（2015）东民二初字第196号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-02-05

案件名称

马晓晴与青海金翠苑房地产开发有限公司、青海老兵物业管理有限公司物业合同纠纷一案民事判决书

法院

西宁市城东区人民法院

所属地区

西宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马晓晴,青海金翠苑房地产开发有限公司,青海老兵物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条

全文

青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民二初字第196号原告马晓晴，女，回族，1965年1月21日出生，个体经营户，现住西宁市城东区。委托代理人李凯鸿，青海海博律师事务所律师。被告青海金翠苑房地产开发有限公司，住所地：西宁市。法定代表人杨少杰，该公司总经理。委托代理人崔超，该公司职员。被告青海老兵物业管理有限公司，住所地：青海省西宁市城中区。法定代表人吴涛，该公司总经理。委托代理人冯丽莉，该公司职员。原告马晓晴与被告青海金翠苑房地产开发有限公司、被告青海老兵物业管理有限公司物业合同纠纷一案于2015年11月30日向本院起诉，本院于2015年12月2日作出受理决定，并由审判员王媛独任审判，于2015年12月11日公开开庭进行了审理，原告马晓晴、委托代理人李凯鸿、被告委托代理人崔超、冯丽莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马晓晴诉称，原告于2008年7月14日与被告青海金翠苑房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得位于城东区七一路15号怡翠花园小区4单元1122室房屋。2011年，原告入住该房屋。入住后不久，原告发现所住房屋出现严重漏水，使得家中的手工地毯、家具、存放的货物严重浸泡。当时原告随即向二被告反映此情况，二被告来原告屋中查看后，对于漏水原因的分析是由于厨房水管阀门质量不合格，被上水压力破坏所致。对于因漏水给原告造成的损失问题，当时经双方协商，由开发商青海金翠苑房地产开发有限公司给原告一定补偿。之后，漏水情况仍然一直持续，原告又多次反映，但二被告均未予积极解决。2015年9月份，原告房屋的漏水现象更加严重，无法使用，损失巨大。更为严重的是，原告屋里的漏水影响楼下11、10层，该两户房屋受此影响，也出现漏水现象，并且两户业主要求原告承担修复责任。原告再次向被告青海老兵物业管理有限公司反映此事，要求解决，但是被告青海老兵物业管理有限公司认为，漏水问题不属于其职责范围，该问题应当由被告青海金翠苑房地产开发有限公司解决，但是被告青海金翠苑房地产开发有限公司对此并未有效处理，故诉至法院，请求依法判令：1.二被告修缮原告房屋中的渗水漏水部分，排除隐患，消除影响；2.二被告赔偿原告经济损失95730元；3.诉讼费由二被告承担。原告提交了以下证据：证据一：照片，证明原告所住房屋因被告青海金翠苑房地产开发有限公司所供材料原因出现严重漏水，造成原告屋内物品、墙壁被严重浸泡，原告遭受了严重经济损失；证据二：情况说明和银行交易明细，情况说明是原告2011年入住后，房屋出现漏水后，根据原告的所述，被告方工作人员做的一个有关事件的说明；银行交易明细，证明2011年，原告的住房遭受漏水浸泡，后经协商，被告青海金翠苑房地产开发有限公司工作人员杨少杰给原告赔偿3万元。证据三：损失统计清单，证明经原告初步统计，家具、商品等屋内物品因漏水遭受的经济损失为95730元。证据四：证人韩玉国、马富仓、马二海买分别出庭作证，证明原告由于家中厨房管道破裂，屋内装饰、陈设物品、家具、货物严重受损。被告青海金翠苑房地产开发有限公司辩称，首先，原、被告于2008年签订购房合同，原告已于2011年入住，该房屋已过保修期，故被告公司不承担保修责任；其次，原告厨房漏水管道非主管道，而是厨房软管爆裂，不属于被告公司的保修责任范围；最后，原告家中厨房地漏被堵，导致漏水无法正常排除，才造成家中大面积被淹这一严重后果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告青海金翠苑房地产开发有限公司提交了以下证据：《住宅质量保证书》，证明被告公司对住宅质量的承诺保修期限。被告青海老兵物业管理有限公司辩称，原告家中漏水，是由于原告家厨房软管破损，而破裂原因在于管子年久失修，加之原告家中地漏被堵，所以漏水顺着天然气管道流到了楼下，造成了严重后果，被告公司认为原告长时间不在家，却未关闭阀门，对此后果应当承担责任。青海老兵物业管理有限公司提交了以下证据：证据一：马立宁（11楼住户）、王志华（物业公司主任）、刘世录（维修工人）3人证言，证明原告马晓晴家中漏水后抢修的经过。