（2015）甬慈民初字第2075号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-02
案件名称
宁波杭州湾世纪城置业有限公司与郑银燕商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波杭州湾世纪城置业有限公司,郑银燕
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈民初字第2075号原告：宁波杭州湾世纪城置业有限公司，住所地：浙江省宁波杭州湾新区商贸街4号楼2-04M室。法定代表人：黄如防，该公司总裁。委托代理人：王维维，系原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司员工。被告：郑银燕，农民。委托代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司（以下简称世纪城公司）诉被告郑银燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由代理审判员章晓波适用简易程序于同年12月21日公开开庭进行了审理。原告世纪城公司的委托代理人王维维、被告郑银燕及其委托代理人沈国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪城公司起诉称：被告于2014年11月19日与原告签订《商品房买卖合同》，购买了原告开发的宁波杭州湾世纪城清芷园15幢404室房屋，房屋总价款为823189元。被告支付首付款253189元后，通过向中国建设银行宁波北仑支行申请办理按揭贷款支付剩余房款570000元，该行于同年12月19日发放了贷款。根据《商品房买卖合同》的相关约定，原告取得政府部门出具的房屋质量验收合格文件即视为满足本合同约定的交付条件，原告在房屋验收交接时出示上述文件的情况下，被告应当签署房屋交接单并履行领受房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务。现涉案房屋已经政府有关部门测量、验收合格，可以交付使用。根据《商品房买卖合同》附件八第三条第5款的约定：“如该商品房已达到交付使用条件，买受人应在全款付清之日起十日内办理该房屋的交接手续，出卖人不再以书面形式另行通知买受人。”，但被告并未按合同约定前来办理交房手续。原告已及时通知被告办理房屋交付手续，后原告业务员也以发信息、打电话等各种方式进行催促，被告始终不配合。依据《商品房买卖合同》第十二条约定：“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自约定的交房日期届满之日起，视为出卖人已经交付商品房，该商品房毁损、灭失等一切风险均由买受人承担；且买受人还应当自该日起承担该商品房的物业管理服务费，并自该日起计算房屋的保修期限；同时，买受人还须按日向出卖人支付总房款万分之叁的违约金。”，被告无正当理由拒绝收房的行为已构成违约，且给原告造成了不良影响并导致原告后续工作无法展开，被告应承担违约责任。故原告诉请判令：1.被告立即配合原告办理房屋交付手续，缴纳交房及物业相关费用并办理抵押、产权相关手续；2.被告向原告支付违约金78038元；3.被告承担本次诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1.被告立即配合原告办理房屋交付手续；2.被告向原告支付自2014年12月29日起至实际办理交房手续之日止、以总房款为基数、按日万分之三计算的违约金；3.被告承担本次诉讼费用。被告郑银燕未在法定期限内作出书面答辩，庭审中口头答辩称：1.《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2012年12月20日，而原、被告双方签订合同的时间是2014年11月20日，故应视为双方对房屋交付时间没有约定，且合同补充协议中关于房屋交付时间的条款是格式条款，在双方发生争议时应作有利于被告的解释，故被告不存在逾期办理交房手续的违约行为；2.涉案房屋存在质量问题，原告至今没有向被告出具涉案房屋的质量验收合格文件及住宅质量保证书、住宅使用说明书；3.《商品房买卖合同》约定的违约金比例过高；4.原告方存在相关的违约责任，被告保留追究原告违约责任的权利。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：A1.宁波杭州湾世纪城认购书一份，拟证明被告于2014年10月8日向原告认购涉案房屋并约定以按揭方式付款的事实；A2.合同签约单一份，拟证明被告确认购买涉案房屋、房屋总价款为823189元的事实；A3.《商品房买卖合同》一份，主要内容为：原、被告于2014年11月20日签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋总价款为823189元，被告于合同签订当日支付首付款253189元，余款570000元通过办理银行按揭贷款支付，如商品房已达到交付使用条件，被告应在全款付清之日起十日内办理房屋的交付手续，原告不再以书面形式另行通知被告等，拟证明被告购买涉案房屋、房屋总价为823189元的事实；A4.销售不动产统一发票三份，主要内容为：被告于2014年10月15日支付房款20000元，同年11月19日支付房款178000元，同年11月20日支付房款55189元，拟证明被告已付首付款253189元，余额570000元通过向中国建设银行北仑支行办理按揭贷款的方式支付；A5.个人住房（商业合同）借款合同一份，拟证明被告按揭贷款570000元，原告对此承担阶段性担保的事实；A6.个人贷款支付凭证一份，拟证明中国建设银行宁波北仑支行于2014年12月19日发放570000元贷款的事实；A7.宁波杭州湾新区房屋建筑工程竣工验收备案表一份，拟证明涉案房屋所在建筑工程经验收合格的事实；A8.通知函两份，拟证明原告发函通知原告办理交房手续的事实；A9.国内挂号信函收据、网上邮件跟踪查询单各一份，拟证明原告已尽通知义务，被告已经收到通知的事实。被告为证明其抗辩理由成立，提交如下证据：B1.照片一组，拟证明涉案房屋存在质量问题，不符合交付条件。原、被告各自质证意见及本院认证如下：被告对原告提供的证据A1宁波杭州湾世纪城认购书没有异议，A2合同签约单、A4销售不动产统一发票、A5个人住房（商业合同）借款合同、A6个人贷款支付凭证没有异议，对证据A3《商品房买卖合同》，被告对签订该合同的事实予以确认。本院经审查认为，证据A1-A6具有真实性、合法性，且其反映的被告购买涉案房屋及支付相应房款的事实与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。被告对证据A7宁波杭州湾新区房屋建筑工程竣工验收备案表的合法性没有异议，但认为原告之前未向被告出示过，被告对竣工验收情况不知情。