（2016）京0117民初331号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-12-13
案件名称
王文浩与北京渔阳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王文浩,北京渔阳房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初331号原告王文浩，男，1984年9月9日出生。委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。委托代理人王琮玮，北京市京师律师事务所律师。被告北京渔阳房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇建设街育才胡同12号楼。组织机构代码：71876XXXX。法定代表人李伟杰，董事长。原告王文浩与被告北京渔阳房地产开发有限公司（以下简称渔阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓明独任审判，公开开庭进行了审理。原告王文浩的委托代理人王琮玮到庭参加诉讼。被告渔阳公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文浩诉称：2009年3月31日，我与被告签订了《商品房预售合同》，约定我购买被告开发的位于×区中心商业区×区×座×层×单元×号房屋，房款共计531558元。合同第十一条约定，被告应于2010年6月30日前向我交付该房屋；第二十一条约定，如因被告的责任，我未能在商品房交付之日起540日内取得所有权证书，双方同意按照补充约定执行；商品房预售合同附件十之补充协议第5条第2、3款约定，在我缴纳了相关维修基金、契税等费用的前提下，被告承诺依据主合同约定为我办理房屋产权证。双方对于逾期办理房屋产权证书的违约责任没有约定。我已于2010年7月2日向被告缴纳了维修基金、契税费用，至今已远远超过540日，但被告仍未办理房屋产权证，我多次与被告协商未果。故诉至法院，要求：1、被告限期内为我办理×区中心商业区×区×座×层×单元×号房屋所有权证书；2、被告以已交房款531558元为基数，按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准计算，向我支付2013年12月21日至2015年12月21日迟延办理房屋所有权证书的违约金77607元。被告渔阳公司未进行答辩。经审理查明：2009年3月31日，原告与被告（2015年1月前名称为北京阳益房地产开发有限公司）签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于×市×区中心商业区×区×座商业住宅×层×单元×号房屋。上述合同第十一条“交付条件”约定：（一）出卖人应当在2010年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十一条“产权登记”（一）初始登记约定：出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托北京阳益房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）买受人有权退房；（2）按补充协议约定执行。《商品房预售合同》附件十为补充协议，其中“关于产权登记的约定”一项的主要内容：1、买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，由于出卖人为买受人的按揭贷款提供了阶段性担保，买受人同意在办理入住手续的同时向出卖人指定的且对出卖人负责的第三人出具为其代办该房屋产权证的《授权委托书》，并预留相关证件的复印件。在房产证办理完毕后，出卖人有权将房产证直接交押给银行并解除对买受人承担的担保责任。双方确认，为办理该房屋产权证所需支付的委托第三人代办服务费由买受人承担。买受人同意本条承诺为不可撤销，否则买受人自愿承担不能按时办理入住的一切后果；2、在买受人完全履行本条第1款约定并及时缴纳了相关维修基金、契税等费用的前提下，出卖人承诺依据主合同的约定的方式为买受人办理《房屋产权证》；3、以一次性付款方式支付购房款的，买受人如委托出卖人代为办理该房屋产权证，双方的权利和义务适用本条第1、2款的约定。如因买受人未按上述约定支付相关费用，则出卖人有权不办理交房手续；4、如出卖人为买受人申请的贷款提供了担保，由于买受人逾期交纳办理产权手续超过30日后，出卖人有权按照其为买受人提供担保的贷款数额向买受人收取违约金等。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款531558元，并按被告要求交纳了维修基金、契税、产权代办费及其他相关费用。2010年7月2日，被告向原告交付了涉案房屋。截至本案庭审结束，被告未能为原告办理权属转移登记，亦未完成涉案房屋所在楼栋的初始登记。上述事实，有原告陈述、商品房预售合同、购房款发票、收据、工商登记档案、调查笔录等在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》及补充协议，系双方真实的意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告作为商品房预售合同的出卖人，负有依约向原告交付房屋以及办理房屋所有权证书的义务。然而，由于涉案房屋尚未取得楼栋产权的初始登记，被告尚不具备为原告办理房屋所有权证书的条件，属于法律上不能履行的情形，故对于原告要求被告为其办理房屋所有权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待办理相关权属证明的条件具备后再行解决。被告应为办理相关权属证明积极履行义务，及时向原告披露相关信息及办理进度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据双方合同约定，被告应于2010年12月31日前取得楼栋权属的初始登记，并于交付房屋之日起540日内，向原告交付房屋权属证书。涉案房屋已于2010年7月2日交付使用，但原告至今尚未取得房屋权属证书，被告已构成违约。本案中，如前所述，涉案房屋权属转移登记尚不具备办理条件，被告的违约行为仍将持续，且原告和被告未明确约定违约金数额或计算标准，故原告因被告逾期协助办理涉案房屋权属转移登记所受损失数额现难以最终确定。因被告违约行为已经给原告造成一定损失，故对于被告应当承担的违约金数额，本院予以酌情确定。原告今后取得涉案房屋权属证书时，如认为本案酌定的违约金数额不足以弥补其全部损失，其可届时另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京渔阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告王文浩逾期办理房屋权属转移登记违约金二万六千五百七十八元；二、驳回原告王文浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百七十元，由被告北京渔阳房地产开发有限公司负担（限本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李晓明二〇一六年一月十四日书记员 杜晓楠 来自：