（2015）佛南法民三初字第1242号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-07-07
案件名称
叶干兴、邓达泉等与佛山陆霸厨柜有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶干兴,邓达泉,佛山陆霸厨柜有限公司,钱文超
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民���诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广东省佛山市��海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1242号原告：叶干兴，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××4719。原告：邓达泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××4711。上述两原告的共同委托代理人：李冬洋，广东xxx律师事务所律师。被告：佛山陆霸厨柜有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，组织机构代码××。法定代表人：王晶晶。委托代理人：刘世海，广东xx律师事务所律师。第三人：钱文超，男，汉族，住江苏省兴化市永丰镇，公民身份号码×××1418。原告叶干兴、邓达泉诉被告佛山陆霸厨柜有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。后本院依法追加钱文超为第三人参加诉讼。本案由审判员方菲适用简易程序于2015年9月23日和12月1日两次公开开庭进行了审理。原告叶干兴及两原告的共同委托代理人李冬洋、被告的委托代理人刘世海均到庭参加两次庭审，第三人钱文超没有到庭参加诉讼。诉讼中，原告与被告共同申请庭外和解，但未能达成和解协议，和解期间审限予以相应扣除。被告于诉讼中撤回反诉（处理另见民事裁定书）。本案现已审理终结。原告诉称，2009年5月8日，两原告与被告佛山陆霸厨柜有限公司签订《场地租赁合同》，约定租赁期限自2009年5月8日至2014年5月9日，2012年5月9日至2014年5月9日起租金为每月54000元，被告支付150000元作为保证金予原告，合同期满，如需续约需提前60天协商，双方另签合同，重新办理登记备案手续等。合同签订后，被告支付150000元保证金，按期支付了至2014年5月9日前的租金。2014年5月9日场地租赁合同到期前，原告通知被告，合同期满后，租金调整至每月90000元，其他条款不变，并催促另签订合同。被告拖欠不签订合同，从2014年5月10日至2014年10月31日，被告按每月90000元支付租金，但双方没有续签书面租赁合同。2014年12月，因被告拖欠工人工伤赔偿款，应南海法院罗村法庭要求，法院查封了被告206件成品厨柜，并搬至公物仓，原告代被告垫付仓储费、押金、搬货费用20380元。2014年12月29日，原告向被告发出律师函，函告解除双方的租赁合同关系。2015年1月27日，原告与被告签订《欠交租金协议书》，书面确定场地月租金为90000元，被告拖欠原告2014年11月至2015年1月的租金。被告向原告支付了2015年4、5、6、7月的租金，并补交了2014年11月的租金，尚欠2014年12月、2015年1、2、3、8月的租金，共450000元。原告在租赁场地门口张贴收回厂房通知，通知终止与被告的租赁关系。2015年8月20日，原告为被告垫付仓库及设备搬运费40000元。被告欠付的租金450000元抵扣保证金150000元后，尚欠租金300000元。另被告尚欠至2015年8月的水电费38344.41元，仓储费、搬运费60380元，门卫保安工资4000元，合计402724.41元。为此，诉请：1.解除原被告之间的租赁合同法律关系；2.被告立即向原告返还合同项下位于佛山市南海区狮山镇穆院工业园xxx的租赁物包括车间、办公楼、宿舍及空地；3.被告支付按每月90000元的标准向原告支付自2014年11月至2015年8月的未付租金300000元；4.被告向原告支付拖欠的2015年6月10日至7月10日的电费38115.72元、水费228.69元；5.被告向原告支付2014年12月13日至2015年6月12日仓储费5940元和押金5940元、搬运费48500元；6.被告向原告支付从2015年7月22日至2015年8月14日的门卫保安工资4000元；7.本案全部诉讼费由被告承担。原告在诉讼中明确，在本案不对第三人主张权利。被告辩称，同意解除合同、返还租赁物。抵扣保证金后，被告没有拖欠原告的租金，原告还需返还部分保证金。经核对才能确定水电费和保安工资是否实际发生及实际金额。仓储费和搬运费不属于本案的受理范围，仓储费是押金可以退回的，不属于垫付费用，搬运费没有有效证件证明，被告不予认可。