（2015）穗天法民四初字第1224号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-08-23
案件名称
广州南粤物业管理有限公司与熊拥军、黄志雄物业服务合同纠纷2015民四初1224一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州南粤物业管理有限公司,黄志雄,熊拥军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1224号原告：广州南粤物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄学军，总经理。委托代理人：吴海燕、李小沫，均系该司职员。被告：黄志雄，住广东省广州市越秀区。被告：熊拥军，住广东省广州市越秀区。原告广州南粤物业管理有限公司诉被告黄志雄、熊拥军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州南粤物业管理有限公司的委托代理人吴海燕，被告熊拥军的委托代理人黄志雄（为本案共同被告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州南粤物业管理有限公司诉称：被告系广州市天河区广氮南环街8号1506房的所有权人，建筑面积69.61平方米，原告为被告物业所在小区提供物业管理服务，自被告买入上述物业并过户起就应该按每平方米1.45元的标准向原告交纳物业管理费，但被告却拒绝交费，从2013年6月1日起拖欠物业管理费至2015年2月28日共计2119.53元，产生滞纳金708.02元，并同时拖欠垃圾处理费105元，公共用电分摊27.27元，水费594.29元，合计共3554.11元。原告多次催缴未果，现诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年6月至2015年2月物业管理费2119.53元××按每月100.93元，共计拖欠21个月），滞纳金708.02元××按每日1‰计，分别自次月1日起计至付清之日止，暂计至2015年3月31日），垃圾处理费105元××按每月5元计，共计拖欠21个月），公共用电分摊27.27元××2013年3月至2014年7月，共拖欠17个月），水费594.29元××2013年3月至2015年1月，共拖欠23个月），共计3554.11元。2、本案诉讼费由被告承担。被告黄志雄、熊拥军辩称：被告于2013年1月11日在原告处办理了房屋交接手续，并取得房屋钥匙，但随后发现厨房天花及房间的天花漏水，房间的墙面湿透，被告当时立即将该情况向原告反映，但原告不作为，导致被告家房屋的漏水自2013年1月至4月底都未能解决。于是，被告向市住房办反映投诉，才得知市住房办根本不知道被告房屋漏水的问题。根据工作程序，被告作为业主发现房屋有问题的，应向原告反映，原告再将被告房屋漏水的情况向市住房办报告，原告告知被告提交书面报告，市住房办才根据原告的报告派人员下来对房屋进行维修。如果业主没有打报告，市住房办不会派人员下来维修。原告并没有尽到告知被告程序的责任，导致被告一直以来都在外承租房屋居住，并因为被告已申请到经济适用房，政府停止向被告发放租金补贴，每月需支付1300元的租金。由于原告一直没有处理涉案房屋的漏水问题，故被告于2013年5月中旬自行向市住房办打报告，反映了涉案房屋漏水的情况，市住房办派人员下来勘验涉案房屋，并提出维修房屋的方案。2013年6月中旬，原告通知被告漏水修理完毕，要求被告验收涉案房屋，被告收合格才搬进房屋居住。被告认为应该从涉案房屋的漏水问题维修完毕，且我方入住后才开始收取物业管理费。之前被告已向原告支付2013年1-5月份的物业管理费470.5元，原告应该退还该部分物业管理费，因为2013年1-5月因为房屋漏水问题，被告根本没有入住涉案房屋，该期间房屋仍然在修理漏水的问题。当时市住房办的牵头的会议中，原告对被告从入住开始才计收物业管理费并没有表示异议。直至2013年6月10日，被告并没有收到涉案房屋漏水问题维修好的通知，所以原告起诉被告于2013年6月起拖欠物业管理费没有事实依据。被告入住涉案房屋，多次找原告协商物业费的问题，但原告置之不理，导致物业管理费的问题一直拖延至今，原告在本案有不可推卸的责任。请法庭依法判决，维护被告的合法权益。经审理查明：2012年2月1日，广州市住房保障办公室机关服务中心××甲方）与原告××乙方）签订了《广氮花园××一期）前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对广氮花园提供前期物业管理服务事宜，物业名称为广氮花园××南环街1、2、3、4、5、6、8号楼，肉菜市场、幼儿园、托儿所、垃圾站、商业），物业类型为保障性商住小区，座落于广州市天河区车陂路段；乙方提供的前期物业服务包括以下内容：物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，并建立运行档案，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运、化粪池的清淤及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理，公共秩序维护、消防、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，应即时做好水、电等公共费用的分摊工作等；物业服务费用由业主/物业使用人按其拥有的建筑面积交纳，住宅按1.45元/月/平方米；业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间内履行交纳义务；业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应付未付金额的千分之一每日向乙方支付违约金；物业管理服务期限为3年，自甲方发出接管通知书起计，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止等内容。