（2015）鄂武汉中民终字第01836号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-30
案件名称
袁曼与魏翠林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏翠林,袁曼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
审判长 合议庭法官助理校对一校（承办人）二校（合议庭成员）三校（合议庭成员）四校（书记员）湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第01836号上诉人（原审被告）：魏翠林。委托代理人：陶志松，湖北华平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁曼。委托代理人：胡家美，湖北英达律师事务所律师。上诉人魏翠林因与被上诉人袁曼房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。2015年4月1日，袁曼向一审法院起诉，请求判令：1、解除魏翠林、袁曼于2014年8月24日签订的《存量房居间（租赁）合同》；2、魏翠林退还2015年2月至8月的租金35000元；3、魏翠林因违约双倍返还租赁押金30000元；4、魏翠林赔偿另行求租损失5000元；5、魏翠林赔偿居间费2500元；6、由魏翠林承担本案诉讼费用。一审法院查明，2014年8月24日，魏翠林（甲方）与袁曼（乙方）通过中介方湖北深中联置业有限公司签订《存量房居间（租赁）合同》1份，合同约定甲方将位于棕榈泉2栋703房出租给乙方，该房屋建筑面积110平方米（以房产证为准）。租赁期从2014年9月1日起至2016年8月31日止，乙方不享有免租期。房屋租金为每月5000元，租金按年度支付，第一次租金支付时间为签订合同当日，以后各期租金支付时间为年度到期提前10日，支付方式为自行协商（现金支付或通过银行转账）支付，甲方收到租金后应出具收据。租赁押金：签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁定金15000元。房屋租赁期间产生的物业管理费，水电、燃气费等相关费用由乙方承担。房屋正常使用时发生因建筑质量引起的故障维修义务由甲方负责，费用由甲方承担；如因乙方过错导致的，由承租人承担。如约定由甲方承担维修义务的，甲方应在接到乙方通知后7日内负责修缮好，否则影响乙方正常使用的，乙方有权拒付被影响使用相应期限的租金。租赁期间，应依据合同约定期限按时交租，乙方延期交付租金达30天，或欠交管理费、水电费等达2000元的，甲方有权解除合同，并有权按合同约定追究乙方违约责任。如甲方解除合同的，乙方在甲方通知解除合同后10日内搬离，否则甲方有权收回房屋，房屋内乙方的物品视为丢弃物，甲方有权自行处置。基于经纪方已为甲乙双方提供居间服务，促成该甲乙双方签订本租赁合同，甲方应向经纪方支付佣金2500元，乙方应向经纪方支付佣金2500元，双方佣金的支付时间为签订合同当日。交付佣金后，如甲乙双方因合同履行发生纠纷，导致租赁合同无法履行的，已经支付的佣金任何一方无权要求经纪方退还，守约方有权向过错方追偿已付佣金造成的损失，如没有支付佣金的，全部佣金由过错方承担。其他违约情形：如甲方违约或单方提出解除合同而违约的，应双倍返还乙方租赁押金，并赔偿乙方1个月租金作为另行求租损失；乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方1个月租金作为再次出租前的闲置损失。合同签订当日袁曼向魏翠林支付一年的租金60000元、租赁押金15000元，袁曼、魏翠林向中介方湖北深中联置业有限公司各支付佣金2500元。之后，魏翠林将棕榈泉2栋703房交付袁曼使用。2015年2月10日，棕榈泉2栋703房内水管破裂，造成房屋渗水，袁曼当即通知了魏翠林房屋渗水情况，魏翠林亦采取了一定的补救措施，但未能及时维修水管，造成袁曼不能正常居住使用，袁曼搬出房屋。在租赁期间袁曼未按照合同约定交纳水电费，目前差欠魏翠林水电费3024.99元。审理中袁曼表示愿意支付魏翠林水电费3024.99元。一审法院认为，魏翠林与袁曼签订的《存量房居间（租赁）合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。2015年2月10日棕榈泉2栋703房内水管破裂，造成房屋渗水，袁曼不能正常居住使用房屋，袁曼要求解除合同，魏翠林亦表示同意解除，予以准许。由于袁曼已向魏翠林支付2015年2月11日至8月31日的房屋租金33330元（5000元×7个月－167元×10天），合同解除后，魏翠林应当退还袁曼房屋租金33330元。