（2015）江新法会民初字第1322号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-12-21

案件名称

江门市新会区长隆古典家具城有限公司与新会区会城锦良古典家具店租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

江门市新会区人民法院

所属地区

江门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江门市新会区长隆古典家具城有限公司,新会区会城锦良古典家具店

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百三十五条，第二百六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法会民初字第1322号原告江门市新会区长隆古典家具城有限公司。法定代表人陈锦新。委托代理人李艳芳，系广东贯虹律师事务所律师。被告新会区会城锦良古典家具店。经营者余建良。原告江门市新会区长隆古典家具城有限公司（以下称“原告”）诉被告新会区会城锦良古典家具店（以下称“被告”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理立案后，依法由代理审判员温艳清适用简易程序于同年12月15日公开开庭进行审理。原告的委托代理人李艳芳到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告为解决古典家具展销场地于2013年10月3日、10月21日先后与原告签订编号为B09-A、B-09B《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，其中B09-A约定：被告向原告承租位于新会区会城新会大道西1号的长隆古典家具城内场地号为B9-A（面积195m²）铺位用于展示陈列古典家具之用，使用期为3年，起止时间以场地租赁起止确认书确认的时间为准；被告第一、二年每月向原告支付租金5668元、支付管理费2429元，合计8098元，第三年每月支付租金6235元，支付管理费2672元，合计8907元；被告须在每月25日前支付下一个月的租金及管理费，并于每月25日前支付下一个月的租金及管理费，并于每月25日付清上一个月的实际用水、电费；若被告拖欠租金、管理费、水、电费等超过一个月，原告有权中途解除协议，并无须对被告作出任何补偿，另有权按欠款额的每日千分之七向被告计付欠款违约金。原、被告签订的编号为B09-B协议约定：被告向原告承租上述家具城内场地号为B9-B的商铺，面积为156m²，使用期同样为三年，第一、二年月租金1419元，管理费608元，合计2028元，第三年月租金1561元，管理费669元，合计2230元，租赁双方其他权利义务与B09-A协议一样。2014年1月1日，原、被告签订《新会长隆古典家具城场地租赁起止确认书》，双方确认上述场地实际租赁起止时间为2014年1月1日起至2016年12月30日止。在上述协议履行中，经原告催讨，被告于2015年6月18日与原告签订《延期交租保证书》，确认其当时就承租原告场地欠原告租金、管理费、水电费11483元，欠滞纳金（即违约金）1688元，并保证于2015年6月22日前清缴全部欠款，但被告期后没有在保证时间清缴欠款，且越欠越多租金、管理费和水电费。经多次追讨无果，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告签订的B9-A以及B9-B《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，限期被告将上述场地交回给原告；2.被告向原告清偿从2015年8月1日起至交回涉案长隆家具城B9-A、B9-B铺位给原告之日止应付未付租金、管理费、水、电（暂计至2015年11月30日，被告欠租金及管理费40496元，欠水电费1369元）；3.被告向原告支付上述欠款从2015年8月1日起至付清日止的欠款违约金（按每日千分之七计，暂计至2015年10月31日止为15209元）；4.诉讼费由被告负担。原告为证明其主张的事实在举证期限内向本院提供如下证据：证据1、B09-A场地租赁使用协议、B09-B场地租赁使用协议各1份，证明原告与被告的经营者余建良签订的长隆古典家具城B9-A、B9-B场地租赁、使用协议中约定的权利义务。证据2、场地租赁起止确认书2份，证明被告从2014年1月1日起租用长隆古典家具城内B9-A、B9-B场地。证据3、延期交租保证书1份，证明被告欠交租金、管理费的事实。证据4、营业执照、身份证复印件各1份，证明原、被告的主体资格。证据5、新会长隆古典家具城代收水、电费结算单3份，证明被告所欠原告水电费。证据6、土地使用权证1份、房地产权证5份、证明1份，证明新会长隆古典家具城所在地为江门市新会区会城街道民营工业园以及权属情况。证据7、物业管理委托代理协议，证明原告受江门市新会区会城街道民营工业园的所有人委托代为出租、管理江门市新会区会城街道民营工业园。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及书面答辩意见，视为其放弃本案答辩、举证、质证及辩论的权利。案经审理查明：江门市新会区会城街道民营工业园（通信门牌号为新会大道西1号，房地产权证号：粤房地权证字第0200033286号、0200033288号、0200033292号）由陈锦新、李泽添、岑永杰共同共有。2013年8月15日，陈锦新、李泽添、岑永杰与原告签订《物业管理委托代理协议》，由原告代为经营江门市新会区会城街道民营工业园，并以原告名义代理租赁该工业园以及代收租金，委托管理期限为2013年8月20日至2018年8月19日。