（2015）河民初字第3019号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-06-22
案件名称
厉兆营与临沂伦达置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市河东区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厉某,临沂伦达置业有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第四条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款
全文
山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第3019号原告厉某，男，1977年3月19日生，汉族，临沂市兰山区人，住临沂市兰山区。被告临沂伦达置业有限公司，住所地：临沂市河东区东兴路2666号。法定代表人吴良杰，董事长。委托代理人程萍，山东隆泰律师事务所律师。委托代理人颜丙虎，山东隆泰律师事务所律师。原告厉某与被告临沂伦达置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告厉某、被告临沂伦达置业有限公司的委托代理人颜丙虎到庭参加诉讼。现已审理终结。原告厉某诉称，原告于2012年7月21日向被告交纳3万元购买伦达国贸城VIP卡作为购买伦达国贸城商铺的优惠凭证。2012年11月10日，原告与被告签订了《商铺定位意向书》，交纳定金1万元。2012年12月12日，原告与被告签订《商铺定购书》，交纳定金5万元，用于购买位于伦达国贸城A区10栋107号沿街商铺一套。该认购协议属商品房买卖合同，被告在签订认购房屋时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，违反了法律强制性规定，为此原告提起诉讼，请求人民法院依法确认原、被告签订的《伦达国贸城VIP卡申请书》、《商铺定位意向书》、《商铺定购书》无效，判令被告返还购买VIP卡的3万元及利息，并双倍返还购房定金12万元及利息，诉讼费用由被告承担。被告临沂伦达置业有限公司辩称，1、原告与被告所签订的《商铺定购书》不能认定为商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原、被告所签订的上述定购书并不完全具备该十六条规定的全部内容，且被告也并未收取原告的购房款，所以不能认定上述定购书为商品房买卖合同；2、原、被告所签订的《商铺定位意向书》属于预约性合同，对相对方来说，是缔约优先权的取得，它的预约性是由客观条件所决定的，不具有实质性的内容，原告所交纳的意向金，只是为保障缔约优先权的实现，不能认定为合同法规定的定金，也不适用定金罚则；3、原告所诉退还购买的VIP卡，依据合同的相对性原则，系原告与临沂市河东区中城商业运营管理有限公司的纠纷，原告起诉临沂伦达置业有限公司诉讼主体不适格。经审理查明，被告临沂伦达置业有限公司委托临沂中城商业运营管理有限公司负责运营伦达国贸城的商铺销售工作。原告厉某通过广告宣传，得知伦达国贸城销售VIP商铺优惠卡的消息，于2012年7月21日在伦达国贸城售楼中心花费6万元购买了12张VIP钻石卡。后原告厉某在被告处退了6张VIP钻石卡，现手中仍持有6张VIP钻石卡。2012年11月10日，被告临沂伦达置业有限公司作为甲方，原告厉某作为乙方签订《商铺定位意向书》一份，约定乙方意向商铺位置为：A区9幢108号，建筑面积约118.8㎡，需于2012年11月10日交纳意向金1万元。该意见书对VIP钻石卡优惠作出说明：5000元抵10000元，每10万元购铺总价，可抵用1张卡，房款未足10万元也可抵用1张，计算方式为：VIP卡优惠后总价=表总价－（VIP张数×5000元∕张）。同时该意向书还约定了购买商品房确认条款，乙方在甲方2012年12月8日开盘时具有同等条件下享有该意向商铺优先定购权，乙方所交纳的意向金自动转为定金，并追加定金伍万元∕铺，如乙方在12月8日放弃定购该意向商铺的，甲方将于2012年12月20日全额无息退还乙方所交纳的意向金，并有权将该意向商铺另售他人。同日，原告向被告交纳10000元意向金，由被告为其出具收据一份。后原告自愿放弃该意向商铺（A区9幢108号）。同年12月12日，被告临沂伦达置业有限公司作为甲方，原告厉某作为乙方签订了《商铺定购书》一份，约定乙方定购商铺为A区10幢107号，建筑面积约110.88㎡，单价为5174元∕㎡，表总价为573737元，乙方需于2012年12月12日交纳定金5万元。