积7619.65平方米的房屋，经营范围为娱乐业及服务业；双方约定租赁期限为15年，即从2011年3月31日至2026年3月31日，租金为每年350万元，每三年递增6%，租金按季度支付，每季度末前十日交付下一季度租金；如果被告未按约定期限交付租金，每延迟一日按所欠租金数额的5‰支付滞纳金；如果超过30日，除交付滞纳金外，原告有权解除合同。2013年2月2日，原告与被告协商后签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定2014年3月30日至2017年3月29日的租金为每年424万元，之后逐年递增。2015年3月20日前，被告应当向原告支付下一年度的租金424万元，但被告未按约定期限支付租金，原告又无法联系到被告。被告的姐姐郑祥立称其可代为处理租赁的相关事宜。后原告得知被告因涉嫌犯罪被包头市公安局逮捕。原告开始向郑祥立催收，但郑祥立以种种理由拒不支付，也不配合与原告进行协商。无奈原告只得根据约定提出解除合同，并于2015年5月21日登报公告。原告向被告转租房屋的第三人光大银行和邮储银行了解情况后，发现被告已经向第三人光大银行收取了2015年1月30日至2016年1月29日的租金278万元，向第三人邮储银行收取了2015年4月30日至2016年4月29日的租金163万元。原告再三向郑祥立追要，郑祥立明确表示拒不返还。原告认为双方签订的合同应予解除，被告应当将2015年5月21日合同解除后其不应当取得的租金184万元返还给原告，并且向原告支付2015年5月12日之前的房租滞纳金93.28万元。为避免损失进一步扩大，原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》已经于2015年5月21日解除；2、被告向原告返还不当得利184万元；3、被告向原告支付滞纳金93.28万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告郑祥宇辩称，被告不同意原告的诉讼请求。第一，双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》至今没有解除。原告同意被告将房屋转租，所以被告将房屋分别转租给光大银行和邮储银行。2015年原告擅自与邮储银行联系，并声称要解除与被告的租赁关系，与邮储银行直接建立房屋租赁关系，直接导致被告与邮储银行的合同无法履行，邮储银行拒绝支付租赁费，这是原告违约行为之一。第二，原告与被告在租赁合同中明确约定因房产、土地产生的税费由原告承担，但是从2012年至今原告累计收取被告租赁费1224万元，没有开具任何发票，更没有承担任何房产土地税费。在此过程中，被告向税务机关支付的房产税约为1335390.2元，印花税为7013.1元，合计1342403.25元。被告要求原告承担合同义务，支付房产税费，但原告一直不予承担，这是原告的违约行为之二。第三，原告作为经营租赁房产的主体，收取被告巨额租赁费用依法应当向被告开具发票，但至今没有开具，这是违法行为，也是原告的违约行为之三。以上三点违约违法行为均发生在2015年3月30日以前，所以是原告违约在先，被告基于原告的违约而未支付租赁费，是合法的抗辩行为，不属于违约。双方签订的合同不应解除，被告也不应支付违约金。如果双方能够解决上述争议，被告同意按约定支付全部的租赁费。即使合同已经解除，双方约定的滞纳金标准过高，应予调整。所以被告请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人光大银行辩称，第三人光大银行与被告于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，原告向第三人光大银行出具的承诺书也是合法有效的。第三人邮储银行未到庭，也未发表答辩意见。经审理查明，2011年3月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定被告向原告承租位于包头稀土高新区的房屋，房屋总面积7619.65平方米，租赁用途为经营娱乐业及服务业；租赁期限为15年，即从2011年3月31日至2026年3月31日；租金为每年350万元，每三年递增6%；第一年度的租金按季度交纳，于每季度末前十日内支付，从第二年度起每年的租金按年度交纳，于每年的3月30日前支付给原告；原告收取租金不提供发票，租赁期内因房产、土地产生的税费由原告承担，经营发生的营业税及水费、电费等经营费用由被告承担；如果被告不按期足额支付租金，除应及时补交外，每延期一日按所欠租金的5‰向原告支付滞纳金；如果被告超出应付租期30天仍未交费，原告除要求被告支付滞纳金外，有权与被告解除合同；双方约定以特快专递、挂号信、电子邮件或者本地公开发行的报刊公告的联系方式为双方相互通知或告知的送达方式。2013年2月2日，原告与被告又签订《房屋租赁补充协议》一份，约定2014年3月30日至2017年3月29日的租金为每年424万元。原告允许被告对房屋进行部分转租。2015年3月30日之前的租金被告已经全部支付给原告，2015年3月30日之后的租金被告未向原告支付。2012年至2014年，被告曾以其本人名义向税务机关缴纳过房产税等税款。目前被告因涉嫌犯罪被羁押。另查明，2012年，被告与第三人邮储银行签订了《租赁合同》，双方约定被告将其向原告承租的部分房屋转租给第三人邮储银行，房屋面积为750平方米，租赁期限从2012年5月1日至2017年4月30日，其中2015年5月1日至2016年4月30日的租金为163.9万元。2015年4月10日，第三人邮储银行向被告支付了房屋租金163.9万元。2015年1月5日，被告委托郑祥立与第三人光大银行签订了《房屋租赁合同》，将其向原告承租的部分房屋转租给第三人光大银行，租期为10年，第一年的租金为278万元。