（2015）清城法民一初字第1111号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2018-10-09
案件名称
广州市君马仕装饰设计有限公司、关则富等与清远市威鹏房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
清远市清城区人民法院
所属地区
清远市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市君马仕装饰设计有限公司,关则富,清远市威鹏房地产有限公司,清远市富域房地产开发有限公司,深圳粤源建设股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第1111号原告：广州市君马仕装饰设计有限公司，住所地广州市荔湾区周门北路40号综合大楼410房。法定代表人：关则富，该公司总经理。委托代理人：刘凝波，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：关丽梅，广州市君马仕装饰设计有限公司职员。原告：关则富，男，1970年9月6日出生，汉族，住阳春市，委托代理人：刘凝波，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：清远市威鹏房地产有限公司，住所地清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼。法定代表人：薛锡洪，该公司总经理。被告：清远市富域房地产开发有限公司，住所地清远市新城东11号区凯旋花园2号楼首、二层。法定代表人，薛锡洪，该公司总经理。被告：深圳粤源建设股份有限公司，住所地深圳市南山区商业文化中心环西路万商大厦4楼。法定代表人：刘汝权，该公司董事长。上列被告共同委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。上列被告共同委托代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。原告广州市君马仕装饰设计有限公司、关则富诉被告清远市威鹏房地产有限公司、清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘凝波、关丽梅；被告的委托代理人薛锡庭、潘凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市君马仕装饰设计有限公司、关则富诉称：2013年9月22日，原告与被告清远市威鹏房地产有限公司分别订立：编号为0000823的《富景天下认购书》，约定原告向被告清远市威鹏房地产有限公司认购清远市清城区北江一路39号的富景天下花园7座27层03房，建筑面积为155.06平方米，套内建筑面积为125.68平方米，总价为688551元。其中定金1万元已即时支付给被告清远市威鹏房地产有限公司；编号为0000824的《富景天下认购书》，约定原告向被告清远市威鹏房地产有限公司认购清远市清城区北江一路39号的富景天下花园6座29层03房，建筑面积为149.80平方米，套内建筑面积为120.54平方米，总价为754413元。其中定金1万元已即时支付给被告清远市威鹏房地产有限公司；编号为0000825的《富景天下认购书》，约定原告向被告清远市威鹏房地产有限公司认购清远市清城区北江一路39号的富景天下花园6座30层06房，建筑面积为147.27平方米，套内建筑面积为118.50平方米，总价为996809元。其中定金1万元已即时支付给被告清远市威鹏房地产有限公司。2014年1月20日，原告与被告清远市威鹏房地产有限公司订立了一份《商品房抵偿工程款协议书》，再次确认该三套商品房总价款为2439733元，并用被告清远市威鹏房地产有限公司所欠原告的装修工程款2231170.72元抵偿原告等额购房款；被告清远市威鹏房地产有限公司再次保证在2015年1月30日前完成该三套商品房的政府网签购房合同手续，否则每月支付26000元利息给原告。但此后虽经原告多次催促，被告清远市威鹏房地产有限公司至今根本未办理该手续和将房屋交付给原告。2015年4月29日，被告清远市威鹏房地产有限公司向原告出具一份《承诺书》，承认该三套商品房已被抵押给银行，并承诺如在2015年5月30日还不能完成该三套商品房的网签，就在2015年6月1日返还原告全部购房款。