（2015）江中法民一终字第626号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-06-30
案件名称
陈荣华,张淑欢与赵崇光房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈荣华,张淑欢,赵崇光
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第626号上诉人（原审被告）：陈荣华。上诉人（原审被告）：张淑欢。上述两上诉人的共同委托代理人：刘杨、朱萍，均系广东华南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵崇光。委托代理人：邝日勇、柴深远，分别系广东五邑律师事务所律师、实习律师。上诉人陈荣华、张淑欢因与被上诉人赵崇光房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年1月29日，赵崇光向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、陈荣华、张淑欢立即继续履行双方于2014年10月19日签订的no:1000102号《房屋买卖合同》和no:1000101号《房屋买卖合同》，将陈荣华、张淑欢名下位于江门市蓬江区上城骏园*幢80*房屋和张淑欢名下的江门市蓬江区上城骏园*幢dx1135号车位变更登记至赵崇光名下；二、陈荣华、张淑欢双倍返还定金80000元给赵崇光；三、陈荣华、张淑欢承担本案的诉讼费用。主要事实和理由是：赵崇光与陈荣华、张淑欢于2014年10月19日在居间公司“江门市蓬江区某某地产咨询有限公司”签订no:1000102号和no:1000101号《房屋买卖合同》（两份）。根据上述合同约定，赵崇光购买陈荣华、张淑欢名下位于江门市蓬江区上城骏园*幢80*房（价款为人民币990000元）和张淑欢名下位于江门市蓬江区上城骏园*幢dx1135号车位（价款为150000元），总价款为人民币1140000元。赵崇光应在签订合同当天支付购房定金30000元和车位定金10000元给陈荣华、张淑欢，在2014年11月10日前先付首期房款15万元给陈荣华、张淑欢，余下首期房款13万元在2014年12月10日前产权过户当天一次性支付给陈荣华、张淑欢，余款通过银行按揭支付给陈荣华、张淑欢，若按揭申请因赵崇光个人信用低或其他条件不符合的，陈荣华、张淑欢将定金退回赵崇光。陈荣华、张淑欢应在2014年12月10日前依约办理房屋和车位的过户手续。签订上述合同后，于签订合同当天，赵崇光依约支付了购房定金30000元和车位定金10000元给陈荣华、张淑欢，2014年11月17日又支付首期房款15万元给陈荣华、张淑欢。但陈荣华、张淑欢收到赵崇光支付的首期购房款15万元后，不按合同约定的时间内办理房屋他项注销登记，致使赵崇光申请银行按揭手续延误审批。2014年12月30日，赵崇光申请中国建设银行股份有限公司江门市分行的按揭贷款获得批准，赵崇光即催促陈荣华、张淑欢办理房屋和车位的过户手续，但陈荣华、张淑欢却以各种理由推托。经江门市蓬江区某某地产咨询有限公司和赵崇光多次催告后，在合理的期限内陈荣华、张淑欢仍未履行合同义务。陈荣华、张淑欢的行为已经构成根本性违约，致使赵崇光不能实现合同目的，陈荣华、张淑欢依法应当承担全部法律责任。为此，赵崇光已经通过公证送达方式书面正式通知陈荣华、张淑欢，要求陈荣华、张淑欢立即继续履行合同，陈荣华、张淑欢收到通知后口头答复不再继续履行上述合同。但2015年1月9日。陈荣华、张淑欢复《函》称“至今没有打算解除合同”。为此，赵崇光委托律师向其发出《法律意见书》，要求陈荣华、张淑欢在接到律师出具的《法律意见书》之日起三日内，将上述合同约定之标的物过户给赵崇光…，赵崇光将会在陈荣华、张淑欢办理标的物过户手续之日，依照本合同的约定支付余额。但陈荣华、张淑欢至今仍不可置否，既没有办理标的物过户手续给赵崇光，也没有交付标的物给赵崇光。对是继续履行合同还是解除合同模棱两可。口头回复所称与其书面函件表述互相矛盾，令赵崇光无所适从，不知陈荣华、张淑欢到底想做什么。上述合同是有效的合同，应受法律保护，合同双方本应恪守诚实信用原则，立即履行上述合同约定的义务。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定，赵崇光作为守约方，有权依法解除上述合同，追究陈荣华、张淑欢承担违约责任和赔偿损失。