（2015）浦民一（民）初字第43579号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-04-30
案件名称
陈朝辉与吴培云、曾益波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈朝辉,吴培云,曾益波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第43579号原告（反诉被告）陈朝辉，男，1968年4月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告（反诉原告）吴培云，男，1969年1月20日生，汉族，住江西省上饶市。被告（反诉原告）曾益波，男，1989年11月14日生，汉族，住江西省上饶市。原告陈朝辉诉被告吴培云、曾益波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，后两被告提起反诉。本院于同年12月29日公开开庭进行了审理，原告陈朝辉，被告吴培云、曾益波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈朝辉诉称，原告与两被告于2015年9月29日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区环林西路XXX弄XXX号XXX室房屋（系争房屋）出租给两被告，租赁期限自2015年10月18日至2020年10月17日，前三年租金为每月人民币5，700元，支付方式为付三押一，合同还约定违约金为向守约方支付2倍的月租金。合同签订后，被告吴培云曾于同年10月11日向原告提出在系争房屋的客厅内砌墙，原告予以拒绝。此后，在2015年10月17日，两被告无正当理由拒绝接收房屋，并拒绝支付第一期租金。故原告认为两被告的行为已经构成违约，原告有权对于两被告已经支付的押金5，700元不予返还。同时，根据合同的约定，要求两被告支付违约金1万元。审理中，原告认为在两被告违约的前提下，原告已经于10月31日将系争房屋转租给案外人，故该日为原告与两被告解除《房屋租赁合同》的时间，如果法院不确认该日为合同解除日，那么也要求法院解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告吴培云、曾益波辩称，与原告签订系争房屋的《房屋租赁合同》时，考虑到两被告居住，原告曾口头答应两被告在客厅内砌墙。但后来原告又突然反悔，不同意两被告的上述要求，还写了“附加条款”。另外，两被告原来希望于2015年10月6日拿系争房屋的钥匙，但原告称提前交房需要另行支付1，600元，故交房未成。10月17日，原告致电要求交房，因两被告在外地老家，无法收房，也无法向原告支付第一笔租金，但两被告仍欲继续租赁系争房屋。10月26日，被告吴培云至系争房屋，发现原告已经将该房屋出租给他人。故两被告不同意原告的诉讼请求，即使原告主张两被告的违约事实存在，因原告早在10月26日将房屋出租他人，故并未造成其实际损失，原告主张的违约金也过高。现两被告考虑到房屋已出租他人，合同不能继续履行，故提起反诉，要求原告根据合同第八条约定向两被告支付违约金11，400元。审理中，两被告还认为原告收取的押金5，700元亦应予返还。经审理查明，2015年9月29日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向两被告出租系争房屋，租赁期限为2015年10月18日至2020年10月17日；若原告未能于起租日向两被告交付该房屋，则每逾期一日，原告应按日租金的2倍向两被告支付逾期违约金；租金为5，700元／月，按三个月为一期支付，第一期租金两被告应于2015年10月18日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3日前支付；如两被告逾期支付租金，则每逾期一日，两被告应按日租金的2倍向原告支付逾期违约金，如两被告逾期超过3日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下视为两被告擅自终止本合同，两被告需按本合同第八条承担违约责任；两被告需支付原告租赁押金5，700元，除本合同另有约定之外，原告应于租赁关系消除且在两被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有两被告应付费用当日将租赁押金全额无息退还两被告；两被告应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，两被告逾期不支付租金累计超过15天的，原告有权单方面解除本合同，并依据合同追究两被告违约责任。合同第八条“违约责任”约定，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。原告和两被告各自向中介公司上海华霄房屋置换有限公司支付中介服务费1，995元。合同签订后，两被告向原告交付了押金5，700元。此后，被告吴培云曾提出要求在系争房屋内进行砌墙，原告予以拒绝。2015年10月17日，原告电话联系被告吴培云，称：“我再跟你确认一下，我给你租房钥匙，你给我钱，怎么样？”被告吴培云说：“你那个房子，跟我搞成这样，叫我怎么租？”、“你那个房子我肯定是不住了，你跟我闹成这样，我还能住吗？”原告说：“你不租的话，你要负责任的。”被告吴培云又说：“我不管负不负责任，我跟你讲，这个钱你退不退？那天警察叫你退，你怎么都不退？”同日，原告还电话联系被告曾益波，称：“小曾，今天我给你们钥匙，你们给我钱，大家在最后一天交接一下房子好吗”被告曾益波说：“你打电话给我干嘛？”、“你打给他电话吧！”该日，原告交房未成。2015年10月31日，原告自述将系争房屋出租给案外人。证明上述事实的证据有：房屋租赁合同、证明、电话录音、收据。经审查，本院对这些证据予以确认。本院认为，原告与被告吴培云、曾益波签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，双方均应依约严格履行。现合同签订后，两被告向原告支付了押金，此后，两被告于起租日前并未按约向原告支付第一期的房屋租金，在原告于2015年10月17日通知两被告交付系争房屋时，被告吴培云答复房屋肯定不住了，而且要求原告退押金。在此后的几天，两被告也未支付第一期租金，亦未催促原告交付系争房屋的事实。根据双方合同约定的“如两被告逾期支付租金，……如两被告逾期超过3日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下视为两被告擅自终止本合同，两被告需按本合同第八条承担违约责任”的内容，原告在2015年10月21日可认定两被告已经解除了系争租赁合同，为此原告此后于2015年10月31日将系争房屋另行出租他人，并未违反法律规定。因两被告违反了合同约定，擅自解除合同，为此应当按照合同第八条的约定向原告支付月租金2倍的违约金，现原告自愿以1万元主张，并无不妥。鉴于违约金兼具补偿损失和惩罚的功能，故原告现主张1万元并未过高，本院予以支持。关于原告收取的押金5，700元，就合同解除后原告的相应损失已经由违约金得以补偿，故该押金应当退还两被告。两被告认为在签订合同时，曾得到原告认可在系争房屋的客厅内砌墙，事后原告又反悔，对此两被告并未提供证据加以证明，本院对其陈述不予采信。本案《房屋租赁合同》因两被告的违约而予以了解除，现两被告提起反诉要求原告支付违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴培云、曾益波支付原告陈朝辉违约金1万元；二、原告陈朝辉返还被告吴培云、曾益波房屋押金5，700元；以上两项相抵，被告吴培云、曾益波于本判决生效之日起十日内支付原告4，300元。三、驳回被告吴培云、曾益波的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元。反诉案件受理费42.50元。以上两项合计67.50元，由被告吴培云和曾益波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 胡铁红二〇一六年一月十四日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 关注微信公众号“”