综上所述，原告认为，被告清远市威鹏房地产有限公司在开发建设包括原告所购商品房在内的富景天下房地产项目过程中实施的一系列行为严重侵犯了原告等业主的合法权益；被告清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司均系被告清远市威鹏房地产有限公司的法人股东，并全面参与被告清远市威鹏房地产有限公司公司的经营管理，对此难辞其咎，在本案中应分别以认缴出资额4001万元和1450万元为限、在未履行出资义务或抽逃出资范围内对被告清远市威鹏房地产有限公司本案所负债务承担补充清偿责任；同时，原告在此严正保留对被告清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司、及控制被告清远市威鹏房地产有限公司公司的自然人股东官汉春、吴询隆全面追责的权利，故起诉请求判令：一、依法确认原告与被告清远市威鹏房地产有限公司于2015年6月1日解除关于富景天下花园6座30层06房、6座29层03房和7座27层03房等三套商品房买卖合同关系；二、被告清远市威鹏房地产有限公司向原告双倍返还购房定金60000元、返还购房款2231170.72元及其利息（以2261170.72元为本金，自2014年1月20日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至2015年1月30日，自2015年2月1日起至实际清偿之日止，每月按照26000元计付，截至起诉时约为200000元）；三、被告清远市威鹏房地产有限公司向原告支付违约金243973元（按照三套商品房价款2439733元的10%计算）；四、被告清远市威鹏房地产有限公司向原告赔偿2261170.72元（按照原告已付房价款的一倍计算）；五、被告清远市富域房地产开发有限公司在未履行出资义务或抽逃出资范围内对被告清远市威鹏房地产有限公司本案所负债务承担补充清偿责任（以认缴出资额4001万元为限）；六、被告深圳粤源建设股份有限公司在未履行出资义务或抽逃出资范围内对被告清远市威鹏房地产有限公司本案所负债务承担补充清偿责任（以认缴出资额1450万元为限）；七、本案诉讼费均由被告负担。被告清远市威鹏房地产有限公司、清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司辩称：一、本案实质不是房屋买卖合同纠纷，而是拖欠装修工程款引起的纠纷。2014年1月20日，原告与清远市威鹏房地产有限公司签订《商品房抵偿工程款协议书》明确约定，拖欠原告的工程款为2231170.72元，原告同意清远市威鹏房地产有限公司以坐落于清远市清城区北江一路39号富景天下花园6座30层06房、6座29层03房和7座27层03房共三套商品房总价为2439733元抵偿上述拖欠工程款2231170.72元，三套商品房价格扣除定金后与所欠装修工程款差额为178562.28元，差额部分由原告在政府网签购房合同完成后向清远市威鹏房地产有限公司付清。清远市威鹏房地产有限公司早向原告出具购房款收款收据，但并没有实际收到原告2231170.72元的购房款。因此，应还原其本质为清远市威鹏房地产有限公司拖欠原告的工程款，不存在清远市威鹏房地产有限公司向原告赔偿2261170.72元的问题。二、原告要求清远市威鹏房地产有限公司支付2231170.72元的利息又要求支付违约金没有法律依据。三、清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司已按照公司章程所认购的出资额足额完成出资任务，并不存在未履行出资义务的情形，没有存在抽逃出资的行为，因此无需对本案债务承担补充清偿责任。经审理查明，2013年9月22日，原告关则富与被告清远市威鹏房地产有限公司分别订立：编号为0000823、0000824、0000825的《富景天下认购书》，约定原告向被告清远市威鹏房地产有限公司认购清远市清城区××景天下花园××座××层××房、××座××层××房、××座××层××房，建筑面积分别为149.80平方米、147.27平方米和155.06平方米，总价分别为754413元、996809元、688551元。认购书约定上述房屋于2015年10月31日前交付使用，每套房屋定金1万元须于签署认购书前付清，余款须于2013年10月22日前付清；如认购方不履行认购书约定的义务，认购方已缴付的定金及其他款项不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方，如出售方同意继续履行认购书约定的义务，认购方必须从逾期交缴房款之日起累计每日按认购价的0.5‰向出售方支付违约金，如认购方已履行认购书约定的义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金。同日，原告关则富向被告清远市威鹏房地产有限公司支付上述房屋购房定金3万元，并由被告清远市威鹏房地产有限公司向原告关则富出具了3张收款收据。2014年1月20日，分包商广州市君马仕装饰设计有限公司与开发商清远市威鹏房地产有限公司及总承包商福建省长汀县第一建筑工程有限公司签订一份《转款委托书》，约定由广州市君马仕装饰设计有限公司承包的清远市威鹏房地产有限公司物业清远市富景天下相关合同工程款1877509.58元用于购买上述三套房屋，差额部分由购买方用现金或按揭形式付清。