尽管根据陈荣华、张淑欢的根本性违约行为，赵崇光已经具备了解除合同的条件，但赵崇光再三考虑，仍然基于诚实守信原则出发，尊重合同的约定和法律的规定。希望陈荣华、张淑欢能够继续履行合同。陈荣华、张淑欢辩称：一、陈荣华、张淑欢在本案房屋买卖合同履行过程中，一直都是严格按照合同约定履行自己的义务，例如在赵崇光逾期支付1000102房屋买卖合同项下的首期房款15万元及至今未支付1000101房屋买卖合同项下的首期房款5万元时，仍继续按约定出资赎回合同标的物的产权证和办理注销他项登记。二、反观赵崇光在本案房屋买卖合同履行过程中，却有种种的违约行为：1、逾期支付1000102房屋买卖合同项下的首期房款15万元，按照合同约定，赵崇光应当在2014年11月10日前先支付首期房款15万元，但赵崇光在2014年11月17日才向陈荣华、张淑欢支付该15万元。2、赵崇光至今未支付1000101房屋买卖合同项下的首期房款5万元，经陈荣华、张淑欢多次口头或书面催告都拒绝支付。3、赵崇光至今未向陈荣华、张淑欢出具其贷款申请的银行贷款承诺书。根据1000102房屋买卖合同的补充内容明确约定“在产权过户前，银行出壹份承诺书给甲方”，即在双方办理房屋产权过户前，赵崇光应向陈荣华、张淑欢出具银行承诺同意向赵崇光发放贷款的书面文件。但至今，陈荣华、张淑欢都未曾收到任何的承诺书。三、根据上述两点意见，本案房屋买卖合同至今未履行完毕的过错在于赵崇光一方，是赵崇光的各种违约行为导致。陈荣华、张淑欢在赵崇光严重违约的情况下，仍于2015年1月9日积极发函给赵崇光，希望与其和平解决问题，但至今已过了3个月的时间，赵崇光都未给予回复，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释中第十五条的规定，陈荣华、张淑欢享有解除本案房屋买卖合同的权利，并有权要求赵崇光赔偿陈荣华、张淑欢因此产生的一切损失。因此，请求驳回赵崇光的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：赵崇光与陈荣华、张淑欢于2014年10月19日签订《房屋买卖合同》（no：1000102），载明：“卖方（甲方）：陈荣华、张淑欢…买方（乙方）：赵崇光…居间公司（丙方）：江门市蓬江区某某地产咨询有限公司…一、所售物业状况…江门市蓬江区上城骏园*幢80*室…建筑面积：124.07㎡（以房地产权证面积为准），房地产权证于2011年4月19日登记…该物业目前有抵押给他方（含银行），由甲方出资赎回该物业的产权证…二、总成交房价款：经甲、乙双方达成该物业的总成交价为人民币990000元（玖拾玖万元）。三、该物业房款付款方式：部分银行按揭，余下现金支付。乙方按如下规定支付该物业的购房款（所有款项按开具具体收据为准）：（一）乙方于签订本合同的当天向甲方支付购房定金人民币30000元（叁万元）…（三）部分银行贷款付房款按以下规定支付：1、签订本合同之日起七日内到指定银行办理银行按揭手续…乙方申请银行发放的贷款金额为人民币680000元（陆拾捌万元），具体贷款金额以银行批复为准。2、乙方于2014年12月10日前再向甲方支付购房款人民币280000元（贰拾捌万元）。3、在银行批准乙方按揭申请后叁拾天内，甲、乙双方到房地产交易中心办理该物业的产权过户手续。过户当日，乙方将余下的房款（总房价减定金减已付房款再减银行按揭款）支付给甲方，按揭款待该物业过户后由银行直接支付给甲方，若银行提供的贷款额不足购房款数额，则由乙方以现金补足房款给甲方…四、办理产权交易过户的相关费用按以下条款执行：（一）1、该物业过户所产生的一切买卖双方的过户费用及税费等（具体费用以各项收款票据为准）由甲、乙双方各付各负责缴交…六、违约责任…（二）如因甲方的原因造成该物业无法转让或甲方中途不愿意转让该物业时，则视甲方违约，甲方应返还双倍定金给乙方…（三）如乙方逾期支付购房款，乙方中途不购买该物业或因乙方的原因导致该物业无法转让成交的，则视乙方违约，乙方所交的定金不予退还…九、其他约定事宜：（一）上述物业以乙方实地勘察为准…房屋交付时间：在该物业办理产权过户后甲方收到乙方在银行贷款的金额之后，甲方须结清该物业的水、电、气、物管、网络、税、费等全部相关的费用后即办理交割手续…房屋交付状况：该物业按现状移交，如有物件随房附送的见附送物件清单为准…十二、本合同正本一式三份…自甲、乙、丙三方签字后即时生效…补充内容：甲、乙双方协商同意：1、乙方在2014年11月10日前先付首期房款人民币150000元（壹拾伍万元）给甲方还银行贷款，余下首期房款人民币130000元（壹拾叁万元）在2014年12月10日前产权过户当天乙方一次性付给甲方。