后原告将江门市新会区会城街道民营工业园命名为新会长隆古典家具城（以下简称“长隆家具城”）。被告为销售古典家具的个体工商户，经营者为余建良。2013年10月3日，原告与被告签订《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，主要约定：原告将位于长隆家具城内的B9-A场地供被告作古典家具展示陈列使用，使用期为3年，起止时间以实际移交铺位为准；被告在租赁第一、二年的租金为5668元、管理费2429元，从第三年起每月应支付租金6235元、管理费2672元；被告在每月的25日前支付下月的场地租金、管理费至原告指定的账户，如被告不依时缴交租金、管理费，须按欠款额的每日千分之七计付滞纳金；被告每月25日前按照实际用量向原告指定的账户缴纳水、电费（电费计算方法为：实际用电量＋合理耗损，耗损按电费6%计收），若被告不依时支付水、电费，按欠款额的每日万分之七计付滞纳金；租赁期内，如被告拖欠租金、管理费、水电费超过一个月或被告有其他违约行为，原告有权中途解除本协议；无论在何种情况下解除本协议，被告均应将租赁场地及固定的装修、装饰、设备设施交回给原告。原、被告在上述协议上盖章确认。2014年1月1日，被告签订《新会长隆古典家具城场地租赁起止确认书》，确认B9-A铺位移交时间为2014年1月1日，租赁时间为2014年1月1日起至2016年12月30日止。2013年10月21日，原告与被告签订《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，主要约定：原告将位于长隆家具城内的B9-B场地供被告作古典家具展示陈列使用，使用期为3年，起止时间以实际移交铺位为准；被告在租赁第一、二年每月应支付租金1419元、管理费608元，从第三年起每月应支付租金1561元、管理费669元；被告在每月的25日前支付下月的场地租金、管理费至原告指定的账户，如被告不依时缴交租金、管理费，须按欠款额的每日千分之七计付滞纳金；被告每月25日前按照实际用量向原告指定的账户缴纳水、电费（电费计算方法为：实际用电量＋合理耗损，耗损按电费6%计收），若被告不依时支付水、电费，按欠款额的每日万分之七计付滞纳金；租赁期内，如被告拖欠租金、管理费、水电费超过一个月或被告有其他违约行为，原告有权中途解除本协议；无论在何种情况下解除本协议，被告均应将租赁场地及固定的装修、装饰、设备设施交回给原告。原、被告在上述协议上盖章确认。2014年1月1日，被告签订《新会长隆古典家具城场地租赁起止确认书》，确认B9-B铺位移交时间为2014年1月1日，租赁时间为2014年1月1日起至2016年12月30日止。另查明，长隆家具城内的B9-A场地与B9-B场地相连，目前仍在经营。2015年6月18日，被告因仍未支付2015年6月的租金、管理费，遂签订《延期交租保证书》，承诺于2015年6月22日前支付拖欠的租金、管理费、水电费。此后，被告支付了2015年6月的租金、管理费，但从2015年8月起，被告便没有再向原告支付租金、管理费、水电费，其中2015年7月的水电费为331元，2015年8月的水电费为235元，2015年9-10月的水电费为803元。原告认为被告没有依约支付租金等，已构成违约，遂于2015年11月10日向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告签订的B9-A以及B9-B场地《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，限期被告将上述场地交回给原告；2.被告向原告清偿从2015年8月1日起至被告交回涉案租赁物给原告之日止应付未付租金、管理费、水电费（暂计至2015年11月30日，被告欠租金及管理费40496元，欠水电费1369元）；3、被告向原告支付上述欠款从2015年8月1日起至付清日止的欠款违约金（按每日千分之七计，暂计至2015年10月31日止）；4、诉讼费由被告负担。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告向被告出租长隆家具城内的B9-A、B9-B场地的事实有原告提供的两份《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》、《新会长隆古典家具城场地租赁起止确认书》及当事人陈述予以佐证，形成完整的证据链，足以证明原告与被告之间成立租赁合同关系的事实，本院予以确认。原告与被告之间成立的租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，双方之间的租赁合同依法具有法律效力。关于原告主张解除B9-A以及B9-B场地的《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》并返还租赁物的问题。被告曾拖欠2015年6月B9-A以及B9-B场地的租金、管理费等并且自2015年8月起没有支付上述场地的租金、管理费、水电费，至今已超过三个月，依照双方签订的两份《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》第十条“若出现下列情况，原告有权中途解除本协议：因被告拖欠租金、管理费、水电费等超过一个月或被告有其他违约行为：……”之约定，解除合同的条件已成就。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告可解除双方于2013年10月3日签订的关于B9-A场地的《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》以及2013年10月21日签订的关于B9-B场地的《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》。