（2015）沪二中民二（民）终字第1879号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-01-25
案件名称
周某、胡某某与黄立、胡方德等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周某,胡某某,黄立,胡方德,胡巍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1879号上诉人（原审被告）周某，女，1971年7月18日出生，汉族，住上海市。上诉人（原审被告）胡某某，女，2003年10月28日出生，汉族，住上海市。法定代理人周某（系胡某某之母，本案上诉人之一）。被上诉人（原审原告）黄立，男，1988年3月8日出生，汉族，住上海市。委托代理人黄富康（系黄立之父），男，住上海市。被上诉人（原审被告）胡方德，男，1966年11月13日出生，汉族。被上诉人（原审被告）胡巍，男，1995年10月31日出生，汉族，住浙江省。上诉人周某、胡某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，胡方德与周某原系夫妻关系，于2005年5月登记离婚。胡巍系胡方德之子，胡某某系胡方德与周某所生之女。上海市通州路XXX号XXX号楼XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）登记产权人为胡方德、周某、胡巍、胡某某共同共有。2006年3月13日，黄立与胡方德、周某、胡巍、胡某某签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为人民币（以下币种均为人民币）350万元，胡方德、周某、胡巍、胡某某未按本合同约定的期限将上述房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给黄立，应当向黄立支付违约金按黄立已付款日万分之五计算至实际交付日止。逾期超过15日仍未交付，除应支付违约金外，黄立有权单方解除合同，黄立单方解除合同的，应当书面通知胡方德、周某、胡巍、胡某某，胡方德、周某、胡巍、胡某某承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同付款协议约定了双方签订本合同后当日内黄立应支付给胡方德、周某、胡巍、胡某某首期购房款计140万元整（内含已支付的购房定金5万元）；黄立所支付之首期购房款胡方德、周某、胡巍、胡某某应用于偿还该房屋的银行抵押贷款，剩余或不足部分由胡方德、周某、胡巍、胡某某自行解决；胡方德、周某、胡巍、胡某某应于2006年4月8日之前向抵押贷款银行申请提前还贷并办妥以胡方德、周某、胡巍、胡某某为产权人的抵押登记注销手续；胡方德、周某、胡巍、胡某某应于2006年4月8日之前陪同黄立赴虹口区房地产交易中心办理该房屋房地产权过户手续（送件）。胡方德、周某、胡巍、胡某某应于2006年4月8日之前（送件完成当日）将该房屋交付黄立使用（交房），并同时协助黄立办理相关事项过户或交接手续。交房前的水、电、煤、有线电视、电话、物业管理费、物业维修基金及其他因该房屋所产生的费用（若有）均由胡方德、周某、胡巍、胡某某承担；黄立应于2006年4月8日之前（送件完成并交房后当日）支付给胡方德、周某、胡巍、胡某某第二期购房款计210万元；黄立与胡方德、周某、胡巍、胡某某双方如有一方未履行上述约定则属违约。胡方德、周某、胡巍、胡某某违约的，应参照本合同第十条的约定承担违约责任；黄立违约的，应参照本合同第九条的约定承担违约责任。一方构成违约后另一方有权暂时终止履行本合同约定义务直至违约方履约后依据约定执行。合同签订当日，黄立支付被告购房款140万元。次日，该房因胡方德的债务纠纷被司法查封。2006年5月，黄立曾诉讼要求胡方德、周某、胡巍、胡某某继续履行关于系争房屋的买卖合同，将房屋交付黄立办理过户手续，并从2006年4月8日起每日按已付房款万分之五支付违约金至黄立取得房地产权证之日止。原审法院以（2006）虹民三（民）初字第614号民事判决书判决：因系争房屋被司法查封，不支持黄立要求将房屋过户至黄立名下的诉讼请求，判定胡方德、周某、胡巍、胡某某按已付款140万元日万分之二点一计算支付黄立自2006年4月8日起至取得房地产权证之日止的违约金。现因系争房屋仍处于司法查封中，黄立再次起诉至原审法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同；胡方德、周某、胡巍、胡某某返还黄立已付购房款140万元；胡方德、周某、胡巍、胡某某支付黄立赔偿金70万元；胡方德、周某、胡巍、胡某某承担因其违约造成黄立140万元自2006年4月8日至判决执行之日止按银行同期贷款利率7.8%计算的损失赔偿；胡方德、周某、胡巍、胡某某按已付购房款140万元日万分之五支付违约金。