2、若按揭申请因乙方个人信用度低或其他条件不符合的，甲方将定金退回给乙方。3、在产权过户之前，银行出壹份承诺书给甲方。甲方签名：陈荣华、张淑欢，乙方签名：赵崇光，居间公司（丙方盖章）：江门市蓬江区某某地产咨询有限公司，经办人签名：杜美燕，签约时间：2014年10月19日，签约地点：江门市”。赵崇光与张淑欢于2014年10月19日签订《房屋买卖合同》（no：1000101），载明：“卖方（甲方）：张淑欢…买方（乙方）：赵崇光…居间公司（丙方）：江门市蓬江区某某地产咨询有限公司…一、所售物业状况…江门市蓬江区上城骏园32号（*幢）dx1135车位…二、总成交房价款：经甲、乙双方达成该物业的总成交价为人民币150000元（壹拾伍万元）。三、该物业房款付款方式：部分银行按揭，余下现金支付。乙方按如下规定支付该物业的购房款（所有款项按开具具体收据为准）：（一）乙方于签订本合同的当天向甲方支付购房定金人民币10000元（壹万元）…（三）部分银行贷款付房款按以下规定支付：1、签订本合同之日起七日内到指定银行办理银行按揭手续…乙方申请银行发放的贷款金额为人民币90000元（玖万元），具体贷款金额以银行批复为准。2、乙方于2014年12月10日前再向甲方支付购房款人民币50000元（伍万元）。3、在银行批准乙方按揭申请后叁拾天内，甲、乙双方到房地产交易中心办理该物业的产权过户手续。过户当日，乙方将余下的房款（总房价减定金减已付房款再减银行按揭款）支付给甲方，按揭款待该物业过户后由银行直接支付给甲方，若银行提供的贷款额不足购房款数额，则由乙方以现金补足房款给甲方…四、办理产权交易过户的相关费用按以下条款执行：（一）1、该物业过户所产生的一切买卖双方的过户费用及税费等（具体费用以各项收款票据为准）由甲、乙双方各付各负责缴交…六、违约责任…（二）如因甲方的原因造成该物业无法转让或甲方中途不愿意转让该物业时，则视甲方违约，甲方应返还双倍定金给乙方…（三）如乙方逾期支付购房款，乙方中途不购买该物业或因乙方的原因导致该物业无法转让成交的，则视乙方违约，乙方所交的定金不予退还…九、其他约定事宜：（一）上述物业以乙方实地勘察为准…房屋交付时间：在该物业办理产权过户后甲方收到乙方在银行贷款的金额之后，甲方须结清该物业的水、电、气、物管、网络、税、费等全部相关的费用后即办理交割手续…房屋交付状况：该物业按现状移交，如有物件随房附送的见附送物件清单为准…十二、本合同正本一式三份…自甲、乙、丙三方签字后即时生效…甲方签名：张淑欢，乙方签名：赵崇光，居间公司（丙方盖章）：江门市蓬江区某某地产咨询有限公司，经办人签名：杜美燕，签约时间：2014年10月19日，签约地点：江门市”。在庭审中，上述丙方的经办人杜美燕有到庭接受询问，并经赵崇光与陈荣华、张淑欢确认其为经办人杜美燕，赵崇光与陈荣华、张淑欢以及杜美燕均陈述上述两份《房屋买卖合同》当时是同时洽谈协商，同时签订，除合同主体及102号合同中有补充内容外，两份合同其他内容均为一样。杜美燕另陈述其当时主要跟进洽谈价款和签订合同方面，对于上述房屋及车位的银行按揭贷款部分则由其同事刘德任跟进处理，其确认陈荣华、张淑欢提供的手机截图信息为其向陈荣华、张淑欢发送的信息。陈荣华、张淑欢陈述其两人为夫妻关系。陈荣华、张淑欢于2014年10月19日出具（两份）《收款收据》（no：00088984、00088985），载明：“今收到赵崇光交来购买江门市蓬江区上城骏园*幢80*室定金人民币30000元、dx1135号车位定金10000元，收款人：陈荣华、张淑欢（张淑欢）…”。陈荣华、张淑欢于2014年11月17日出具《收款收据》（no：00088988），载明：“今收到赵崇光交来购买江门市蓬江区上城骏园*幢80*室首期款人民币150000元，注：1、如果该房屋银行不同意贷款给赵崇光，陈荣华、张淑欢无条件退回房屋和车位定金人民币40000元、首期款人民币150000元；2、如果银行同意贷款，余下首期款产权过户当日一次性付清。收款人：陈荣华、张淑欢…”。