《商铺定购书》同时约定了VIP钻石卡优惠方式、购买商铺的付款方式以及确认条款：1、乙方对甲方所开发的楼盘项目、定购物业和相关规定政策等已经充分了解，并对交房时所交费用、银行规定的按揭贷款条件及需提供的文书确认无误，自愿与甲方签订本定购书；2、乙方在接到甲方书面通知7天内与甲方签订《商品房买卖合同》，同时按所选付款方式，向甲方支付房款；3、在签订《商品房买卖合同》之后，乙方已付定金、选铺意向金、VIP卡认筹金直接转为购房首期款；4、乙方未能在约定日期前来与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动放弃定购，甲方有权将乙方所选定商铺另行售与他人，并没收乙方所付定金。甲方若在约定日期前将该商铺出售他人，则双倍返还乙方定金；5、本定购书一式两份，甲、乙双方各执一份。经双方签字盖章后生效，对双方均具有约束力，在签订《商品房买卖合同》后，本定购书自动失效；6、乙方在登记姓名、电话、通讯地址时，请务必填写正确，以便甲方及时通知，乙方通讯地址及电话如有更改，应及时书面通知甲方，以便甲方及时更正与备案，否则造成延误，后果乙方自负，甲方概不负责；7、本定购书中的建筑面积是初测面积，签订《商品房买卖合同》的面积以房管局测绘面积为准。同日，原告向被告交纳定金5万元，由被告为其出具收据两份。后被告未依约与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，至本案开庭时，被告尚未取得商品房预售许可证。上述事实，主要依据庭审查证、当事人陈述及庭审举证认定，并均已收集记录在卷。本院认为，关于《伦达国贸城VIP卡申请书》、《商铺定位意向书》、《商铺定购书》的效力问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，虽然涉案的《商铺定位意向书》、《商铺定购书》对当事人的名称、所购商品房的位置、面积等进行了约定，但对付款时间、商品房交付使用条件等重要条款均未明确约定，因此，该《商铺定位意向书》、《商铺定购书》不具备商品房买卖合同的基本特征，不能认定为商品房买卖合同，只能认定为为磋商购买商品房而签订的预约合同。由于签订预约合同并不以开发商取得商品房预售许可证为前提条件，原、被告之间所签《商铺定位意向书》、《商铺定购书》，是双方自愿合法基础上的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的理由。原告提供的《伦达国贸城VIP卡申请书》系复印件，被告不予认可，因此该证据本院不予采信。综上，原告关于确认《伦达国贸城VIP卡申请书》、《商铺定位意向书》、《商铺定购书》无效的诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《商铺定位意向书》明确载明：如原告在12月8日放弃定购该意向商铺的，被告将于2012年12月20日全额无息退还原告所缴纳的意向金，并有权将该意向商铺另售他人。因原告自愿放弃《商铺定位意向书》载明的意向商铺（A区9幢108号），变更订购A区10幢107号商铺，按照该意向书的约定，被告应于2012年12月20日全额无息退还原告所缴纳的意向金10000元，但是被告未能如约退还意向金，应自2012年12月21日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告支付利息。原、被告签订的《商铺定购书》虽然对《商品房买卖合同》的签订时间未做出明确的约定，但是在双方所签订的《商铺定位意向书》中载明开盘时间为2012年12月8日，因此，原告有理由相信被告与其签订《商铺定购书》后，能够尽快与其签订《商品房买卖合同》。另外，根据公平原则和交易习惯，被告也应当在《商铺定购书》签订之后的合理期限内与原告签订《商品房买卖合同》，但是至本案开庭之日，且该商铺已经完工的情况下，被告仍未取得商品房预售许可证，导致无法与原告签订《商品房买卖合同》，虽然其解释未取得商品房预售许可证的原因系政府原因，不是其自身原因，但对此未能提供证据证实，因此，本院认定系被告过错导致双方无法签订《商品房买卖合同》，被告应承担违约责任，向原告双倍返还定金，共计10万元。现原告要求退卡，并由被告返还原告购卡所花现金3万元的诉讼请求，本院已依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：一、被告临沂伦达置业有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告厉某意向金10000元及利息（利息自2012年12月21日至生效判决确定的履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告临沂伦达置业有限公司自本判决生效之日起五日内双倍返还原告厉某定金，共计10万元。三、被告临沂伦达置业有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告厉某购卡款3万元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告临沂伦达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 李国锋审 判 员 赵楠楠人民陪审员 刘汉琛二〇一六年一月十四日书 记 员 阚立达 搜索“”