上述协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告应向原告返还长隆家具城内的B9-A、B9-B场地。综上，原告的此项主张合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付拖欠的租金、管理费以及水电费的问题。被告自2015年8月起没有依约支付长隆家具城内的B9-A、B9-B场地租金以及管理费，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，其应承担相应责任。根据双方签订的B9-A场地《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》以及B9-B场地《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，被告在承租第二年应每月支付两场地的租金及管理费10124元（5668元＋2429元＋1419元＋608元），在承租第三年应每月支付两场地的租金及管理费11137元（6235元＋2672元＋1561元＋669元），当月支付下月租金，因被告自2014年1月1日起承租上述场地，故被告应按10124元/月向原告支付上述两场地2015年9月至12月的租金以及管理费40496元（10124元/月×4个月），2016年1月以及此后的租金及管理费按11137元/月支付。另，根据《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》的约定，租赁期间的水电费由被告负担，故被告应向原告支付2015年7月-10月的水电费1369元（331元＋235元＋803元）。对于原告主张被告支付从2015年11月至其返还租赁场地期间的水电费，因原告并未提供证据证明该水电费已实际发生，故对原告的上述主张，本院不予处理。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有依照约定向原告支付租赁场地租金、管理费以及水电费等，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当承担相应的违约责任。原告主张被告按7‰/日支付拖欠租金、管理费的滞纳金，按0.7‰/日支付拖欠水电费的滞纳金，本院认为，原告主张的滞纳金实质为逾期付款违约金，而被告逾期付款主要造成原告利息方面的损失。因此，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于利率的规定，本院认为，按7‰/日以及0.7‰/日计算逾期付款违约金均明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定以及违约金以补偿为主，惩罚为辅的适用原则，本院将酌情将逾期支付租金、管理费以及水电费的违约金的计算标准调整为2%/月。被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本院依法适用证据规则查明案件事实并作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江门市新会区长隆古典家具城有限公司与被告新会区会城锦良古典家具店于2013年10月3日签订的关于B9-A场地的《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》以及于2013年10月21日签订的关于B9-B场地的《新会长隆古典家具城场地租赁、使用协议》，自本判决发生法律效力之日起解除。被告新会区会城锦良古典家具店应自上述两合同解除之日起十日内向原告江门市新会区长隆古典家具城有限公司返还位于江门市新会区会城新会大道西1号（江门市新会区会城街道民营工业园）新会长隆古典家具城的B9-A、B9-B场地。二、被告新会区会城锦良古典家具店应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区长隆古典家具城有限公司支付场地租金、管理费以及逾期付款违约金（该租金、管理费计算至2015年12月为51633元，此后按照11137元/月从2016年1月1日起计至被告新会区会城锦良古典家具店向原告江门市新会区长隆古典家具城有限公司返还上述租赁物之日止；逾期付款违约金计算至2015年12月31日止为3061.47元，此后的逾期付款违约金按照被告新会区会城锦良古典家具店上述应支付的租金、管理费为本金，按2%/月从2016年1月1日起计至付清上述租金、管理费之日止）。三、被告新会区会城锦良古典家具店应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区长隆古典家具城有限公司支付水电费1369元及逾期付款违约金（该逾期付款违约金计至2015年12月31日止为106.14元，此后的逾期付款违约金以1369元为本金，按2%/月从2016年1月1日起计至被告新会区会城锦良古典家具店实际清偿上述水电费之日止）。四、驳回原告江门市新会区长隆古典家具城有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2157元，保全费620元，以上款项合计2777元，由被告新会区会城锦良古典家具店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。代理审判员　　温艳清二〇一六年一月十四日书　记　员　　钟文浩 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