中国建设银行江门市分行于2014年12月30日出具《通知书》（两份），载明：“张淑欢：客户赵崇光、汪中丽在该分行申请个人住房贷款购买江门市蓬江区上城骏园*幢80*，总房价967746元，现已通过该行审批，金额67.7万元正，贷款成数为70%，年限20年”。“张淑欢：客户赵崇光、汪中丽在该分行申请个人住房贷款购买江门市蓬江区上城骏园32号dx1135车位，总房价180000元，现已通过该行审批，金额9万元正，贷款成数为50%，年限20年”。赵崇光提供的上述两份《通知书》加盖了“与原件相符，建设银行江门市分行”印章，落款载明“签收：刘德任，2014年12月30日，原件已领取”。赵崇光提供的《买卖双方委托书》（两份）载明：“赵崇光、汪中丽在中国建设银行江门市分行办理二手楼按揭，购房地址：江门市蓬江区上城骏园*幢80*、32号dx1135，其委托中国建设银行江门市分行将赵崇光、汪中丽办理的二手楼按揭贷款陆拾柒万柒仟元、玖万元，划入张淑欢的账户，开户行：建设…买方委托人（买受方）：赵崇光、汪中丽，卖方委托人（出让人）：陈荣华、张淑欢，2014年10月28日”。落款加盖了“与原件相符，建设银行江门市分行”印章。陈荣华、张淑欢提供的《房地产权证》（粤房地权证江门字第号）载明：“权属人：陈荣华，房屋所有权取得方式：买卖，登记时间：2011年4月19日，房屋坐落：江门市蓬江区上城骏园*幢80*室，建筑面积：124.07㎡…附记：共有人：张淑欢，房地产他项权利人：中国工商银行江门港口支行，登记日期：2011年4月19日，2014年12月29日注销登记…”。陈荣华、张淑欢提供的《房地产权证》（粤房地权证江门字第号）载明：“权属人：张淑欢，房屋所有权取得方式：买卖，登记时间：2014年10月29日，房屋坐落：江门市蓬江区上城骏园32号dx1135车位，建筑面积：32.59㎡…附记：蓬江区上城骏园*幢80*室的配套车位…”。陈荣华、张淑欢提供的手机截图信息（杜美燕与张淑欢之间发送的信息）载明：“张小姐，有事找你，麻烦收到信息回复（2014年11月17日，杜美燕发给张淑欢）。杜小姐，早上好！温馨提醒，其房产证本周拿到！请杜美燕通知对方，要及时履行合同约定哦（2014年12月22日，张淑欢发给杜美燕）…”。陈荣华、张淑欢提供的手机截图信息（刘德任与陈荣华之间发送的信息）载明：“是不是明确不出承诺书，合同要求做不到，谈什么（2014年12月25日，陈荣华发给刘德任）。其明确可以出到审批通知书，至于对方要求的划款承诺书在江门这个城市所有的银行是不出的，不信可以去问银行（2014年12月25日，刘德任发给陈荣华）”。在诉讼中，赵崇光申请刘德任出庭作证，刘德任为江门市蓬江区某某地产咨询有限公司的员工。刘德任在庭审中陈述，陈荣华、张淑欢委托某某公司出售上述房屋及车位，针对赵崇光申请的银行按揭贷款，刘德任与赵崇光与陈荣华、张淑欢一起去银行办理了该手续，之后银行审批下来，因陈荣华、张淑欢认为不符合其要求，其要求银行须出具承诺书，承诺何时将款项划至陈荣华、张淑欢的账户，故刘德任没有及时去领取银行出具的上述两份《通知书》，至2014年12月30日，刘德任前往银行领取了上述《通知书》，并通过电话和短信通知了陈荣华、张淑欢，但陈荣华、张淑欢仍认为不符合上述要求，不同意卖房以及办理过户手续。在庭审中，赵崇光与陈荣华、张淑欢均确认刘德任为某某公司的员工，并确认刘德任与杜美燕当时跟进上述银行按揭手续的办理工作。刘德任及杜美燕陈述上述银行按揭手续由刘德任跟进办理。在庭审中，经法庭询问，陈荣华、张淑欢陈述可以继续履行上述签订的两份合同，但认为赵崇光应当赔偿因合同没有按期履行造成陈荣华、张淑欢的损失。陈荣华、张淑欢另陈述上述房屋及车位现在具备过户的条件，房屋及车位名下没有查封及抵押。赵崇光与陈荣华、张淑欢均陈述针对上述合同约定的《承诺书》，双方没有明确约定以什么形式出具以及应列明什么内容。赵崇光与陈荣华、张淑欢另陈述陈荣华、张淑欢交付的上述房屋及车位的条件为将房屋的钥匙及按现状交付（固定的装修、物品不可以搬走，可以移动的物品陈荣华、张淑欢可以带走）。赵崇光另陈述若本案支持其诉讼请求，其同时也需要向陈荣华、张淑欢支付上述房屋及车位的首期款余款及银行按揭贷款部分的款项。原审法院判决理由和结果原审法院认为，综合分析赵崇光的诉讼主张以及双方当事人的举证、陈述，本案争议的主要焦点为：一、赵崇光与陈荣华、张淑欢在本案是否构成违约的问题。二、陈荣华、张淑欢针对赵崇光主张的房屋及车位是否应履行交付使用及协助变更登记义务的问题。关于赵崇光与陈荣华、张淑欢在本案是否构成违约的问题。