（2015）通民初字第23567号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-06-22
案件名称
北京阳光助业物业管理有限公司与北京祥辉房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京阳光助业物业管理有限公司,北京祥辉房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第23567号原告北京阳光助业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园一区五号楼底商三层高德优品快捷连锁酒店8367室，组织机构代码证：08285697-9。法定代表人樊子玉，经理。委托代理人刘晓伟，男，1982年11月18日出生。委托代理人路军港，男，1981年9月23日出生。被告北京祥辉房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊物流基地联检大楼6层6005室，组织机构代码证：80293318-7。法定代表人付瑞祥，总经理。委托代理人牛润莘，北京市金桥律师事务所律师。委托代理人张玉，女，1983年5月4日出生。原告北京阳光助业物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京祥辉房地产开发有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹丽丽独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人刘晓伟、路军港，被告的委托代理人牛润莘、张玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月1日，北京市通州区中山大街35号院祥云天地家园小区业主委员会（以下简称祥云天地业委会）和我公司签署物业合同约定，由原告承担物业服务，物业费为4.5元／平方米。从2014年8月1日至2015年7月31日委托我公司开始为北京市通州区中山大街35号院祥云天地家园小区服务。2014年8月12日，召开业主大会并通过过半业主同意，商业物业费每平米4.5元。前期，我司为了保证小区居民正常生活居住，垫付部分资金，我司分别多次口头、电话及书面通知被告催交2014年8月1日至2015年7月31日物业管理费。被告以种种理由拒绝交付剩余的物业费。为了维护原告的合法权益，根据法律规定，故起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告剩余物业费107595.9元（2014年8月1日-2015年7月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我们不同意原告的诉讼请求。理由如下：本案所涉及的物业楼房是被告开发承建的，最初期的物业管理也是被告负责的，从楼盘开发重建之后一直到现在被告从来没有拖欠过物业费，也是按照规定的标准交纳的，从去年开始在我们不知道的情况下，物业公司由原来的物业公司变化成了现在的原告，也是在被告不知情的情况下也没有经过法定程序原告自己擅自提高了物业费的标准，不符合法律规定。从原告方管理小区物业到现在，我们均按照历年来标准如期交纳了物业费。不存在原告所述的剩余物业费一说，综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告系北京市通州区新华东街296号等房屋的开发单位及所有权人，建筑面积共计6081.82平方米，被告将上述房屋全部对外出租，其中5296.02平方米房屋用于经营亿美商城；785.8平方米房屋用于经营北国风书店，包含地上67.7平方米，地下718.1平方米。上述涉案房屋位于祥云天地家园小区。2014年7月20日，祥云天地业委会（甲方）与本案原告（乙方）签订《祥云天地家园小区物业服务合同》，该合同约定，物业服务期限为三年（2014年8月1日至2017年7月31日），物业服务收费方式为酬金制，即物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为2014年8月1日至2015年7月31日高层住宅为1.5元／平方米／月，商业物业为4.5元／平方米／月，2015年8月1日起物业费的标准按照业委会审批的财务预算执行，物业服务支出和原告的酬金均由预收的物业服务费支付，并约定了乙方提取酬金的方式；合同第18条约定，乙方根据法律、法规和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；合同还约定了其他内容。2014年8月12日，祥云天地业委会出具《关于选聘北京阳光助业物业管理有限公司临时业主大会决议》证明：祥云天地业委会于2014年8月5日发出《业主大会表决通知》关于选聘本案原告的决议，经表决，同意授权业委会与本案原告签订合同的户数符合双过半要求，业主大会授权业委会与本案原告签订物业服务合同。2014年9月10日，通州区中仓街道办事处四员厅社区居委会出具证明材料证明：北京市通州区中山大街35号院祥云天地家园（摩卡空间）小区是四员厅社区所辖小区，2014年8月1日之前由北京求实信物业管理公司负责管理，2014年8月1日之后由北京阳光助业物业管理有限公司负责管理该小区物业服务，并与祥云天地业委会签订正式物业合同。2014年9月12日，祥云天地业委会出具证明材料证明：2014年8月1日原告正式接管祥云天地小区，并于当日进行了正式的物业管理服务，物业管理模式为酬金制，合同期限为3年（2014年8月1日至2017年7月31日）。2014年8月1日至2015年7月31日期间，原告为被告所在小区的业主提供物业服务。2015年2月2日，原告向被告发出公函，要求被告按照每平米3元缴纳物业费215232.8元。2015年5月14日，原告向被告再次发出公函，要求被告按照每平米4.5元标准补缴物业费107964.9元。原告向被告缴纳物业费215560.8元。经核实，被告拖欠2014年8月1日至2015年7月31日期间物业服务费99931.68元尚未交纳。庭审中，被告表示对涉案房产无法提供完整的产权证明，但被告作为开发建设单位，对于涉案房产的面积及位置情况均有记载，建筑面积共计6081.82平方米，区分地上、地下；原告表示对被告陈述的涉案房产的建筑面积无异议，地上面积部分主张按照4.5元标准计算物业费，地下面积部分按照3元标准计算物业费，共计315492.48元，被告已向原告交纳215560.8元（含垃圾清运费），故变更诉讼请求，要求被告交纳拖欠的2014年8月1日至2015年7月31日期间物业服务费99931.68元。庭审中，被告辩称原告没有资质，原告称没有法律要求必须具备资质方可提供物业服务。上述事实，有《祥云天地家园小区物业服务合同》、业主大会决议、证明、公函、发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与被告所在小区业委会签订物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，业委会在签订合同后亦得到业主大会授权追认，应属合法有效。根据查明的事实，原告与被告所在小区业委会签订物业服务合同后，原告为被告提供了物业服务，被告亦实际接受了原告所提供的物业服务，被告应依约履行物业服务费的交纳义务，现其欠交部分物业服务费不妥，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张原告无资质的抗辩意见，无法律依据，本院不予采信。关于被告辩称原告在被告不知情的情况下进驻小区并擅自提高物业费，被告作为祥云天地小区的业主，祥云天地业委会选聘原告的决议对被告有拘束力，故对被告的此项辩解意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京祥辉房地产开发有限公司给付原告北京阳光助业物业管理有限公司二〇一四年八月一日至二〇一五年七月三十一日期间的物业服务费人民币九万九千九百三十一元六角八分，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币一千二百二十六元，由被告北京祥辉房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 曹丽丽二〇一六年一月十四日书 记 员 田琳瑜 更多数据：