2013年1月11日，被告××甲方/业主）与原告××乙方/物业公司）签订《广氮花园物业服务协议》，约定甲方同意乙方提供物业服务，物业地址为广州市广氮花园小区/大厦8号楼1506房××以下简称涉案房屋），物业类型为住宅，建筑面积69.61平方米；甲方同意委托原告对小区实行综合的管理和服务，委托管理期限自房屋交付使用起至本物业管理区域业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立并聘用物业公司为止；管理服务事项包括对房屋建筑共用部位××包括楼顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等）的维修、养护、运行和管理，公共设施设备××包括共有的上下管道、落水管、垃圾房、公共照明、天线、水泵房、楼内消防设施设备、电梯等），市政公用设施设备和附属建筑物、构造物××包括道路、室外上下水道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等）的维修、养护和管理，公用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理等内容；甲方每月向乙方缴交物业管理费，住宅为1.45元/平方米/月；甲方须于当月10日前将当月款项存进指定开户银行自动扣款，或于当月10日前到管理处交付当月物业管理费和其他费用等，逾期未交者，按规定每天加收1‰的滞纳金。2015年3月12日，原告向被告邮寄《关于广氮花园的催费函》××收件地址为涉案房屋，2015年3月20日因拒收被退回）。函称被告欠缴自2013年6月1日至2015年2月28日的物业管理费2119.53元，并产生物业管理费滞纳金710.14元××按每日1‰计算），2013年6月1日至2015年2月28日的垃圾处理费105元、水费594.29元、公摊电费27.27元，合计3556.23元。要求被告在2015年3月31日前结清所有欠款。原被告均确认涉案房屋尚未办妥房地产权证。被告于2013年1月11日收楼；同日，向原告交纳了涉案房屋2013年1月11日至2013年4月10日的管理费302.8元及三个月垃圾处理费15元，共计317.8元；于2013年4月30日，向原告交纳了2013年4、5月的管理费168.2元、2013年5月垃圾处理费5元、2013年1月1日至2月28日的水费2.8元。被告确认自2013年6起未支付物业管理费、垃圾处理费，自2013年3月起未支付公摊电费及水费。原告主张被告拖欠2013年6月至2015年2月的垃圾处理费105元××按每月5月计算），提交了以下证据：1、《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》××复印件），载明居民每月每户5元，以一个门牌号码××户口簿、租约、房产证）为一户等内容。2、广州市天河区车陂街市容环境卫生管理站出具的《发票联》，载明原告交纳了2013年6月至2015年2月的垃圾处理费、垃圾代运费。被告称对上述证据的真实性无法判断。原告主张被告拖欠2013年3月至2014年7月的公摊电费27.27元，提交了以下证据：1、广州市供电局有限公司出具的《发票联》，载明原告交纳了2013年8月至2014年7月的电费。2、《广氮南环街8号1506房黄志雄公摊电费、水费明细》，载明2013年5月3日至7月2日、3月15日至2014年1月1日、1月2日至7月1日的公摊电费金额分别为19.56元××电梯8.73元、梯灯4.13元、水泵6.7元）、5.01元××园林绿化）、2.7元××园林绿化），共计27.27元。3、《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法××试行）》××复印件），欲证明其摊分电费的计算方法。原告明确公摊电费的计算方式为电梯、梯灯、水泵是按照有相应设备的楼宇户数进行平摊，小区的园林绿化灯是按照整个小区的户数平均分摊。被告称对上述证据的真实性无法判断。原告主张被告拖欠2013年3月至2014年7月的水费594.29元，提交了以下证据：1、广州市自来水公司出具的《发票联》，载明原告交纳了2014年4月15日至2015年2月15日期间的水费；广州市污水治理有限公司出具的《发票联》、广州市净水有限公司出具的《发票联》，载明原告交纳了2014年4月15日2015年2月15日的污水处理费。2、上述《广氮南环街8号1506房黄志雄公摊电费、水费明细》，载明2013年3月1日至5月28日、5月29日至7月9日、7月10日至9月11日、9月12至11月4日、11月5至2014年1月4日、1月5至3月5日、3月6日至5月6日、5月7日至7月17日、7月18日至9月16日、9月17日至11月20日、11月21日至2015年1月16日的水费分别为2.8元、2.8元、2.79元、66.96元、69.75元、72.54元、64.17元、89.28元、72.54元、75.33元、75.33元，共计594.29元。