赵崇光与陈荣华、张淑欢对其双方签订的《房屋买卖合同》（no：1000101、1000102）均确认其签名的真实性，该两份合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《房屋买卖合同》（no：1000101、1000102）均依法具有法律效力。依据赵崇光与陈荣华、张淑欢在上述合同中的约定以及陈荣华、张淑欢于2014年11月17日出具的《收款收据》所列明的内容，陈荣华、张淑欢当时出售的上城骏园*幢80*室房屋名下有抵押，由陈荣华、张淑欢出资赎回该房屋的产权证，赵崇光应于2014年11月10日前先付首期款人民币15万元给陈荣华、张淑欢还银行贷款。如果银行不同意贷款给赵崇光，陈荣华、张淑欢无条件退回房屋和车位定金，如果银行同意贷款，余下首期款产权过户当日一次性付清。因此，在801室房屋名下存在抵押的情况下，陈荣华、张淑欢在收到赵崇光支付的首期款15万元后应付清801室房屋的原按揭贷款并办理注销抵押登记，以使赵崇光能申请办理本案房屋买卖的银行按揭贷款以及赵崇光与陈荣华、张淑欢双方办理房屋及车位的产权变更登记手续，之后在办理产权变更登记当天，赵崇光一次性付清首期房款余款等。而从陈荣华、张淑欢出具的上述《收款收据》以及提供的《房地产权证》可以显示，赵崇光于2014年11月17日向陈荣华、张淑欢支付首期款人民币15万元，但陈荣华、张淑欢至2014年12月29日才办理注销801室房屋的抵押登记。同时，从赵崇光提供的上述《买卖双方委托书》、《通知书》可以显示，赵崇光与陈荣华、张淑欢在某某公司员工刘德任的带领下，于2014年10月28日向中国建设银行江门市分行申请并办理了801室房屋的银行按揭贷款，该银行于陈荣华、张淑欢注销房屋抵押登记的次日即2014年12月30日出具了审批同意贷款的《通知书》。对此，虽未有证据显示某某公司或赵崇光已向陈荣华、张淑欢送达上述《通知书》，但通过赵崇光与陈荣华、张淑欢以及刘德任、杜美燕在庭审中的陈述，再结合陈荣华、张淑欢的答辩意见，陈荣华、张淑欢认为合同没有履行完毕的原因在于赵崇光至今没有向其出具《承诺书》以及存在逾期付款的行为。而赵崇光以及刘德任、杜美燕均陈述上述银行出具审批同意贷款的《通知书》前后，均有告知陈荣华、张淑欢可以出具该通知，只是陈荣华、张淑欢认为该名称不符合合同约定的《承诺书》名称，没有承诺何时划款至陈荣华、张淑欢的账户而拒绝继续履行合同。从刘德任与陈荣华之间发送的信息也可证实该情况。而在庭审中，赵崇光与陈荣华、张淑欢均陈述对于合同约定的《承诺书》应以什么形式出具，需列明什么内容，双方对此没有进行约定。陈荣华、张淑欢同时又未能陈述清楚已出具的《通知书》与合同约定的《承诺书》应存在的区别之处。而从上述《通知书》的内容明确可以看到赵崇光申请的银行按揭贷款已被银行审批同意。因此，综合上述情况，在中国建设银行江门市分行于2014年12月30日出具了《通知书》并由刘德任领取的情况下，不存在刘德任或赵崇光故意或拖延不告知陈荣华、张淑欢相关情况的可能性，即从双方庭审中的陈述可以推定，陈荣华、张淑欢虽未直接收取上述《通知书》，但通过某某公司员工或赵崇光的告知应已知道赵崇光申请的银行按揭贷款已被审批同意以及该批准文件的名称为《通知书》，只是陈荣华、张淑欢最终在意的是银行出具的《通知书》的名称不是《承诺书》，也没有列明何时将贷款划至陈荣华、张淑欢的账户，由此，对陈荣华、张淑欢抗辩认为赵崇光没有向其出具《承诺书》或《通知书》，其无需履行下一步合同义务的意见缺乏理据，原审法院不予采纳。同时，对陈荣华、张淑欢抗辩认为其于2014年11月17日出具的《收款收据》中列明的内容不是双方的约定，该内容也仅指向801室房屋，并不包含上述车位的意见，因该收据为陈荣华、张淑欢向赵崇光所出具，则该收据自赵崇光收取后没有提出异议的情况下，应视为双方对合同履行的内容进行了补充约定。纵观该收据列明的两点内容，第一点是列明银行不同意贷款的情况下，双方对房屋和车位价款的处理，第二点是列明银行同意贷款的情况下，双方对价款首期余款的处理，则第二点的内容应与第一点所列的内容指向一致，也即该首期余款是指向房屋和车位，故陈荣华、张淑欢的上述意见依据不足，原审法院亦不予采纳。因此，由于陈荣华、张淑欢坚持赵崇光应向其出具银行审批同意贷款的文件名称为《承诺书》再同意继续履行合同而导致赵崇光与陈荣华、张淑欢签订的上述两份合同至今没有履行完毕，陈荣华、张淑欢的行为构成违约，应承担相应的违约责任。