同日，原告广州市君马仕装饰设计有限公司（乙方）与被告清远市威鹏房地产有限公司（甲方）订立了一份《商品房抵偿工程款协议书》，确认上述三套房屋总价款为2439733元；甲方所欠乙方装修工程款总额2231170.72元；三套房屋价格扣除定金后与所欠乙方装修工程款差额为178562.28元，差额部分由实际购买方在政府网签购房合同完成后向甲方付清；甲方保证在2015年1月30日前完成该三套商品房的政府网签购房合同，并且消除其所有的债权债务，如甲方逾期办理该事项，则甲方每月支付26000元利息给乙方直至办理完毕；如本协议项下三套商品房因甲方原因被查封、抵押、出售或无法按时办理房地产权证，乙方有权要求甲方支付不能交付商品房价款10%的违约金，提供其它房屋抵偿或赔偿一切损失。2014年7月18日，分包商广州市君马仕装饰设计有限公司与开发商清远市威鹏房地产有限公司及总承包商福建省长汀县第一建筑工程有限公司再次签订一份《转款委托书》，约定再次将相关工程款353661.14元连同上次转款委托书转房款共2231170.72元用于购买涉案三套房屋，差额部分178562.28元由购买方在政府网签完成后向甲方付清。2014年9月2日，被告清远市威鹏房地产有限公司向原告关则富出具金额分别为744413元、986809元、499948.72元的收款收据。其后，被告清远市威鹏房地产有限公司没有办理上述房屋的网签手续亦没有向原告交付房屋。2015年4月29日，被告清远市威鹏房地产有限公司向原告出具一份《承诺书》，内容为“广州市君马仕装饰设计有限公司承接清远市威鹏房地产有限公司室内装饰工程的工程款余额2231170元及房屋预定订金30000元，合计2261170元，转购清远市清城区北江一路39号的富景天下花园6座29层03房、6座30层06房和7座27层03房，共三套房子。原约定于2015年1月30日前办理完成以上三套商品房的政府网签购房合同，一直到2015年4月28日，由于商品房仍然被抵押银行无法办理网签。因此现承诺在2015年5月30日前给以上三套房子办理解押网签，如到期还不能解押办理。我司将于2015年6月1日把以上用于转让房屋的人民币2261170元以现金方式结算给广州市君马仕装饰设计有限公司，此承诺书为以前商品房抵偿工程款协议书的补充，特此声明。”2015年8月6日，原告向被告清远市威鹏房地产有限公司寄送一份《确认解除合同通知书》，确认双方于2015年6月1日解除关于富景天下一期6座30层06房、6座29层03房和7座27层03房共三套商品房的买卖合同关系。即解除且不限于双方订立的编号为0000823、0000824、0000825的《富景天下认购书》三份、《商品房抵偿工程款协议书》一份等文书；责令清远市威鹏房地产有限公司双倍返还购房定金60000元、返还购房款2231170.72元及利息、违约金。根据原告提供的EMS送达回执及妥投证明显示该邮件于2015年8月8日19时20分由同事梁少英签收。庭审中，原告明确关则富是代表广州市君马仕装饰设计有限公司签订认购书并交付定金的，真实购房主体是广州市君马仕装饰设计有限公司。另查明，根据2015年8月13日清远市房产信息中心出具的房产信息查询证明显示，位于清远市清城区××景天下花园××座××层××房、××座××层××房、××座××层××房购房人为清远市威鹏房地产有限公司，该房屋于2011年2月24日设立的抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司清远分行，2015年7月27日被清远市中级人民法院查封。清远市威鹏房地产有限公司成立日期为2007年5月14日，注册资本为1万万人民币，原投资者有清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司、吴询隆。2014年8月27日，经核准变更投资者有清远市富域房地产开发有限公司(认缴出资额4001万元，占股比例40.01%)、深圳粤源建设股份有限公司(认缴出资额1450万元，占股比例14.50%)、宫汉春（认缴出资额2549万元，占股比例25.49%)、吴询隆（认缴出资额2000万元，占股比例20%)。诉讼中，被告提供了一份出清远市中衡合伙会计师务所出具的《验资报告》，拟证明被告已按照公司章程所认购的出资额完成出资任务，不存在抽逃出资的行为。该报告显示清远市威鹏房地产有限公司原注册资本5000万元，实收资本5000万元，2009年12月17日申请增加注册资本5000万元，经其审验，截至2009年12月21日变更后的累计注册资本1万万元，实收资本1万万元。《验资报告》附有银行询证函及相应的中国建设银行电子汇划款报单。以上事实，有原告提供的富景天下认购书、收款收据、商品房抵偿工程款协议书、转款委托书、网上银行电子回单、承诺书、确认解除合同通知书、EMS送达凭证、房产信息查询证明、企业机读档案登记资料、妥投证明，被告提供的验资报告，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，双方争议焦点：一是本案属于房屋买卖合同纠纷还是拖欠工程款纠纷；二是被告清远市威鹏房地产有限公司是否存在违约行为及如何承担违约责任；三是被告清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司是否需对涉案债务承担补充清偿责任。