（2015）荥民二初字第2239号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-08-03
案件名称
河南美宜佳快捷酒店管理有限公司与郑州昌煜实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
荥阳市人民法院
所属地区
荥阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南美宜佳快捷酒店管理有限公司,郑州昌煜实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十六条第一款
全文
河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）荥民二初字第2239号原告河南美宜佳快捷酒店管理有限公司。住所地，郑州市金水区。法定代表人李想，执行董事。委托代理人仝太松，公司职工。委托代理人白之一，河南荟智源策律师事务所律师。被告郑州昌煜实业有限公司。住所地，荥阳市。负责人贾鸿昌，董事长。委托代理人袁喜俊，办公室主任。委托代理人孙国战，北京中创（郑州）律师事务所律师。原告河南美宜佳快捷酒店管理有限公司诉被告郑州昌煜实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人白之一、被告委托代理人袁喜俊、孙国战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月3日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租被告的楼房一栋用于经营，租金每年37万元，每四年浮动一次，租金于每季度前一周交纳。在合同履行过程中，双方形成了被告先行催告、原告收到通知后交纳租金的交易习惯。2014年6月11日，被告在未先行催告的情况下，以原告未按时交纳租金为由通知解除合同，双方由此产生争议，该次争议经过一、二审民事诉讼，被告所作该解除合同的通知被认定不发生解除效力，该合同得以继续履行，该次纠纷发生后至今，原告多次提出交纳租金，被告均拖延、拒绝收取。2015年9月20日，被告又以原告拖欠租金为由通知解除合同，还要求原告在七日内搬离，否则要采取强制手段。被告恶意不收取租金的行为导致了原告形式上的违约，原告要求确认被告于2015年9月20日所作解除合同的通知不发生解除效力，要求判令被告继续履行合同。被告辩称：原告在合同履行过程中常不能主动按约定足额交纳租金，多是经被告反复催讨后才支付。原告所称有关先行催告的交易习惯，系其单方理解，恰恰说明原告一直存在违约行为。被告出租房屋系为获取租金收益，没有拖延、拒收租金的行为。被告先前发出的解除通知，经过诉讼被判定不发生效力，系因双方对合同中“每季度前一周”条款的理解不一致，但相关生效判决同时也认定了原告违约的事实。原告不吸取教训，在被告发出本次解除通知时，已经逾期67天不履行生效判决确定的给付义务，其拖欠租金的天数长达466天，约定解除权的条件早已成就，被告要求驳回其诉讼请求。诉讼中，当事人的争议焦点，是被告于2015年9月20日作出解除通知时，其解除合同的条件是否成就。原告提供的证据是：一、双方于2009年12月3日签订的租赁合同一份，及被告本案所作解除合同的通知书一份，拟证明其租赁期限至2021年、合同约定交纳租金的时间实际为每季度开始后的第一周等相关事实；二、被告先前出具收取租金的收据五份、原告的店长先前向原告发出有关拨付租金申请的电子邮件截图13份、原告先前支付租金时的汇款凭条16份，拟证明双方形成了有关先行催告的交易习惯；三、本院作出的（2014）荥民二初字第1679号民事判决书，及郑州市中级人民法院作出的（2015）郑民四终字第704号民事判决书，拟证明本案合同书及其第二组证据的证据效力已经依法确认，相关事实已被依法认定；四、录音资料两份及对其内容所作文字材料，原告称两份录音资料均是双方相关人员的两次谈话录音，其一发生于2015年9月17日，另一发生于当月24日（即原告提起本案诉讼之日），谈话内容主要涉及租金问题，拟证明原告一直要求向被告支付租金，被告却以各种理由拖延、拒收。被告未提供证据，质证时对原告提供证据一、二、三的真实性无异议，但认为这些证据不能说明其证明目的，其证据三与本案缺乏关联性，还认为原告的证据四无原始载体核实其取证方式是否合法，录音资料的完整性存在重大疑点，内容缺乏关联性，且无佐证。