（2015）沈中民二终字第02897号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-25
案件名称
上诉人沈阳世博置业房产开发有限公司与被上诉人刘洋商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳世博置地房产开发有限公司,刘洋
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第02897号上诉人（原审被告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住所地：沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，系该公司执行董事。委托代理人：刘立影，系辽宁华禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘洋，男，1978年8月9日出生，满族，住址：沈阳市沈河区。上诉人沈阳世博置业房产开发有限公司（以下简称世博公司）因与被上诉人刘洋商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01712号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月21日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。刘洋诉称：刘洋、沈阳世博置业房产开发有限公司于2005年11月25日签订《商品房买卖合同》约定沈阳世博置业房产开发有限公司将大东区北海街4-5号2幢1单元3-1号房屋出售给刘洋，刘洋按照约定向沈阳世博置业房产开发有限公司支付了购房款。按照合同约定，沈阳世博置业房产开发有限公司应在商品房交付使用90日内，为刘洋办理权属登记，同时依据相关法律规定，刘洋依约履行了付款义务，沈阳世博置业房产开发有限公司违约至今，刘洋请求判令沈阳世博置业房产开发有限公司继续履行合同，请求人民法院依法裁判。现刘洋要求沈阳世博置业房产开发有限公司按照合同约定为刘洋办理房屋产权证并承担诉讼费。沈阳世博置业房产开发有限公司辩称：答辩人针对刘洋的起诉状，依据事实和相关法律提出刘洋适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第十八条主张的办理产权证诉求不属于贵院受案范围，贵院收案后应依法裁定移送相关部门处理的答辩意见，其理由如下：沈阳市公安局大东经侦支队2012年2月1日出具的《关于能否免交世博增加容积率费用的说明》出自（2012）沈刑二初字第16号刑事判决书卷。其中世博家园项目2011年实际测绘后超建54376平方米，是与2005年土地出让合同中的规划的面积相比较得出的。补充逾亿元土地出让金的基数是2010年土地出让金标准2，300元／平方米，按超建面积补交是按2012年文件作出的。自2011开始政府各部门统一口径认定世博家园项目只有建设用地规划许可证是真证，其他证件都是答辩人伪造的假证。在明知政府的援助下盖完也无法办理产权证的结果会很严重不再出具证明材料，而改由刑事案件办案机关出具了这份证明证实世博家园已建成和在建房屋为非法建筑。（2012）沈刑二初字第16号刑事判决书和（2012）辽刑二终字第90刑事裁定书中明确了沈阳国用2005第0382号《中华人民共和国国有土地使用权证》、沈规建证05年0279号《中华人民共和国建设工程规划许可证》以及编号210103200591620101／1／2／3的施工许可证等相关论据都是假证确权，并有答辩人自2005—2010年期间的全部销售行为构成合同诈骗犯罪的。答辩人为此承担500万罚金，对于世博家园部分配合答辩人工作的业主办下产权证属实，所依据的解疑文件就世博家园项目全是伪建、超建的内容。鉴于世博家园项目全部违建的现状符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的“出卖人未取得商品房预售许可证明”的规定，本案诉争合同是无效合同，两级法院生效的刑事案件法律文书已认定世博家园全部购房人现都属受害人，刘洋只能依据刑事附带民事诉讼方式解决因此产生的民事赔偿问题，按照刑事诉讼法第102条“附带民事诉讼案件应当同刑事案件一并审判，只有为了防止刑事案件审判的过分迟延，才可以在刑事案件审判后，由同一审判组织继续审理附带民事诉讼”之规定，大东区法院对本案是没有管辖权的。综上，刘洋起诉本案诉讼是因大东区政府故意隐瞒世博家园项目伪建的实情而来的，刘洋对答辩人如实告知整个园区违建不接受本案诉争房产是拥有合法“五证”的房产，才适用《最高人民法院关于审理商品买卖纠纷案件法律适用问题》第十八条主张答辩人履行办证义务的，本着确实保护老百姓利益的宗旨，建议法庭在庭审前必须向刘洋释明违建房产不能通过诉讼办理产权证的实情。原审法院审理查明：刘洋、沈阳世博置业房产开发有限公司于2005年11月25日签订商品房买卖合同一份，该合同已经在沈阳市房产局备案登记。上述商品房买卖合同约定刘洋向沈阳世博置业房产开发有限公司购买沈阳世博置业房产开发有限公司开发的位于沈阳市大东区北海街4-5号2幢1单元3-1号房屋，房屋建筑面积98.06平方米，房屋总价款为300，897元，刘洋已付首付款150，897元，贷款15万元；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。2005年12月31日，沈阳世博置业房产开发有限公司向刘洋发出商品房准住通知单，刘洋于当日办理涉案房屋入住手续并居住至今。上述事实，有商品房买卖合同、契税完税证、商品房销售发票、维修基金收据、商品房准住通知单、当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，原审法院予以确认。原审法院认为：刘洋、沈阳世博置业房产开发有限公司签订商品房买卖合同后，刘洋已经将全额购房款交付给沈阳世博置业房产开发有限公司，沈阳世博置业房产开发有限公司也已经将涉案房屋交付给刘洋使用至今。