据此，赵崇光要求陈荣华、张淑欢应向其双倍返还定金8万元的请求合法有据，原审法院予以支持。关于陈荣华、张淑欢针对赵崇光主张的房屋及车位是否应履行交付使用及协助变更登记义务的问题。依据赵崇光与陈荣华、张淑欢签订的上述两份合同以及补充条款的约定，对于房款及车位款的首期款在赵崇光与陈荣华、张淑欢办理产权变更登记当天由赵崇光一次性付清，银行按揭贷款部分的款项待房屋及车位过户后由银行直接支付给陈荣华、张淑欢，若银行提供的贷款额不足，则由赵崇光以现金补足房款给陈荣华、张淑欢，产权变更登记产生的税费等由赵崇光与陈荣华、张淑欢各付各，在房屋及车位过户后待陈荣华、张淑欢收到赵崇光在银行贷款的款项后，陈荣华、张淑欢应向赵崇光交付房屋及车位。而赵崇光与陈荣华、张淑欢约定售买的801房屋及车位现名下没有查封及抵押，具备办理权属变更登记的条件，陈荣华、张淑欢也同意继续履行合同，由此，赵崇光要求陈荣华、张淑欢协助将801室房屋及车位的权属变更登记至赵崇光名下的请求合法有理，原审法院予以支持。对于上述产权变更登记产生的税费等，由赵崇光与陈荣华、张淑欢按规定各自负担。同时，赵崇光应于办理产权变更登记当天向陈荣华、张淑欢支付房屋及车位首期余款各人民币130000元、50000元。对于房屋及车位的剩余价款，虽赵崇光陈述银行出具的上述《通知书》所列的按揭贷款待房屋过户后，办理好房屋及车位的抵押登记，银行是可以支付该部分款项给陈荣华、张淑欢，但因上述《通知书》出具至今已有一段时间，该部分按揭款是否可以由银行支付给陈荣华、张淑欢具有不确定的因素，而赵崇光在庭审中也陈述若本案支持其诉讼请求，其同时也需要向陈荣华、张淑欢支付首期款余款和银行按揭部分的款项，故赵崇光作为买方在房屋及车位的产权变更登记至其名下后，无论银行是否能向陈荣华、张淑欢支付按揭部分的款项，其应向陈荣华、张淑欢履行支付全部价款的义务，因此，赵崇光在801室房屋及车位的产权变更登记至其名下后，应向陈荣华、张淑欢支付房屋及车位的剩余价款各人民币680000元、90000元。另外，在赵崇光支付上述剩余价款后，陈荣华、张淑欢应将上述房屋及车位交付赵崇光使用，依照赵崇光与陈荣华、张淑欢在庭审中的陈述，陈荣华、张淑欢须按房屋及车位的现状（固定的装修、物品不可以搬走，可以移动的物品陈荣华、张淑欢可以带走）向赵崇光交付房屋及车位。因此，赵崇光要求陈荣华、张淑欢应按房屋及车位的现状向赵崇光交付房屋及车位的请求依据充分，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年7月8日作出如下判决：一、陈荣华、张淑欢应自本判决生效之日起十日内向赵崇光返还双倍定金人民币60000元；二、张淑欢应自本判决生效之日起十日内向赵崇光返还双倍定金人民币20000元；三、陈荣华、张淑欢应自本判决生效之日起三十日内协助办理坐落于江门市蓬江区上城骏园*幢80*室房屋的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至赵崇光名下。办理上述房屋权属变更登记产生的一切费用由赵崇光与陈荣华、张淑欢按相关法律规定各自负担；四、张淑欢应自本判决生效之日起三十日内协助办理坐落于江门市蓬江区上城骏园32号dx1135车位的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至赵崇光名下。办理上述车位权属变更登记产生的一切费用由赵崇光与张淑欢按相关法律规定各自负担；五、赵崇光应自上述801室房屋开始办理产权变更登记当天向陈荣华、张淑欢一次性支付该房屋的首期款余款人民币130000元；六、赵崇光应自上述dx1135车位开始办理产权变更登记当天向张淑欢一次性支付该车位的首期款余款人民币50000元；七、赵崇光应自上述801室房屋办妥产权变更登记至其名下后于十日内向陈荣华、张淑欢支付该房屋剩余的价款人民币680000元；八、赵崇光应自上述dx1135车位办妥产权变更登记至其名下后于十日内向张淑欢支付该车位剩余的价款人民币90000元；九、陈荣华、张淑欢应自赵崇光支付上述801室房屋的剩余价款后于十日内按房屋现状（陈荣华、张淑欢不可以搬走固定的装修、物品，可以带走移动的物品）向赵崇光交付江门市蓬江区上城骏园*幢80*室房屋；十、张淑欢应自赵崇光支付上述dx1135车位的剩余价款后于十日内按车位现状（张淑欢不可以搬走固定的装修、物品，可以带走移动的物品）向赵崇光交付江门市蓬江区上城骏园32号dx1135车位。