（2015）忻中民终字第1035号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-05-24
案件名称
忻州市禹豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案民事判决书
法院
山西省忻州市中级人民法院
所属地区
山西省忻州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
忻州市禹豪房地产开发有限公司,王月平,王宇阳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）忻中民终字第1035号上诉人（原审被告）忻州市禹豪房地产开发有限公司。法定代表人岳x强，公司负责人。委托代理人樊泽伟，山西惠胜昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王月平，女，1960年10月5日生，汉族。委托代理人曹媛媛，女，1983年7月4日出生，汉族。（系王月平儿媳）被上诉人（原审原告）王宇阳，男，1980年7月24日生，汉族。上诉人忻州市禹豪房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服代县人民法院（2015）代民初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人忻州市禹豪房地产开发有限公司的委托代理人樊泽伟、被上诉人王月平的委托代理人曹媛媛、被上诉人王宇阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，忻州市禹豪房地产开发有限公司与忻州市水利局于2010年2月5日签定商品房团购协议书。忻州市水利局为购买人，接受单位所有购房职工委托，团购商品房。二原告参与团购，并于2007年2月9日和2010年10月8日分两次共交款15万元，房款由水利局会计张治国收取。2013年1月26日，王月平、王宇阳与忻州市禹豪房地产开发有限公司签订购房合同，主要条款有：一、总体情况。房屋建筑面积95.271平方米（第三条）；每平方米1500元，总金额142906.5元（第四条），分期付款买受人于签约当天付总价90%，房屋竣工交付时付清（第七条）；出卖人应当在2013年9月30日前将房屋交付买受人使用（第九条）。二、违约责任（第八条、第十条）：买受人逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房不超过15日，出卖人按日支付买受人已交房款万分之二十的违约金，超过15日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按前述标准支付违约金。三、装饰、设备设备标准（附件三）。其中第5项“门窗：铝塑”，第6项“厨房：上下水天然气接入”。另查明，2013年9月25日，忻州市禹豪房地产开发有限公司书面告知忻州市水利局通知购房户交接房屋，但水利局认为交房条件不成熟，拒绝通知个户。2014年5月30日及之后，忻州市禹豪房地产开发有限公司数次发短信通知王月平、王宇阳交房，同时告知其尚欠门窗费等后期费用35969元。双方因交房时间、后期费用计算等发生争执成讼。2014年6月23日，王宇阳向忻州市禹豪房地产开发有限公司汇款3236元。原审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。忻州市禹豪房地产开发有限公司与忻州市水利局于2010年2月5日签定了商品房团购协议书，原告参加团购后于2010年10月8日前分两次交付房款15万元。2013年1月26日，双方签订商品房买卖合同，对房屋方位、价款、交款方式、交房时间及违约责任等作出明确具体约定，该合同内容与团购协议多处不同，原、被告作为合同的当事人，亦即房屋的买受方与出卖方，全面履行合同是双方的义务。忻州市禹豪房地产开发有限公司逾期交付房屋，构成违约。商品房买卖合同第九条：出卖人应当在2013年9月30日前依照国家和地方政府规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。忻州市禹豪房地产开发有限公司虽于2013年9月25日告知水利局通知个户交房，但在房屋买卖双方有明确约定、通讯条件十分便捷的情形下，不能认定其告知原告接收房屋，更不能将其对水利局的一纸通知视为出卖人履行了交房义务。2014年5月30日，忻州市禹豪房地产开发有限公司向原告发短信要求办理交接房事宜，应当认定为被告的交房时间。忻州市禹豪房地产开发有限公司延迟交房，构成违约。被告以原告未交清购房尾款提出抗辩，但原告在被告通知交房时所欠房款极少，且在短时间内已交清，抗辩理由不予采纳。关于后期费用问题。原被告双方在合同的附件三“装饰、设备设备标准”中约定包括“门窗设施和天然气接入”，后期费用另收此二项费用显属不当。综上，被告逾期交房，原告请求被告继续履行合同并承担违约金，于法有据，予以支持；被告收取的后期费用中，门窗设施和天然气接入的费用不能再行计算；原告的其他诉讼请求，无证据佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告立即将房屋交付原告使用。二、被告承担逾期交房的违约责任，在本判决生效后十日内向原告支付违约金72300元（300元241天）。三、被告不得再行收取门窗设施和天然气接入的费用。四、驳回原告的其他诉讼请求。判后，上诉人忻州市禹豪房地产开发有限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉。上诉人上诉称：首先，诉争商品房是忻州市水利局向上诉人公司团购房，并有上诉人与水利局签订的团购合同，被上诉人回避团购事实是因为要摆脱0团购协议约定义务。在诉争房屋交易后期，因办理产权证的需要，上诉人与购房人补签购房合同，应当优先适用团购协议。其次，原审判决上诉人承担逾期交房的违约金无事实和法律依据，上诉人时至今日还有购房款未交清，违约在先。第三，关于后期费用，门窗设施属房屋价格之外，如被上诉人不需要，上诉人可以拆除，但是燃气接入费用只是上诉人代收，不能无故使用。综上，望二审法院依法驳回原审原告诉讼请求。被上诉人答辩称：我方没有回避任何问题，购房是将房款交到水利局，但是是上诉人指示，关于欠付房款问题，我方拿到的后期费用清单和上诉人所提交的不一致，导致现在还欠房款几百元。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明，在2010年2月5日在上诉人与忻州市水利局签订的《商品房团购协议书》第七条“工期及工程进度”中约定：工程计划在2010年3月15日开工，2010年12月30日交付，高层住宅可适当处长工期，但最长不超过6个月，遇特殊原因可适当延期交付使用。”在庭审过程中上诉人代理人表示在工程建设过程中并未遇到特殊原因。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人根本的合同目的是要实现商品房的买卖，忻州市水利局作为团购组织者，虽然与上诉人在2010年2月签订了《商品房团购协议书》，但是该协议书并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当具备的内容要求，直至2013年1月26日，作为实际购房人的被上诉人与上诉人才签订符合法律法规规范的《商品房预售合同》，在该合同中对双方当事人的权利义务作了明确规定，故在该商品房买卖过程当中，应当以《商品房预售合同》约定的权利义务作为本案定案的合同依据，上诉人以其书面通知团购组织者交房为由认为履行了交房义务的上诉理由本院不予采信。依照当事人双方签订的《商品房预售合同》第八条1（2）约定，被上诉人已于上诉人短信通知交房之日起十五日内向被上诉人交纳所欠房款3236元，履行了合同的主要义务，因此上诉人以被上诉人违约在先进行抗辩没有事实依据，本院不予采信。关于后期费用问题，在双方签订的《商品房预售合同》附件三明确约定装饰、设备标准“厨房：上下水天然气接口进入”，该约定表明天然气接入费用已包含在合同价款之内，故上诉人要求被上诉人支付天然气接入费用无依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1607元由上诉人忻州市禹豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙建新审判员 田青苗审判员 梁晓峰二〇一六年一月十四日书记员 黄立飞