原、被告之间的租赁合同于2014年5月9日已期满终止，后被告继续使用涉案租赁物。2015年3月23日即原告与第三人签订租赁合同之日，原、被告之间的租赁关系事实上已经解除，被告已返还租赁物给原告，不存在再行返还的问题。被告不存在欠付租金的问题，因为原告与第三人的租赁合同已经约定了全部债权债务包括租金和水电费由第三人承担。原告主张的2015年3月23日之前的债务是被告产生的，但约定由第三人承担，2015年3月23日之后的债务是第三人产生的，由其承担。第三人没有到庭陈述或提交书面意见。原告在诉讼中举证如下：1.原告叶干兴身份证原件、原告邓达泉身份证、被告工商登记信息、全国组织机构代码信息核查复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.场地租赁合同原件1份，用以证明双方存在租赁合同关系，合同期限是2009年5月8日至2014年5月9日。3.土地使用权证复印件1份。4.佛山市南海区公安消防大队出具的建筑工程消防验收意见书原件1份。证据3-4，用以证明原告的场地来源合法。5.欠交租金协议书原件1份，用以证明原合同到期后被告继续租赁涉案场地，约定租金为90000元每月，被告欠交2014年11月至2015年1月的租金，被告若不能按时交租，原告有权搬离场内所有���物质设备，原告不负保管责任。6.律师函复印件、特快专递邮单传真件（加盖佛山市禅城区邮政局速递验收专用章）各1份，用以证明原告于2014年12月29日委托律师向被告送达了律师函。7.仓储费收据原件1份，用以证明被告在生产过程中，由于其员工受伤，被告需向员工赔偿损失，应罗村法庭的要求，原告对被告的成品橱柜搬到法庭指定的公物仓发生的费用。8.搬运费发票联、搬运费收据原件各1份，用以证明搬运被告的成品橱柜支出8500元搬运费。应罗村法庭要求对被告的橱柜和设备进行搬运支出的40000元搬运费。9.收回厂房通知打印件1份、照片4张，用以证明2015年8月5日，原告联系不到被告，原告张贴通知解除合同。10.电费发票联原件、水费发票联原件、广东电网公司佛山供电局缴纳电费收费收据打印件各1份，用以证明原告代被告垫付电费38115.72元、水费3094.30元。11.收条原件1份，用以证明原告代被告垫付了门卫工资4000元。经质证，被告对原告的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，建筑物不合法，导致合同无效，原告需返还保证金给被告。证据3、4由法院认定。对证据5的真实性无异议，被告是被迫签订的该协议。对证据6的真实性不确认，被告没有收到该函件。证据7由法院认定真实性，但与本案没有关联。证据8中8500元的发票的真实性无异议，但与本案没有关联，对其中40000元的收据有异议，被告不认可。对证据9有异议，被告没有见过该通知。对证据10的真实性无异议，但该款项是从被告账户中划走的，是被告支付的。对证据11有异议，无法确认是否有门卫及其身份。被告在诉讼中举证如下：1.2015年4月9日的收据原件1份，用以证明2015年4月9日被告支付了2015年4月的租金。2.2015年5月28日的收据原件1份，用以证明2015年5月28日支付了5月的租金。3.2015年1月31日的收据原件1份，用以证明2015年1月31日支付了2014年11月的部分租金50000元。4.2015年3月24日的收据复印件1份。5.支付证明单原件1份.证据4-5，用以证明2015年3月24日支付了厂房押金270000元。6.对外转账交易凭证打印件1份，用以证明2015年6月25日支付了2015年6月的部分租金30000元。7.厂房（仓库）租赁合同复印件1份，用以证明原告与案外人签订了租赁合同，原告违约将涉案厂房又租赁给案外人。把被告加建的部分也出租给了案外人，被告要求赔偿。8.照片2张，用以证明被告在租赁期间加建的建筑物，原告对其是知情并认可的。原告已经出租给案外人使用，被告要求计收租金。经质证，原告对被告证据1-3、6无异议。证据4没有原件不予确认。对证据5的真实性有异议，是被告单方制作的。证据7没有原件，对其真实性不确认，但原告与钱文超就涉案租赁物确有租赁关系，钱文超是被告介绍给原告的，钱文超经营了两个月后，发现被告存在多项债务并扣留了钱文超客户押金，厂里面堆放了很多东西，钱文超因此退租了。钱文超和原告签订了书面租赁合同，合同内容就是证据7的内容。对证据8不予确认，但确有该棚。根据原告的申请，本院在诉讼中依法从本院（2015）佛南法罗执字第956号案卷调取并出示以下材料：1、2015年8月17日的谈话笔录1份；2、2014年9月19日的查封财产清单1份；3、查封机器照片5张；4、2014年12月13日的查封财产清单1份；5、南海公物仓物品接收清单1份；6、木制品照片3张；7、懒木匠（佛山陆霸厨柜有限公司）报价单1份。经质证，原告对法院调取的证据真实性均无异议。2014年9月19日的查封财产清单和2014年12月13日的查封财产清单对应的是原告垫付的仓储费押金11880元和搬运费8500元。