本院认证认为：原告提供证据一、二、三，内容均真实，与本案有关联，本院均予以采纳；其证据一可以证实本案合同约定的内容；其证据二可以证明原告先前履行合同时，交付资金给被告的具体操作程序，但原告的内部报批文书、汇款凭条及被告的收据，显示的时间和数额，独特性并不显著，在通常合同履行中也可以形成，该组证据对原告的相关主张，证明力较小；其证据三系人民法院的生效判决书，其判决对涉案相关事实具有既判力；原告提供的证据四，虽形式有瑕疵，但被告对谈话人身份的真实性并未表示实质异议，该证据与本案事实有关联，本院予以采纳，该证据中的谈话内容主要涉及租金问题，其谈话的用语、语境、语气等情况，可以表明谈话时双方事先有未解决的租金支付纠纷，但缺乏表达或追认被告拒收租金的意思表示，该组证据对原告的相关主张，证明力较小。经审理查明：2009年12月3日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份房屋租赁合同，约定由被告将其位于荥阳市区的一处楼房出租给原告使用，租期为12年。该合同约定了相关年度的租金数额和交纳方法、装修等事项，还约定“乙方逾期交纳租金的，应按每日千分之五支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同。”该合同签订后，原告承租该楼房经营宾馆，按约定交纳了2014年度中第二季度之前的租金，未交纳当时已到期租金。2014年6月10日，被告以原告超过一个月未付租金为由，书面通知原告解除合同。原告收到该通知后未返还房屋，未依法请求人民法院或者仲裁机构确认其解除合同的效力，被告遂于当年9月22日提起民事诉讼，要求原告返还房屋并承担违约责任。该次纠纷，已经本院及郑州市中级人民法院依法审理，所作相应民事判决现已发生法律效力。相应民事判决认定本案合同系有效合同，确认了原告逾期未交纳自2014年5月10日至当年8月9日期间租金97125元的事实，还确认了原告需按约定支付违约金4856元的违约责任，判令原告在确定的期限内向被告作相应给付。原告在该次诉讼中曾提出双方有先行催告的交易习惯、被告有拖延、拒收租金行为等抗辩事由，未被采纳。相应判决还确认当时的证据不足以证明解除合同的条件已经成就，判决驳回了被告有关返还房屋等诉讼请求。相应民事判决发生法律效力后，原告未履行该判决确定的给付义务，未交纳自2014年5月10日起至本案法庭辩论终结期间的到期租金。2015年9月20日，被告以原告长期拖欠租金及违约金等事由，第二次书面通知原告解除合同，并限期让原告搬离。原告当日收到该通知，并于当月24日提起民事诉讼，要求确认被告所作本案解除合同的通知不发生效力。本院认为：原告与被告签订的本案合同系有效合同，该合同约定在原告逾期不支付租金期满一个月时，被告享有解除权，因此，被告可以于条件成就时行使权力，依法解除合同。当事人在合同履行中，基于诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，互负履行通知、协助等义务。当先行催告成为一种习惯做法时，给予催告也仅是一项协助义务，非合同的主要义务，债权人未先行催告，债务的履行期限也不能自动无限期顺延。双方有关租金支付的争议早已存在，并曾导致发生诉讼，基于事先约定了解除权的事实，考虑到违约后的重大风险，原告应当对其给付的数量、时间、地点、方式等是否符合约定，持有更加谨慎的态度，即便出现被告怠于协助影响原告暂时无法直接交付的情况，原告也可以采取依法提存等方式及时消灭到期债务。原告未证实被告有明显故意拖延、拒绝受领行为，未证明其对到期债务有拒绝履行的法定抗辩事由。原告未交纳自2014年5月10日至当年8月9日期间租金的行为，不但已被生效判决定性为违约行为，还被追究了相应违约金责任。原告事后未在裁判确定的期限履行既定给付义务，还是拒不履行生效裁判的行为。自2014年8月10日至今的到期租金，原告仍未给付，该债务逾期的事实客观存在，且无法定免责事由，其行为仍属违约行为。原告的违约行为现已导致相应租金逾期届满一个月，事先约定解除合同的条件现已成就。原告根本违约在先，被告在解除合同的条件成就后行使解除权，不违反法律规定，其行为系有效的民事法律行为。本案合同于2015年9月20日解除合同的通知到达原告时解除，原告本案的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十六条第一款之规定，判决如下：一、确认原告河南美宜佳快捷酒店管理有限公司与被告郑州昌煜实业有限公司于2009年12月3日签订的本案房屋租赁合同于2015年9月20日解除。二、驳回原告河南美宜佳快捷酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 张万青人民陪审员 李文月人民陪审员 范英奎二〇一六年一月十四日书 记 员 冉锦秀 关注微信公众号“”