本院经审查认为，该竣工验收备案表具有真实性、合法性，且其反映的涉案房屋所在小区竣工验收情况与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。对证据A8两份通知函、证据A9国内挂号信函收据、网上邮件跟踪查询单，被告确认只收到过落款时间为2015年10月11日的通知函，落款时间为2015年9月12日的通知函没有收到过。本院经审查认为，落款时间为2015年10月11日的通知函与证据A9国内挂号信函收据、网上邮件跟踪查询单能相互印证，且被告确认收到过该函，故对该函及证据A9的证明力予以确认，对落款时间为2015年9月12日的通知函，因原告未提供发送凭证，被告亦否认收到过该函，故对该证据的证明力不予确认。因被告尚未办理交房手续，故原告对被告取得证据B1照片的途径存有质疑，且认为该组照片不能证明涉案房屋存在质量问题。本院经审查认为，该组照片未显示拍摄时间，也不能体现拍摄地点即为涉案房屋，故与本案缺乏关联性，本院对其证明力不予确认。根据本院确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2014年10月8日，原、被告签订《宁波杭州湾世纪城认购书》一份，约定：被告向原告认购宁波杭州湾世纪城清芷园15幢404号房屋，房屋价款为865701元。同年11月19日，被告签订合同签约单一份，确认购买宁波杭州湾世纪城清芷园15幢404号房屋，房屋价款为823189元。当月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定：被告向原告购买位于宁波杭州湾新区清芷园15幢404号的房屋一套，总价款为823189元；被告应于合同签订当日支付首付款253189元，余款570000元通过办理银行按揭贷款支付；合同第九条规定，原告应当在2012年12月30日前将符合下列条件的商品房交付被告使用，1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；合同第十二条规定，商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，由于被告的原因，未能按期交付的，自约定的交房日期届满之日起，视为原告已经交付商品房，该商品房毁损、灭失等一切风险均由被告承担，且被告还应当自该日起承担该商品房的物业管理服务费，并自该日起计算房屋的保修期限，同时，被告还须按日向原告支付总房款万分之叁的违约金；合同附件八补充协议第三条第5款规定，如该商品房已达到交付使用条件，被告应在全款付清之日起十日内办理该房屋的交接手续，原告不再以书面形式另行通知被告。被告于2014年10月15日支付房款20000元，同年11月19日支付房款178000元，同年11月20日支付房款55189元，余额570000元通过向中国建设银行北仑支行办理按揭贷款的方式支付，该行于2014年12月19日发放贷款。原告于2015年10月12日向被告发送通知函，要求其尽快办妥交房相关手续，被告确认收到了该函。另查明，涉案房屋所在小区已于2012年12月5日办妥竣工验收备案手续，具备交付条件。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方应当依照合同约定全面履行各自义务。合同约定的交房时间为2012年12月20日，早于合同签订时间，该约定显然不明确，故应按照合同附件八补充协议第三条第5款的约定确定交房时间，该条款约定如该商品房已达到交付使用条件，被告应在全款付清之日起十日内办理该房屋的交接手续，原告不再以书面形式另行通知被告，现涉案房屋在合同签订前已达到交付使用条件，被告应于全款付清之日即2014年12月19日起十日内办理该房屋的交接手续。被告未按合同约定办理交房手续，且在原告发送通知函后仍未办理交房手续，已构成违约。被告提出原告未通知其办理交房手续，只收到2015年10月11日的通知。本院认为，涉案房屋在2012年12月5日已具备合同约定交付条件，合同签订时涉案房屋已为现房，且购房系属家庭重大事项，被告在签订协议前理应对所购房屋的现状做过全面了解，另结合本案证据，被告对所购房屋为现房应是明知的。故被告应按补充协议约定与原告办理交接手续，原告并无另行通知交房之义务。被告提出该补充协议条款是格式条款，在双方发生争议时应作有利于被告的解释，本院分析认为，补充协议系双方当事人对主合同相关条款的补充约定，系双方当事人协商一致的结果，该条款约定被告应在全款付清之日起十日内办理房屋交接手续，不存在原告免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。被告辩称涉案房屋存在质量问题，本院分析认为，涉案房屋所在小区已于2012年12月5日办妥竣工验收备案手续，房屋质量符合国家强制性规定，且被告提供的证据不足以证实该质量问题，故对被告的该项辩称意见本院不予采信。对于被告辩称的原告至今没有向被告出具过涉案房屋的质量验收合格文件及住宅质量保证书、住宅使用说明书的意见，因合同规定前述文件应在双方对房屋进行交接时由原告向被告出具，而被告尚未办理交房手续，故对被告的该项辩称意见本院不予采纳。至于被告的违约责任如何承担问题，本院分析认为，根据《商品房买卖合同》约定的被告逾期办理房屋交付手续的违约责任，被告应支付原告自约定的交房日期届满之日即2014年12月29日起至实际办理交房手续之日止、以总房款823189元为基数、按日万分之三计算的违约金，原告要求被告支付上述违约金的诉请，符合双方约定，也未超过中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，本院予以支持，被告的该项辩称意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郑银燕于本判决生效之日起十日内配合原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司办理宁波杭州湾新区清芷园15幢404号房屋的交付手续；二、被告郑银燕于本判决生效之日起十日内支付原告宁波杭州湾世纪城置业有限公司自2014年12月29日起至实际办理交房手续之日止、以823189元为基数、按日万分之三计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2152元，减半收取计1076元，由被告郑银燕负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 章晓波二〇一六年一月十四日代书 记员 史帅帅附一：本判决所适用的相关法律条文第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附二：相关执行规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 搜索“”