2015年8月17日的谈话笔录对应的是原告出示的证据8中40000元搬运费。被告对法院调取的证据真实性均无异议。对合法性、关联性有异议，原告搬出的财物除了法院查封的财产，还有其它大量没有查封的物品，没有法律依据，是严重的违约行为，造成被告的损失即被告反诉主张的赔偿。原告现在非法扣留被告的财物在租赁物内，甚至员工的私人物品也无法取回。证据7是公物仓物品的清单，与本案无关。2015年8月17日被告已经全部搬离，租金应计算至2015年8月17日。经审查，第三人钱文超经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，也没有提交证据，依法视为其放弃举证、质证、辩证的权利。被告对原告的证据1、2、5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告的证据3没有原件核对，本院对其真实性不予确认。原告证据4有原件核对，本院对其真实性予以确认，但证据4不是规划部门出具的关于建筑物经规划报建的材料，本院对原告主张的证明内容不予确认。原告证据6、7、8、9、11有原件核对，本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合本院采信的其他证据予以综合认定。原告证据10载明的水电费发生区间为2015年8月，并非原告诉请的2015年6月10日至7月10日期间，与本案没有关联，本院不予采纳。原告对被告证据1-3、6无异议，本院予以采信。被告证据4没有原件核对，证据5是被告单方制作，本院对被告证据4、5的证据效力均不予确认。原告在诉讼中陈述钱文超和原告签订了书面租赁合同，合同内容就是证据7的内容，原告和第三人均没有举证推翻被告证据7的真实性，本院对被告证据7真实性予以确认。被告证据8的拍摄时间和拍摄地点不明确，不能证明与本案的关联性，本院不予审查认定。原告与被告均对本院调取的材料的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2009年5月8日，原告叶干兴、邓达泉（甲方、出租方）与被告佛山陆霸厨柜有限公司（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市南海区狮山镇穆院工业园xx场地（产权证地址：南海区狮山镇xxx（土名），产权证号码180××××1684）出租给乙方作工业用途。建筑物面积约6300平方米，空地面积约2000平方米。租赁物基本情况为A、B栋两个车��，一栋两层办公楼，宿舍三栋（已含食堂）以及厂内空地。合同有效期第一期自2009年5月8日至2012年5月8日，租期为3年，每月租金50000元。第二期自2012年5月9日至2014年5月9日，租期为2年，租金每月54000元。乙方先付150000元作为乙方使用场地保证金，在乙方退租时，甲方全部返还给乙方。双方并约定其他权利义务。2014年12月29日，两原告向被告法定代表人王晶晶寄出律师函一份，通知解除租赁关系、被告腾退租赁物、支付未付租金等。2015年1月27日，被告出具《欠交租金协议书》，该协议书载明叶干兴、邓达泉为原甲方，被告为原乙方，因拖欠甲方厂房租金已3个月（2014年11月份至2015年1月份），现协商乙方先交一个月租金90000元给甲方，必须在2015年1月31日前交给甲方，下月款项按每个月10日前交纳，若不能按时交租金，甲方有权变卖或搬离场内所有乙方物资及设备，甲方不负保管责任，抵扣租金，一切损失由乙方自负与甲方无关。2014年9月19日，本院根据（2014）佛南法罗民一初字第222-1号民事裁定书（原告张明花诉被告佛山市陆霸厨柜有限公司提供劳务者受害责任纠纷），查封存放于被告公司内的机器设备一批；于2014年12月13日查封被告木制家具一批，保管单位或保管人处载明为南海公物仓。2014年12月16日，原告叶干兴向公物仓管理公司预付仓储费5940元、押金5940元，合计11880元，日期从2014年12月13日至2015年6月12日。2014年12月17日，原告为被告支付搬货费8500元。原告持有日期为8月14日、载明收款人为杨怀海、刘开国、付国枝收到陆霸门卫7月22日至8月14日总共4000元全已结清的收条原件一份。2015年8月17日，两原告就（2015）佛南法罗执字第956号案（申请执行人张明花与被执行��佛山市陆霸厨柜有限公司提供劳务者受害责任纠纷）向本院报告对被告存放于涉讼租赁物内的被告被查封物品全部另行集中放置在厂房内的两个地方，本院告知两原告应承担保管义务。两原告持有日期为2015年8月20日向佛山市人人搬屋有限公司支付搬运费40000元的收据原件一份。2015年3月23日，两原告（甲方、出租方）与第三人钱文超（乙方、承租方）签订《厂房（仓库）租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市南海区狮山镇穆院工业园xxx场地（产权证地址：南海区狮山镇穆院村xx（土名），产权证号码180××××1684）出租给乙方作工业用途。