证据二：软管1份，证明原告家中漏水是由于厨房软管破裂造成的。证据三：照片，反映房屋结构、漏水的位置、地漏堵塞的事实，证明原告家中漏水的位置及原告私自改建了房屋结构的事实。证据四：10楼、11楼住户录音，证明2015年9月，原告家的厨房软管漏水、地漏堵塞才导致了此次事故。经庭审质证，二被告对于原告马晓晴提交的照片经质证，认为该组照片与本案没有关联性，与被告公司无关，不予认可；对于情况说明和银行交易明细的真实性予以认可，但认为其证明方向不成立；对于损失统计清单不认可，认为与被告公司无关；对于证人韩玉国、马富仓、马二海买的证言均不予认可，认为事发当天这三个证人均没有去过现场，故对于这些证人出具的证言的真实性均不予认可。原告马晓晴对于被告青海金翠苑房地产开发有限公司提交的《住宅质量保证书》经质证认为，原告从未收到过这份《住宅质量保证书》。原告马晓晴对于被告青海老兵物业管理有限公司提交的证据经庭审质证，对于马立宁（11楼住户）、王志华（物业公司主任）、刘世录（维修工人）三人出具的证言中马立宁证明漏水这一事实的真实性认可，充分说明房屋质量存在问题，严重漏水现象是存在的，对于其他内容均持有异议，认为证人应当出庭作证；对于王志华和刘世录的证言不予认可，认为其与被告公司有利害关系；对于物证软管经质证认为，对更换软管的事实予以认可，但漏水的原因并非软管破裂。对于照片经质证认为，该组照片的拍摄时间、拍摄地点均无法查证，故不予认可。对于录音经质证认为，首先该录音的内容具有诱导性，其次录音内容对原告的人格具有侮辱性，最后，录音中的人是否是真正的业主无法确认，综上，录音是不符合事实的，不予认可。经审理查明，原告于2008年7月14日与被告青海金翠苑房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购得位于西宁市城东区七一路15号怡翠花园小区4单元1122室房屋。2011年4月，原告厨房给水管破裂，造成室内积水，故此，原告与被告青海金翠苑房地产开发有限公司于2012年4月17日达成协议，由被告青海金翠苑房地产开发有限公司赔付马晓晴30000元，后被告青海金翠苑房地产开发有限公司依约履行了赔付义务。2015年9月，原告马晓晴在南京时，家中厨房中曾经漏水的水管再次破裂，造成室内积水。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外，本案中，原、被告双方均承认2011年4月，原告家中曾出现漏水现象，据此，可以认定，2011年4月以前，房屋已经由原告马晓晴占有使用，应当认定房屋已经交付使用；参照《商品房销售管理办法》第33条之规定，保修期应当从交付之日起计算，即涉案房屋给水管道的保修期起算时间至迟不晚于2011年4月；关于房屋各项设施的保修期，原、告在购房时并未明确约定，参照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第四款之规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：电气管线、给排水管道、设备安装为两年，而原告家中的给水管的使用时间已经超过4年，据此可以认定原告家中的给水管已经过了保修期；原告与被告青海金翠苑房地产开发有限公司于2012年4月17日针对2011年的水管漏水事件曾达成协议，由被告青海金翠苑房地产开发有限公司一次性赔偿了原告30000元，原告马晓晴在庭审中自认此次给水管的爆裂部位与2011年给水管破裂的部位相同，且破裂的给水管位于原告马晓晴家中的厨房内，而被告青海金翠苑房地产开发有限公司也曾经履行了赔付义务，故原告对自用水管负有管理修缮义务，原告马晓晴明知给水管存在漏水的隐患，却怠于履行自己的管理修缮义务，以致造成水管破裂，室内积水的后果，对此，原告马晓晴应负完全责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、参照《商品房销售管理办法》第三十三条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第四款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马晓晴的全部诉讼请求。本诉案件受理费1146元，由原告马晓晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员　王　媛二〇一六年一月十四日书记员　冯墨顺附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期限从交付之日起计算。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第四款在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”