原审法院审理中，胡方德、周某、胡某某表示同意解除合同，对赔偿金、违约金各持异议，无法调解。原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄立与胡方德、周某、胡巍、胡某某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。现胡方德、周某、胡巍、胡某某因自身的债务纠纷，导致系争房屋被司法查封至今，致使合同无法履行，构成违约。现胡方德、周某、胡某某均同意合同解除，故黄立要求解除合同的诉讼请求依法应予支持。合同被解除，胡方德、周某、胡巍、胡某某理应返还黄立已支付的购房款140万元。胡方德、周某、胡巍、胡某某违约，除应按照合同约定承担违约金，逾期超过15日除应支付违约金外，黄立有权单方解除合同，胡方德、周某、胡巍、胡某某承担赔偿责任，故黄立要求胡方德、周某、胡巍、胡某某承担合同解除赔偿金70万元，依法应予支持。至于逾期交房违约金一节，（2006）虹民三（民）初字第614号生效判决基于双方履行合同的前提所做出的违约金自2006年4月8日至取得房地产权利之日，现因胡方德、周某、胡巍、胡某某原因导致合同解除，故该判决胡方德、周某、胡巍、胡某某应支付的违约金应截止至黄立起诉要求解除合同之日即2014年2月7日止。2014年2月8日起的违约金原审法院依照（2006）虹民三（民）初字第614号生效判决确定的违约金处理。黄立要求胡方德、周某、胡巍、胡某某承担因其违约造成黄立140万元自2006年4月8日至判决执行之日止按银行同期贷款利率7.8%计算的损失赔偿，无法律依据，不予支持。原审法院据此作出判决：一、解除黄立与胡方德、周某、胡巍、胡某某就上海市通州路XXX号XXX号楼XXX室房屋于2006年3月13日签订的《上海市房屋买卖合同》；二、胡方德、周某、胡巍、胡某某应于判决生效之日起10日内返还黄立购房款140万元；三、胡方德、周某、胡巍、胡某某应于判决生效之日起10日内赔偿原告黄立70万元；四、胡方德、周某、胡巍、胡某某应于判决生效之日起10日内支付黄立违约金（本金140万元，按日万分之二点一计算，起算日期自2014年2月8日至实际支付日止）；五、黄立其余诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人周某、胡某某不服，向本院提起上诉称：系争房屋的买卖合同是黄立要求解除；系争房屋出售时没有任何瑕疵；系争房屋不能办理产权过户手续的原因在于系争房屋被司法查封，查封的原因与周某、胡某某没有关系；周某、胡某某主观上没有违约的故意。请求撤销原审判决第三、四项。被上诉人黄立答辩称：不同意上诉人周某、胡某某的上诉请求。原审判决第三、四项是根据系争房屋买卖双方的约定作出的，原审法院基于双方之间的约定所作出的判决是有法律依据的。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人胡方德、胡巍均未作答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，黄立与胡方德、周某、胡巍、胡某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。系争房屋因胡方德、周某、胡巍、胡某某自身的债务纠纷导致被司法查封，致使系争房屋买卖合同无法履行，胡方德、周某、胡巍、胡某某构成违约。黄立根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》的有关单方解除合同的约定有权单方解除合同，而原审中胡方德、周某、胡某某均同意合同解除，故黄立要求解除合同的诉讼请求依法应获支持。系争房屋买卖合同被解除，胡方德、周某、胡巍、胡某某理应返还黄立已支付的购房款140万元。胡方德、周某、胡巍、胡某某构成违约，应按照合同约定承担违约金。根据合同约定，胡方德、周某、胡巍、胡某某逾期超过15日仍未交付系争房屋的，除黄立有权单方解除合同，胡方德、周某、胡巍、胡某某还应承担房屋总价款20%的赔偿责任，故黄立要求胡方德、周某、胡巍、胡某某承担合同解除赔偿金70万元，应获支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人周某、胡某某的上诉理由缺乏法律和事实依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10，800元，公告费人民币300元，均由上诉人周某、胡某某负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 徐 庆二〇一六年一月十四日书记员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”