赵崇光如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。陈荣华、张淑欢如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费15780元，由陈荣华、张淑欢全部负担。当事人二审的意见陈荣华、张淑欢不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决，改判驳回赵崇光的全部诉讼请求。主要事实和理由是：一、本案中，陈荣华、张淑欢并无违约，构成违约的是赵崇光，一审法院未严格审查证据，判决认定事实不清。1、赵崇光在购房款的支付时间上存在延期的违约行为。2、赵崇光未能依约出具银行承诺书。综上，在违约方系赵崇光的前提下，赵崇光要求陈荣华、张淑欢承担继续履行及双倍返还定金的诉求缺乏法律依据，理应予以驳回。二、退一步说，即使认定陈荣华、张淑欢构成违约，双倍返还的定金罚则与继续履行合同的违约责任条款也不应同时适用，一审判决属于严重适用法律错误。1、在本案起诉前，涉案合同已由赵崇光予以解除。2、继续履行合同与双倍返还定金是相互冲突的，不能同时适用。本案中，一审法院既未注意到涉案合同已由赵崇光在起诉前便予以解除的客观事实，在实体审判时亦未正确理解双倍返还定金必须以合同解除而不再履行作为条件，两者不可并行的法律规定，一审判决在适用法律方面存在严重错误。三、即使在一审法院错误适用法律后，其判项中就继续履行合同的房价款计算也犯了明显的低级错误。陈荣华、张淑欢在二审期间提供证据如下：广东五邑律师事务所法律意见书，以证明陈荣华、张淑欢收到该意见书。赵崇光答辩称：原审判决查明事实清楚，证据确实充分，理解和适用法律准确，程序合法，判决结果是正确的。请求二审法院依法驳回陈荣华、张淑欢的无理上诉，维持原审判决。具体的理由如下：一、陈荣华、张淑欢错误理解合同约定的条款，无视合同补充的内容及2014年11月17日收款收据对合同条款所作的事实上的变更，如果陈荣华、张淑欢在2014年11月17日收取首期款的时候认为赵崇光有违约则其完全可以拒收该15万元，并且可以依合同约定去处理。但客观事实是陈荣华、张淑欢不但收了该15万元首期款，还对房屋和车位首期款的支付金额及时间作了明确的变更。二、陈荣华、张淑欢违约的事实客观存在：1、从申请银行贷款按揭的时间，2014年10月28日就向建设银行申请贷款，显示陈荣华、张淑欢违约。2、从陈荣华、张淑欢解除涉案房屋他项登记即抵押的时间（2014年12月29日）来看，陈荣华、张淑欢违约。3、取得贷款审批同意的手续后陈荣华、张淑欢再次违约，其所谓“承诺书”是陈荣华、张淑欢违约的借口。4、从赵崇光通过公证发函要求陈荣华、张淑欢继续履行合同之后的行为表现陈荣华、张淑欢拒绝办理房屋、车位的过户手续来分析，陈荣华、张淑欢违约。5、从赵崇光委托律师发出法律意见书之后陈荣华、张淑欢的行为表现拒绝办理房屋和车位过户手续来分析也是其违约。三、赵崇光作为守约方，依法有权选择解除合同或者要求违约方继续履行合同并且承担违约责任。理由是：1、法律意见书除了解除合同的主张之外，还有陈荣华、张淑欢应承担返还已支付的首期款等。2、关于定金的问题，赵崇光主张是按合同约定的条款要求陈荣华、张淑欢承担违约责任，而不是具有担保性质的定金。3、正因为如此原审判决在确定继续履行合同的前提下赵崇光一共应付的房屋和车位总价款114万元是没有发生任何的变化，但由于陈荣华、张淑欢违约就应承担违约金是根据合同的约定计算所得。综上所述，一审判决正确，请求维持。赵崇光在二期期间没有提供新的证据。赵崇光对陈荣华、张淑欢在二审期间提供的证据认为：该证据不属新的证据，不同意质证。经审理，陈荣华、张淑欢在二审期间提供的证据，与本案有关联性，且提供了原件，故本院予以采纳。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，陈荣华、张淑欢确认已收到广大五邑律师事务所法律意见书。本院判决理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案两份《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应严格按合同约定的义务严格履行各自的义务。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、赵崇光及陈荣华、张淑欢是否违约；二、如违约，应如何承担违约责任；三、涉案合同是否应继续履行的问题。