被告向第三人光大银行出具了授权委托书，委托郑祥立代其签署一切法律文件及进行各种账款的结算。2015年4月10日，第三人光大银行向郑祥立的银行账户转入278万元。再查明，2015年5月22日，原告在包头日报发布《解除合同通知书》，通知被告因其未按合同约定期限交纳租金，原告正式通知被告于2015年5月21日解除与被告签订的《房屋租赁合同》。之后原告向第三人光大银行送达了《承诺书》，告知第三人光大银行因原告无法联系到被告，原告已经将解除房屋租赁合同通知书于2015年5月22日登报声明，请第三人光大银行在已付租金到期后直接与原告签订新的房屋租赁合同。又查明，被告还曾将其向原告承租的7619.65平方米房屋中的另外一部分房屋转租给第三人邮储银行，房屋面积为3983.99平方米。2015年8月26日，原告与第三人邮储银行签订了《房屋租赁合同》，约定第三人邮储银行向原告租赁该3983.99平方米的房屋，期限从2015年5月1日至2016年4月30日，年租金为240万元。本案审理过程中，原告申请诉讼财产保全，本院作出（2015）昆民初字第3270-1号民事裁定，依法冻结了被告在中国邮政储蓄银行股份有限公司包头市万达广场营业所的银行账户。上述事实，有原告与被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、被告交纳税款的票据、被告与第三人邮储银行签订的《租赁合同》、被告与第三人光大银行签订的《房屋租赁合同》、授权委托书、第三人邮储银行、光大银行向被告和郑祥立转账的银行凭证、原告在包头日报发布的《解除合同通知书》、原告向第三人光大银行送达的《承诺书》、原告与第三人邮储银行签订的《房屋租赁合同》、本院民事裁定书和双方当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》合法有效，双方应依合同约定履行相关权利义务。按合同约定，被告应当于2015年3月30日前支付下一年度的租金424万元，因被告超出该期限30天仍未支付下一年度的租金，故原告有权解除租赁合同。双方约定以特快专递、挂号信、电子邮件或者本地公开发行的报刊公告的联系方式为双方相互通知或告知的送达方式，原告于2015年5月22日在包头日报发布《解除合同通知书》的行为符合双方约定，故本院对原告要求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》已经解除的诉讼请求予以支持，但解除的日期应当为2015年5月22日。被告向原告承租房屋后将部分房屋转租给第三人邮储银行和光大银行，第三人邮储银行已经直接向原告租赁了3983.99平方米的房屋，并与原告签订了《房屋租赁合同》，故被告和第三人邮储银行和光大银行应当将剩余3635.66（7619.65-3983.99）平方米房屋返还给原告。原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》系由人民法院确认解除，原告没有权利以不当得利为由要求被告返还184万元，但被告应当向原告支付合同解除前的租金和合同解除后的房屋使用费。被告已经付清2015年3月30日之前的租金，故其应当按每日11616.44元（4240000÷365）向原告支付7619.65平方米房屋从2015年3月31日至2015年4月30日的租金360109.59元（11616.4431）。因原告已经向第三人邮储银行收取了3983.99平方米的房屋从2015年5月1日至2016年4月30日的租金，故被告应当按每日5542.70元（11616.44÷7619.653635.66=5542.70）向原告支付剩余3635.66平方米房屋从2015年5月1日至被告和第三人邮储银行与光大银行将该3635.66平方米房屋返还原告之日的使用费。2015年3月30日前被告应当向原告支付的是下一年度的租金424万元，因双方的租赁合同已经解除，原告要求被告支付下一年度424万元租金的滞纳金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告提交的完税发票不能证明其代原告交纳了房产和土地产生的税费，本院对被告关于原告不承担税费的抗辩意见不予采信。被告的其他抗辩意见，无事实依据与法律依据，本院亦不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告包头市永盛成百货有限责任公司与被告郑祥宇签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》于2015年5月22日解除；二、被告郑祥宇于本判决生效后三十日内向原告包头市永盛成百货有限责任公司支付房屋租金或占有使用费（2015年3月31日至2015年4月30日的租金为360109.59元；2015年5月1日之后的租金和使用费按每日5542.70元计算，至被告郑祥宇和第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司包头市分行与中国光大银行股份有限公司包头分行将3635.66平方米房屋返还原告包头市永盛成百货有限责任公司之日止）；三、驳回原告包头市永盛成百货有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48010元、保全费5000元（原告均已预交），由被告郑祥宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审　判　长　　杨斌林人民陪审员　　张振岩人民陪审员　　石良仓二〇一六年一月十四日书　记　员　　杜　娟附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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