（2015）鄂武汉中民终字第01794号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-30
案件名称
张振武、詹彬等与武汉中森华置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉中森华置业有限公司,张振武,詹彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第01794号上诉人（原审被告）：武汉中森华置业有限公司，住所地武汉市江岸区京汉街车站路危改楼3栋1-3层。法定代表人：陈海国，该公司总经理。委托代理人：刘聪、刘利民，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张振武。被上诉人（原审原告）：詹彬。上诉人武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华公司）因与被上诉人张振武、詹彬房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2015年6月23日，张振武、詹彬诉至一审法院，请求判令：中森华公司支付逾期交房违约金45，832.46元，本案诉讼费用由中森华公司承担。一审法院查明，2012年8月6日，张振武、詹彬与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：岸110153713），双方约定：张振武、詹彬购买中森华公司投资建设的位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第3幢1单元2层1号（建筑面积142.37平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米7，664.88元，总金额为1，091，249元；中森华公司应当在2012年10月31日前，将符合条件的商品房交付张振武、詹彬使用；中森华公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张振武、詹彬使用，逾期超过60日后，张振武、詹彬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向张振武、詹彬支付已交付房价款万分之一的违约金。附件六，合同补充协议中约定，合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式。合同签订后，张振武、詹彬向中森华公司支付了购房款1，091，249元。2013年6月2日，中森华公司向张振武、詹彬交付商品房，张振武、詹彬于当日签署收房文件。一审法院另查明，中森华公司于2011年3月18日取得《武汉市商品房预售许可证》，预售范围包括中森华国际城1、2、3号楼；于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，备案范围1至5号楼。2014年1月2日，中森华公司在长江商报A11版刊登《交房公告》，记载：中森华国际城已取得项目竣工交付使用备案证，具备合同约定的交付条件，请广大业主携带购房交款的付款凭证、身份证、购房合同等资料于2013年12月31日到中森华国际城营销中心办理交付手续。一审法院认为，张振武、詹彬与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。张振武、詹彬依约向中森华公司交付房屋总价款后，中森华公司未在约定期限内向张振武、詹彬交付商品房，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。根据双方的约定，中森华公司如未按合同规定的期限将该商品房交付张振武、詹彬使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向张振武、詹彬支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，张振武、詹彬虽于2013年6月2日签署了收房文件，但至此时，中森华公司还未办理《开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件。因张振武、詹彬在《开发项目竣工交付使用备案证》办理前已实际占有涉案商品房，故本案的收房时间应确定为《开发项目竣工交付使用备案证》办理时间即2013年12月26日前1日为宜。中森华公司应向张振武、詹彬支付逾期交房违约金为45，832.46元［1，091，249元×0.1‰×420天（2012年11月1日至2013年12月25日）］。张振武、詹彬要求支付逾期交房违约金45，832.46元的诉请，予以支持。中森华公司认为违约金过高以及因案外人的原因导致逾期交房的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：中森华公司于本判决生效之日起三日内向张振武、詹彬支付逾期交房违约金45，832.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，减半收取437.50元及邮寄费20元，合计457.50元由中森华公司负担。中森华公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回张振武、詹彬的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由张振武、詹彬承担。理由：1、一审认定事实错误，中森华公司不存在违约行为。中森华公司为中森华国际城项目的投资方，该工程由东方伟业建筑工程有限公司（以下简称东方伟业公司）施工，工程竣工后，由于东方伟业公司恶意扣留相关竣工资料，致使工程无法正常验收，导致逾期交房，中森华公司不存在延期交房的主观恶意，故不存在违约。2、一审法院违约金的计算方式错误。张振武、詹彬于2013年6月2日收房并入住，该房屋虽未取得交付使用备案证，但并不影响张振武、詹彬的实际使用，即使中森华公司违约，违约金也应当计算至张振武、詹彬实际收房之日止。被上诉人张振武答辩称，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人詹彬未予答辩。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，中森华公司与张振武、詹彬签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，双方应严格按约履行。中森华公司未按合同约定于2012年10月31日前交付房屋，且中森华公司所出售的商品房于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》时才满足合同约定的交房条件，故中森华公司应当按合同约定承担逾期交房的违约责任。因张振武、詹彬已于2013年6月2日与中森华公司办理了房屋交付手续并实际居住使用，此后中森华公司因逾期交房给张振武、詹彬造成的实际损失相对较少，中森华公司在一审答辩时提出违约金过高的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院酌定从2013年6月3日至2013年12月25日止的违约金计算标准由已付购房款的0.1‰调减为0.5‰。故中森华公司应向张振武、詹彬支付逾期交房违约金为34，592.59元［1，091，249元×0.1‰／天×214天（2012年11月1日至2013年6月2日）＋1，091，249元×0.05‰／天×206天（2013年6月3日至2013年12月25日）=34，592.59元］。综上，上诉人中森华公司的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，实体处理欠妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01158号民事判决为：武汉中森华置业有限公司于本判决生效之日起三日内向张振武、詹彬支付逾期交房违约金34，592.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费437.5元由武汉中森华置业有限公司负担400元，张振武、詹彬共同负担37.5元。一审案件受理费437.5元由武汉中森华置业有限公司负担400元，张振武、詹彬共同负担37.5元。本判决为终审判决。审判长 张文霞审判员 申 斌审判员 丰 伟二〇一六年一月十四日书记员 胡婧琳 关注公众号“”