（2015）济民四终字第1013号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-18
案件名称
温敬元与济南富莱花卉苗木有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温敬元,济南富莱花卉苗木有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第1013号上诉人（原审原告、反诉被告）温敬元，男，1972年4月21日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人王红瑞，山东泰泉律师事务所律师。委托代理人吕秋环，山东泰泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）济南富莱花卉苗木有限公司，住所地济南市。法定代表人马立昌，总经理。委托代理人郑吉泉，山东千舜律师事务所律师。委托代理人谢丽萍，山东千舜律师事务所律师。上诉人温敬元因与被上诉人济南富莱花卉苗木有限公司（以下简称富莱公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第77号民事判决提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院认定，2011年12月18日，温敬元（承租方乙方）与富莱公司（出租方甲方）签订《摊位租赁合同》一份，约定：由温敬元继续租赁富莱公司位于济南市天桥区二环北路26号富莱花卉市场交易大厅B区22.200号摊位（以下简称涉案摊位）用于经营花卉及相关产品，租赁期限为一年，自2011年12月20日起至2012年12月19日止，该摊位全年租金为12264元，公共用电、暖费用12264元，代收水资源费150元、垃圾处理费150元。该摊位租赁合同第五条第4款约定，“甲方负责维护大厅正常交易秩序，负责清运垃圾、维修公共设施，提供现有的停车场所，在停车场所停放各种车辆，丢失或损坏责任乙方自己负责。”第五条第7款约定，“乙方必须正常营业。摊位闲置30天或摆放残货、垃圾、与花卉无关物品造成资源浪费影响市场繁荣的，甲方视乙方自动放弃摊位使用权，甲方将无条件收回所租摊位。”第五条第8款约定，“乙方自觉遵守市场各项管理规章制度，相邻摊位左右不得摆放花架。乙方不得占用公用通道、门厅及热风机、水电线路、水表等，劝阻无效者，由市场管理人员按垃圾清理。损坏公共设施按实际费用200%赔偿或者修复。花架和商品避让暖风机口，以发挥风机设计效率。”第六条约定“因甲乙双方中的一方违约造成合同不能履行的，违约方按租金百分之百向守约方支付违约金，并承担合同中约定的违约责任。在交易大厅现有设施条件下，因无法抗拒的自然灾害和极端天气造成的损失，甲乙双方各自承担各自的损失。”该合同签订后，温敬元如约缴纳了租金与费用合计24828元。富莱公司亦将涉案摊位交付给温敬元。2012年1月20日，温敬元向富莱公司邮寄了律师函，载明内容为：“…一、依法解除与贵司的《摊位租赁合同》；二、请求贵司返还剩余租金费用22759元（剩余11个月）；三、依据《摊位租赁合同》第六条之约定，由贵司向委托人支付相当于一倍租金即12264元的违约金；四、保证委托人所有物品安全撤离。…”2012年1月21日，富莱公司签收了该邮件，同日，温敬元从涉案摊位搬出。诉讼中，温敬元提交了录像光盘、录音资料证实相邻摊位影响了其正常经营，以及要求富莱公司履行管理职责的事实。现温敬元诉至法院，要求：1、依法确认解除双方之间的摊位租赁合同。2、富莱公司返还温敬元11个月租金22759元。3、被告富莱公司赔偿温敬元损失24528元。关于其主张的第三项诉讼请求，依据摊位租赁合同第六条约定以租金与费用合计24528元乘以百分之百计算而来。富莱公司的反诉请求为：1、依法判令解除摊位租赁合同。2、判令温敬元支付违约金12264元。关于富莱公司主张的第二项诉讼请求，富莱公司系依据摊位租赁合同第六条，以租金12264元乘以百分之百计算而来。案经审理，均同意解除摊位租赁合同。诉讼中，济南富莱花卉有限公司变更名称为富莱公司。原审法院认为，双方签订的《摊位租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力。签订合同的目的在于温敬元通过租赁摊位经营获取经济收益，富莱公司则收取相应的租金利益。温敬元依约向富莱公司交纳租金和相关费用，履行了承租人的义务。但在双方摊位租赁合同履行过程中，因温敬元与其相邻业主发生纠纷，导致温敬元不能进行正常的经营与交易，订立合同的目的已无法实现，其有权解除摊位租赁合同。温敬元在通知解除合同以及解除合同事由后，于2012年1月21日从涉案摊位撤出且未再实际经营，故双方于2012年1月21日解除了摊位租赁合同。温敬元主张解除合同后的经济损失22759元（24828元÷12个月×11个月），理由充分，法院予以支持。关于温敬元要求的损失24528元，实际系违约金性质，温敬元依据摊位租赁合同第五条第4款认为富莱公司应承担违约责任，法院认为，一方面，撤场原因系温敬元与其相邻业主发生纠纷而引起，非富莱公司疏于日常管理，未尽到维护市场交易秩序所导致；另一方面，温敬元未能提交富莱公司违反合同内容即未尽到约定管理职责的充分证据。故温敬元的该项诉讼请求，不予支持。关于富莱公司主张的违约金，因温敬元非擅自闲置或自动放弃摊位经营，不符合违反合同约定的支付违约金情形，该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告温敬元与被告济南富莱花卉苗木有限公司于2011年12月18日签订的摊位租赁合同于2012年1月21日解除。二、被告济南富莱花卉苗木有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告温敬元经济损失22759元。