关于第一个争议焦点。涉案两份《房屋买卖合同》虽然分别对支付购房款5万元和28万元的支付时间有具体的约定，但陈荣华、张淑欢在2014年11月17日在出具给赵崇光的收据中载明余下首期款产权过户当日一次性付清，因此可认定赵崇光与陈荣华、张淑欢对首期款的付款时间约定变更，赵崇光此时付款以及未付余下首期款，不能认定赵崇光违约。陈荣华、张淑欢收到赵崇光的首期款后，应办理涉案注销抵押登记，以使赵崇光能申请办理涉案房屋的银行按揭贷款以及产权过户手续。但陈荣华、张淑欢于2014年12月29日才办理注销涉案房屋的抵押登记。银行于2014年12月30日出具审批同意贷款的《通知书》，但陈荣华、张淑欢没有依约履行房屋过户手续，应承担违约责任。虽然涉案合同约定银行出具的是《承诺书》，但双方并没有对《承诺书》的具体内容作出约定，而从双方签订合同和履行情况分析，承诺书的内容为银行是同意贷款，因此银行出具了审批同意贷款的通知书可认定符合双方约定的《承诺书》。陈荣华、张淑欢以银行没有出具《承诺书》为由不履行合同，理由不成立。综上，陈荣华、张淑欢没有依约履行涉案房屋过户，应承担违约责任。关于第二个争议焦点。涉案合同第六条第四项约定：“甲、乙方双方任何一方均应在约定的时间内办理该物业的转让手续，若其中一方逾期，则视为该方违约，违约方应按《中华人民共和国合同法》定金条款的有关规定向守约方承担责任”。定金条款中涉及双倍返还定金，而“双倍返还定金”实际上指一倍定金为守约方所交的定金，另一倍定金的款项是违约方因受制裁所支付的，因此违约方因违约而受制裁所支付的金额为一倍定金。按此分析，关于“违约方应按《中华人民共和国合同法》定金条款的有关规定向守约方承担责任”的约定涉及的违约金应为一倍的定金，不应指双倍定金。由于陈荣华、张淑欢没有依约办理涉案房屋的转让手续，故按上述约定陈荣华、张淑欢按赵崇光所交的定金4万元承担相等数额的违约责任。原审法院判决双倍返还定金，处理错误，本院予以纠正。关于第三个争议焦点。虽然赵崇光委托律师出具的《法律意见书》有解除合同的意思，但陈荣华、张淑欢在一审中对该证据质证表示不认可，并且一审庭中表示可继续履行合同，赵崇光在出具该意见书之后，也一直要求陈荣华、张淑欢履行合同，可见双方在出具该意见书之后没有解除合同之意，因此不应认定双方已解除合同。赵崇光请求履行合同，而陈荣华、张淑欢同意履行合同，因此本案应按继续履行合同处理。陈荣华、张淑欢上诉主张合同已解除，理由不充分，本院不予支持。综上所述，原审法院判令陈荣华、张淑欢双倍返还定金6万元和张淑欢双倍返还定金2万元，适用法律错误，处理不当，应予改判。由于赵崇光需向陈荣华、张淑欢支付购房款，故陈荣华、张淑欢应付的违约金4万元在赵崇光应付的购房款中扣减。陈荣华、张淑欢合理部分的上诉，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第76号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第九项、第十项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第76号民事判决第一项、第二项；三、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第76号民事判决第七项为：赵崇光应自上述801室房屋办妥产权变更登记至其名下后于十日内向陈荣华、张淑欢支付该房屋剩余的价款人民币650000元；四、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第76号民事判决第八项为：赵崇光应自上述dx1135车位办妥产权变更登记至其名下后于十日内向张淑欢支付该车位剩余的价款人民币80000元；五、驳回赵崇光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。陈荣华、张淑欢如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费15780元，由赵崇光负担360元；陈荣华、张淑欢负担15420元；二审案件受理费15780元，由赵崇光负担360元；陈荣华、张淑欢负担15420元。本判决为终审判决。审判长 黎景欣审判员 陈雪娟审判员 许世清二〇一六年一月十四日书记员 梁闪云 来源：