对于本案属于房屋买卖合同纠纷还是拖欠工程款纠纷问题，原告关则富与被告清远市威鹏房地产有限公司签订编号分别为0000823、0000824、0000825的《富景天下认购书》，并支付了3万元购房定金，原告关则富与被告清远市威鹏房地产有限公司之间的房屋买卖合同关系已依法成立并发生法律效力。对于购房款余款其中的2231170.72元，由原告广州市君马仕装饰设计有限公司与被告清远市威鹏房地产有限公司签订《商品房抵偿工程款协议书》及《转款委托书》的方式将相应的工程款2231170.72元转为涉案房屋的购房款，并由被告清远市威鹏房地产有限公司向原告关则富出具了相应金额的收款收据，该行为是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，应为有效民事行为。因此涉案纠纷应为房屋买卖合同纠纷，对于被告认为属于拖欠工程款纠纷的抗辩本院不予采纳。对于被告清远市威鹏房地产有限公司是否存在违约行为及如何承担违约责任问题。涉案房屋在签订《富景天下认购书》时已由被告清远市威鹏房地产有限公司抵押给了中国工商银行股份有限公司清远分行且至今处于抵押和查封状态，被告清远市威鹏房地产有限公司作为涉案房屋的出卖方，有义务确保涉案房屋产权的完整性，其一直未能解除涉案房屋的抵押手续，已侵害了原告的合法权益，构成违约，致使原告购买涉案房屋的目的已难以实现，而且涉案房屋目前已被法院查封，查封期间不具备交易可能，原告有权单方要求解除双方所签订的《富景天下认购书》，鉴于原告已向被告清远市威鹏房地产有限公司发出《确认解除合同通知书》且该通知已于2015年8月8日到达，故对于原告要求确认原告与被告清远市威鹏房地产有限公司已解除关于富景天下花园6座30层06房、6座29层03房和7座27层03房等三套商品房买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持，解除时间应为2015年8月8日。对于原告主张被告双倍返还定金、返还购房款、赔偿一倍购房款及计算利息、违约金的问题。根据原告提供由被告出具的《承诺书》内容可以证实，双方对被告就涉案房屋一直没有解除抵押手续问题已达成了一致协议，即如被告未能于2015年5月30日前解除抵押手续，被告将于2015年6月1日前将用于转让房屋的2261170元（含定金3万元）以现金方式结算给原告广州市君马仕装饰设计有限公司。该《承诺书》应视为双方已就被告不能如期办理解除房屋抵押手续的后果达成了一致的处理意见。因此，原告在双方已达成上述协议情况下，另行主张被告双倍返还定金、赔偿一倍购房款及计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于被告清远市威鹏房地产有限公司没有按《承诺书》履行归还款项的义务，且原告已确认关则富是代清远市威鹏房地产有限公司购房及支付定金，故被告清远市威鹏房地产有限公司应承担继续返还该款项的义务，同时应从逾期归还之日的次日即2015年6月2日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息给原告广州市君马仕装饰设计有限公司。对于被告清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司是否需对涉案债务承担补充清偿责任问题。原告主张被告未履行出资义务，但根据被告所提供的验资报告可以证实，被告作为股东已完成认缴出资金额的出资义务，故对其该主张本院不予采纳，至于原告主张被告存在抽逃出资的行为，但诉讼中没有提供相关依据，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告清远市富域房地产开发有限公司、深圳粤源建设股份有限公司对涉案债务承担补充清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告关则富、清远市威鹏房地产有限公司与被告清远市威鹏房地产有限公司于2015年8月8日解除关于富景天下花园6座30层06房、6座29层03房和7座27层03房等三套商品房买卖合同关系；二、被告清远市威鹏房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广州市君马仕装饰设计有限公司返还购房款2261170元及利息（利息从2015年6月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款还清之日止）；三、驳回原告广州市君马仕装饰设计有限公司、关则富的其他诉讼请求。本案受理费46771元，由原告广州市君马仕装饰设计有限公司、关则富负担21771元，被告清远市威鹏房地产有限公司负担25000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 罗文勇人民陪审员 欧惠娴人民陪审员 刘翠娥二〇一六年一月十四日书 记 员 余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度搜索“”