三、驳回原告温敬元的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告济南富莱花卉苗木有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，原告温敬元负担500元，被告济南富莱花卉苗木有限公司负担530元；反诉案件受理费54元，由反诉原告济南富莱花卉苗木有限公司负担。一审宣判后，上诉人温敬元不服上诉称，请求维持原审判决第一项、第四项；依法撤销原审判决第二项、第三项；依法判令被上诉人返还上诉人11个月租金人民币22759元；依法判令被上诉人赔偿上诉人损失人民币24528元；依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正，理由分述如下：原审法院认为本案系因上诉人与其相邻业主发生纠纷所致，与事实不符；在上诉人与被上诉人签订的《摊位租赁合同》第五条中，对双方的相关权利义务作出了约定。其中第四项“甲方负责维护大厅正常交易秩序…”，从文意上理解，被上诉人虽有维护大厅正常交易秩序的义务，但双方在合同中并未明确其具体内容。既然没有约定，就应以合同目的和其他条款的内容来确定其应有之义。上诉人的合同目的显而易见是通过租赁市场摊位来经营获利，要达到这一目的，就需要被上诉人通过制定各种规章制度来对市场进行管理，既是被上诉人应有的权利，也是其应有的义务，这符合客观规律和日常的生活经验。合同第五条第八项约定“乙方自觉遵守市场各项管理规章制度，相邻摊位左右不得摆放花架。…劝阻无效者，由市场管理人员按垃圾清理。”从字面上可以推断，“相邻摊位左右不得摆放花架”构成市场管理规章制度的内容，既然是管理制度，就应约束全体业主，上诉人的相邻摊位违反该制度，以致上诉人无法正常经营，而被上诉人竟不对其进行有效的管理，显属违反合同义务的行为。本案虽由相邻摊位之间的纠纷引起，但从根本上来说是上诉人与被上诉人之间的合同权利义务问题。原审法院认为上诉人撤场非因被上诉人疏于日常管理，未尽到维护市场交易秩序所导致，与事实不服，原审法院在认定了上诉人提交的相关录音、录像证据后，不应顾左右而言他，而应径直认定被上诉人违反了合同义务。原审法院判决赔偿上诉人的经济损失22759元，驳回返还租金的请求适用法律错误。因被上诉人构成根本违约，上诉人解除了合同。依据法律规定，合同解除后上诉人有权要求被上诉人返还财产，并赔偿损失。返还财产的数额应为返还解除合同并撤场后剩余的11个月的租金，计为22579元。而赔偿损失的数额应为合同约定的24528元。原审法院将租金数额作为损失数额来判决，并驳回返还租金的请求适用法律明显错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，为此请求二审法院查清本案事实后，依法支持上诉人的上诉请求，予以维护当事人的合法权益。被上诉人济南富莱花卉苗木有限公司辩称，被答辩人解除合同的通知不发生解除合同的效力，合同没有解除。最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研（2013）79号）规定，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。法院应该审查上诉人通知是否具有解除合同的效力，不能说发了通知就等于解除合同。被答辩人要求返还11个月租金超出合同约定的租金数额。《摊位租赁合同》中约定自2011年12月20日起至2012年12月19日止，摊位租金费用为11264元，租赁期限为一年。11个月租金计算方式为11264元÷12个月×11个月=10325。因此被答辩人要求十一个月租金计算错误，应为10325元。答辩人不构成违约，不应赔偿被答辩人经济损失，且被答辩人应对其经济损失进行举证。上诉请求中要求赔偿损失24528元，其应当对损失的因果关系和实际的损失数额进行举证。在没有任何证据支持的情况下，其要求的经济损失是不存在的。况且，答辩人并不构成违约，不应承当其经济损失。原审判决自相矛盾。原审本院认为部分一边认为损失该赔偿，一边又认为答辩人没有违约，不能赔偿。原审法院没有查清租金和费用的各自数额，并以租金和费用之和作为损失的计算基数，实属工作不细致所致。上诉人应该向被上诉人支付违约金，一审法院应该支持反诉请求。被上诉人没有违约，上诉人违约明显，根据合同约定，应该支付相当于一年租金的违约金。本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人温敬元与被上诉人富莱公司所签订的摊位租赁合同为有效合同，各方当事人按此合同约定行使权利与履行义务。上诉人温敬元依据该合同的第五条第四项的约定，主张被上诉人没有履行管理职责，导致上诉人不能在此摊位进行经营，对此主张提交的证据不充分。上诉人主张因相邻摊位摆放花架影响了其正常经营，为此向被上诉人富莱公司发出了解除租赁的通知，被上诉人亦在此通知上签收，上诉人并于签收的当日搬出了摊位，一审法院认定双方解除租赁合同是正确的。上诉人温敬元依据合同第五条第八项之规定，主张被上诉人违约不成立，其主张被上诉人因违约赔偿损失24528元没有证据证明，原审法院不予支持并无不当。双方签订的2011年12月20日起至2012年12月19日止租期一年，该摊位全年租金为12264元，公共用电、暖费用12264元，代收水资源费150元、垃圾处理费150元。上诉人如约交纳了24828元，去除代收水资源费150元、垃圾处理费150元，共计300元，全年租金及公共用电、暖费用合计为24528元。上诉人温敬元于2012年1月21日从涉案摊位撤出且未再实际经营，故双方于2012年1月21日解除了摊位租赁合同。一审法院据此判令赔偿上诉人解除合同后的经济损失22759元（24828元÷12个月×11个月）是正确的。被上诉人富莱公司并没有提起上诉，视为对一审判决的认可。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413元，由上诉人温敬元负担。本判决为终审判决。审判长 徐冷卓审判员 王云春审判员 孟繁荣二〇一六年一月十四日书记员 李姗姗 关注公众号“”