3、《广氮南环街8号1506房黄志雄水费清单》，载明2013年3月至5月上期表数1、本期表数2、实用吨数1、单价2.79、小计2.79；2013年5月至7月上期表数2、本期表数3、实用吨数1、单价2.79、小计2.79；2013年7月至9月上期表数3、本期表数4、实用吨数1、单价2.79、小计2.79；2013年9月至11月上期表数4、本期表数28、实用吨数24、单价2.79、小计66.96；2013年11月至2014年1月上期表数28、本期表数53、实用吨数25、单价2.79、小计69.75；2014年1月至3月上期表数53、本期表数79、实用吨数26、单价2.79、小计72.54；2014年3月至5月上期表数79、本期表数102、实用吨数23、单价2.79、小计64.17；2014年5月至7月上期表数102、本期表数134、实用吨数32、单价2.79、小计89.28，2014年7月至9月上期表数134、本期表数160、实用吨数26、单价2.79、小计72.54，2014年9月至11月上期表数160、本期表数187、实用吨数27、单价2.79、小计75.33，2014年11月至2015年1月上期表数187、本期表数214、实用吨数27、单价2.79、小计75.33，合计594.29。原告明确上述金额包括水费及污水处理费。被告称对证据1、2无法确认，对证据3不发表意见。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。建设单位在广氮花园业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，可选聘物业管理企业对物业进行前期管理。原告作为建设单位委托的物业管理公司，依据其与建设单位签订的《广氮花园××一期）前期物业管理委托合同》的约定履行了对广氮花园物业服务的职责，且与被告签订了《广氮花园物业服务协议》，上述合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行，被告自2013年1月11日收楼起，应按合同约定向原告交纳物业管理费。因被告确认自2013年6起未交纳物业管理费，因此原告主张被告交纳2013年6月至2015年2月的物业管理费有理，本院予以支持，上述期间物业管理费为2119.62元××1.45元/平方米/月×69.61平方米×21个月），原告在本案中主张2119.53元并无不当，本院予以支持。被告称因原告未将向广州市住房办报告房屋漏水的程序告知被告，导致被告拖延入住，但未能提交证据证明，本院不予采信。关于滞纳金。被告拖欠上述物业管理费，应按合同约定支付滞纳金。原告主张滞纳金以每月拖欠的物业管理费100.93元××1.45元/平方米/月×69.61平方米）为本金，按每日1‰的标准，分别自次月1日起计至清偿之日止并无不当，本院予以照准，但每月物业管理费的滞纳金以不超过当月的物业管理费100.93元为限。关于垃圾处理费。原告提交了《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》复印件证明其收费标准，并提交发票证明其代为缴纳了垃圾处理费，且被告在此之前也按每月5元的标准向原告交纳垃圾处理费，因此对原告主张的上述期间的垃圾处理费105元××5元/月×21个月），本院予以支持。关于公摊电费。原告提交发票证明其代缴了公摊电费，且提交《广氮南环街8号1506房黄志雄公摊电费、水费明细》明确了每月公摊电费的具体数额，因此对原告主张的2013年3月至2014年7月期间的公摊电费27.27元，本院予以支持。关于水费。原告提交发票证明其代缴了水费，且提交了《广氮南环街8号1506房黄志雄公摊电费、水费明细》、《广氮南环街8号1506房黄志雄水费清单》明确了涉案房屋每月具体的水表读数、单价，水费，因此对原告主张的2013年3月至2015年1月期间的水费594.29元，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄志雄、熊拥军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付自2013年6月至2015年2月期间的物业管理费2119.53元及滞纳金（以每月管理费的数额100.93元为本金，按每日1‰的标准，分别自次月1日起计至清偿之日止，但每月物业管理费的滞纳金以不超过当月的物业管理费100.93元为限）。二、被告黄志雄、熊拥军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年6月至2015年2月期间垃圾处理费105元。三、被告黄志雄、熊拥军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年3月至2014年7月的公摊电费27.27元。四、被告黄志雄、熊拥军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南粤物业管理有限公司支付2013年3月至2015年1月期间的水费594.29元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告黄志雄、熊拥军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈楚珠人民陪审员 卓燕君人民陪审员 严建华二〇一六年一月十四日书 记 员 蒲肖明林碧锋本判决已于2016年月日送达 来源：