现刘洋已经按照法律法规的相关规定缴纳了涉案房屋的契税和共用设施设备专项维修资金，按照双方合同约定，沈阳世博置业房产开发有限公司作为房地产开发企业应当协助作为商品房买受人的刘洋办理房屋所有权登记的手续，故刘洋要求沈阳世博置业房产开发有限公司协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求原审法院予以支持。对沈阳世博置业房产开发有限公司提出的抗辩主张，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、沈阳世博置地房产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助刘洋办理位于沈阳市大东区北海街4-5号2幢1单元3-1号房屋的房屋所有权证书；二、驳回刘洋的其他诉讼请求。案件受理费100元，由沈阳世博置地房产开发有限公司负担。宣判后，沈阳世博置地房产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求二审法院释明（2015）大东民二初字第01712号民事判决书协助办理产权证适用的法律依据。二、请求二审法院依法判令被上诉人承担本案诉讼费。上诉理由：一、原审判决适用法律错误：上诉人开发的世博家园项目房产在2005年至2010年期间是有“五证”的合法房产，本案诉争房产在市房产局备案、交契税、维修基金也在这个期间。是辽宁省沈阳市中级人民法院（2012）沈中民二刑初字第16号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2012）辽刑二终字第90号刑事裁定书认定“被告在开发建设涉案房屋所在的世博家园小区过程中使用了伪造的中华人民共和国国有土地使用权证、中华人民共和国建设工程规划许可证及中华人民共和国建筑工程许可证”，世博家园项目全部房产才因只有建设用地规划许可证是合法变成违建房的。为让世博家园项目手续合法，上诉人多年来一直要求按照法律规定补办手续，2012年ＸＸＸ总理签批、住建部派人来沈调查也作了补办“五证”的批示，但启动补证工作就是无法启动。因判决认定“五证”是假证的原因，上诉人的开发资质不能正常年检，2012年是用大东区政府文件作的延期，2013年大东区政府文件已经下发，因十八大换届工作组换人的原因，文件不给上诉人也不送市建委已造成开发资质被吊销的后果。对于本案诉争房产，尽管有2005年备案、支付房款、交付使用、依法缴纳契税、维修基金，但2013年已被认定违建房是不争的事实，上诉人因为销售刑事判决认定的本案诉争房产承担着刑事责任，因上诉人无能力补办“五证”才有本案诉争房产至今无法办理合法销售证明，变成无效合同的。原审判决适用民事诉讼法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”判令上诉人履行办证义务是适用法律错误。因为民事诉讼法第一百零七条是应对有效合同中违约方的制裁条款，对于刑事判决认定的非上诉人原因造成的无效合同适用此条款属适用法律错误。另外，对于原审判决中被上诉人提交解疑文件，上面没有上诉人的房产。原审判决适用没有被上诉人名单的解疑文件判令上诉人履行协助办证义务没有法律依据。二、认定事实错误：被上诉人向法庭提交的未备案的商品房买卖合同第六条就有返款的内容，属被上诉人自认无须上诉人另行举证，这是符合《民事诉讼证据规则》的。原审判决“关于被告（上诉人）提出的原、被告曾签署过一份约定返还购房款的合同的抗辩，因其未向本院提供相关证据予以证明，故本院对于被告的该项抗辩不予采纳”加重上诉人的举证义务，明显偏袒被上诉人。对于上诉人提交的证据材料与凭备案合同、购房发票、契税、维修基金发票不一致，被上诉人对如何支付房款负有举证义务，且应承担举证不能的后果。三、程序错误：本案上诉人一审已递交两份书面申请，即管辖权异议申请、申请法庭调取证据申请，一审判决只提到了管辖异议申请，未作书面答复作判属程序错误。被上诉人辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确。双方当事人购买房屋，是真实意思表示，应受到法律保护。解遗文件中没有被上诉人的名字说明上诉人没有为政府提供相关文件，造成被上诉人无法办理权属证书。上诉人存在违规问题，但是政府已经出面解决办证，上诉人应该予以配合。本案诉争房屋的商品房买卖合同已经过备案，被上诉人提供的购房发票、契税、完税证明以及签订的贷款合同均是一致完整的，请求法院驳回上诉人的上诉人请求。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、契税完税证、商品房销售发票、贷款抵押合同、维修基金收据、商品房准住通知单、刑事判决书、沈阳市房屋产权登记办证工作组文件及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人已经提供商品房买卖、商品房销售发票、贷款抵押合同等证据证明支付购房款，上诉人反驳购房人交付房款事实，主张刘洋提供证据不一致，应提供反驳证据，并明确不一致内容，因上诉人未提供反驳证据，未明确不一致内容，因此上诉人此项主张本院不予采信。关于上诉人主张存在刑事判决书认定事实无法协助刘洋办理房屋权属证书问题。刑事判决书虽认定上诉人在开发建设涉案房屋所在的世博家园小区过程中使用了伪造的国有土地使用权证、建设工程规划许可证及建筑工程许可证，但上诉人与被上诉人买卖诉争房屋真实，被上诉人已履行交款义务，上诉人也已履行交付房屋义务，且相关行政机构已经通过解遗程序启动办理诉争房屋所在园区世博家园的房屋权属登记事宜，因此上诉人该主张本院不予支持。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由沈阳世博置地房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一六年一月十四日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度“”