魏翠林提出因袁曼使用不当导致房屋渗水的辩称观点，没有充分证据证明，不予支持。因水管破裂后，魏翠林作为房主未能及时维修水管，造成袁曼不能正常居住使用；而袁曼在租赁房屋期间有差欠魏翠林水电费3024.99元的事实，双方均存在违约，按照合同约定，魏翠林应当退还袁曼租赁押金15000元。袁曼主张的另行求租损失5000元、赔偿居间费2500元，不符合合同约定，不予支持。袁曼表示愿意支付差欠的水电费3024.99元，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除袁曼与魏翠林于2014年8月24日签订的《存量房居间（租赁）合同》；二、魏翠林于本判决生效之日起五日内向袁曼退还房屋租金33330元；三、魏翠林于本判决生效之日起五日内向袁曼退还房屋押金15000元；四、袁曼于本判决生效之日起五日内向魏翠林支付水电费3024.99元；五、驳回袁曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1613元、邮寄费20元，共计1633元由袁曼负担653元、魏翠林负担980元。因此款袁曼已全部预交，故魏翠林于本判决生效之日起五日内将980元支付给袁曼。一审宣判后，魏翠林不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。理由：1、一审判决认定事实不清。租赁房屋渗水的原因是袁曼人为制造高温、高水压状态，再加上人为的重压，导致水管破裂，造成房屋渗水，袁曼不当使用房屋造成损害，存在违约行为，且袁曼至今仍占有房屋，应支付租金而未付，还欠水电费，并有违约分租的行为，构成违约。2、因袁曼存在违约行为，故押金应由魏翠林没收，不予退还。3、一审判决适用法律错误。合同解除时间应为袁曼实际搬离房屋之日。2015年5月12日一审开庭时魏翠林才同意解除合同，并未同意合同自2015年2月10日解除。被上诉人袁曼辩称，魏翠林的房屋渗水严重，找魏翠林协商维修事宜，但魏翠林置之不理，造成袁曼无法正常居住使用房屋，袁曼已于2015年2月10日发生渗水的当日搬出房屋，并告知魏翠林要求退租。魏翠林上诉称房屋渗水系袁曼使用不当造成，没有证据且不符合事实。请求维持原判。经审理查明，一审判决认定的事实属实。另查明，魏翠林现已经解决了房屋渗水问题。袁曼与魏翠林没有办理退房交接手续，袁曼在租赁房屋内仍留有部分物品。袁曼在二审中陈述：其搬走后钥匙留在房屋内，房屋内的物品现不要了。袁曼在一审庭审中曾陈述：2015年2月14日袁曼在房屋现场，2015年3月11日之后将保险柜搬出了房屋。本院认为，魏翠林依据租赁合同将设施完善的房屋交付袁曼使用，袁曼使用5个月后房屋发生渗水，双方合同虽没有约定袁曼可据此解除合同，但袁曼起诉请求解除合同，诉讼中魏翠林亦同意解除合同，一审判决予以照准并无不当。关于魏翠林提出合同解除时间应为袁曼实际搬离之日，而袁曼至今未搬离租赁房屋，应当计付租金，袁曼已付租金不应退还的问题。根据已查明事实，2015年2月10日租赁房屋发生渗水后，袁曼通知魏翠林维修，魏翠林未能及时解决渗水问题，袁曼未继续居住租赁房屋，故租金原则上应予退还，但考虑双方合同对渗水问题约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，袁曼可以要求魏翠林维修，亦可自行维修。袁曼在没有协商一致解除合同的情况下离开房屋，又没有及时办理房屋交接手续，对造成租赁房屋闲置损失有一定的责任，故对袁曼已付的2015年2月11日至8月31日的房屋租金33330元，应酌情予以返还，魏翠林的该上诉理由部分成立，本院酌定魏翠林返还租金28330元。关于魏翠林称因袁曼使用不当导致渗水，并造成其重大损失的主张，因魏翠林在本案中并未提出反诉，对此本院不予审理。关于魏翠林称袁曼存在拖欠水电费及违约分租的违约行为，押金不应退还的上诉理由，因双方均存在违约行为，魏翠林的该主张不符合合同约定，故本院不予支持。综上，上诉人魏翠林的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00602号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00602号民事判决第二项为：魏翠林于本判决生效之日起五日内向袁曼退还房屋租金28330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1613元、邮寄费20元，共计1633元，由袁曼负担653元、魏翠林负担980元。二审案件受理费1613元，由上诉人魏翠林负担1463元，由袁曼负担150元。本判决为终审判决。审判长李斌成审判员安林锋审判员骆朝辉二〇一六年一月十四日书记员饶诗敏 微信公众号“”