建筑物面积约8000平方米，空地面积约2000平方米。租赁物基本情况为A、B栋两个车间，一栋两层办公楼，宿舍三栋（已含食堂）以及厂内空地。合同有效期自2015年4月1日至2018年3月30日，每月租金90000元。（第十七条）乙方承诺：原陆霸厨柜有限公司所有关联欠下的债权债务、各种税费、缴交上级政府部门的各种款项等由乙方负责。否则按乙方违约处理。（十八条）甲方收取履约保证金的说明：共计贰拾柒万元整，其中壹拾伍万元由原陆霸厨柜有限公司转入，甲方本份租赁合同实收壹拾贰万元整，有关履约保证金（订金）收据问题由乙方与原陆霸厨柜有限公司负责沟通解决。双方并约定其他权利义务。原告与被告在诉讼中共同陈述，原告与被告自2014年6月起按自然月计收每月租金。2015年3月31日前，涉讼租赁物由被告使用。第三人自2015年4月起占用涉讼租赁物，承包使用被告的设备、牌照及原材料等。至庭审终结时，被告被查封的财产仍存放于涉讼租赁物部分厂房及空地内。原告在诉讼中陈述，原告收到钱文超支付的保证金270000元，因钱文超欠付2015年6、7月的租金，且���前终止合同，所以第三人不再向原告主张返还270000元保证金。佛山陆霸厨柜有限公司于2015年7月20日停业。被告向原告支付了2015年4、5、6、7月的租金，并补交了2014年11月的租金，尚欠2014年12月、2015年1、2、3、8月的租金，共450000元。本院认为，两原告与被告于2009年5月8日签订的租赁合同虽名为场地租赁合同，但合同载明的租赁物为房产及空地。该合同期满后，被告继续承租合同项下租赁物。原告没有提交合同项下的房产取得规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼房产未经规划许可，原告与被告之间就涉讼房产的租赁合同关系无效，就空地部分的租赁关系是双方真实意思表示，合法有效。关于原告的租金请求，两原告与第三人钱文超于2015年3月23日签订厂房（仓库）租赁合同，合同约定租赁期限自2015年4月1日起，原告��被告均确认自2015年4月1日起涉讼租赁物交由第三人钱文超以经营被告公司方式占有使用，两原告与被告实际以事实行为于2015年3月31日终止双方就空地的租赁合同关系。合同无效部分自始无效，本院对原告请求解除房产部分的租赁关系不予支持。自2015年4月1日起，与原告就涉讼租赁物成立租赁关系的相对方应为第三人钱文超，被告为租赁物的实际使用人。2015年3月31日前，被告是租赁关系原告的相对方，被告在2014年12月至2015年3月31日期间占有使用涉讼租赁物，根据公平和诚信原则，被告应按双方约定标准每月90000元支付该期间的使用费360000元予原告。关于第三人在与原告的租赁合同中自愿承诺负担被告关联债务的意思表示，各方当事人均没有举证证明第三人在作出该承诺前知悉需负担的债务的具体情况，且该意思表示在性质上应为债务加入而非债务承担，原告并无免除原债务人即被告所负债务的意思表示，原告选择要求被告承担清偿责任，被告仍应承担支付义务，原告自愿抵减保证金150000元，是原告对自身权利的处分，第三人没有到庭提出异议，本院予以支持，被告应支付2014年12月至2015年3月的场地使用费210000元予原告，本院对被告不需负担相应期间使用费的抗辩不予采纳。原告和第三人均没有证据证明双方就2015年3月23日订立的租赁合同在2015年7月底进行了结算并第三人与被告就涉讼租赁物进行了交接，第三人仍为合同相对方，仍应承担2015年8月的使用费支付义务，本院对原告请求被告支付2015年8月使用费不予支持。被告为租赁物的实际使用人，至本案庭审终结时，被告财产仍存放于涉讼租赁物的部分厂房及空地内，被告应返还相应租赁物予原告。关于原告主张的仓储费、搬运费的问题，本院调取的材料2014年12月13日的查封财产清单显示保管单位或保管人为南海公物仓，两原告举证的仓储费（含押金）11880元收据及搬运费8500元的收据日期与该次查封日期相吻合，被告未能举证证明被告为该次查封支付了相应费用，为此，原告已举证证明因张明花与佛山市陆霸厨柜有限公司提供劳务者受害责任纠纷案，两原告代被告垫付仓储费5940元及搬运费8500元，被告应返还相应费用予原告。两原告未举证证明仓储押金5940元已冲抵仓储费或因被告原因被相对方没收，本院对原告的仓储押金请求不予支持。被告因没有履行与张明花提供劳务者受害纠纷生效裁判文书判定的支付义务，导致被查封财产长期存放于租赁物内，在不损害财产价值的前提下，原告聘请保安代为看管及于2015年8月17日将租赁物内财产集中存放的行为有利于防止损失扩大和减少损失，原告为被告因自身原因发生的诉讼而垫付的保安工资4000元、搬运费40000元，被告应返还予原告。原告请求被告支付2015年6月10日至7月10日期间的电费38115.72元、水费228.69元，该期间费用发生在第三人为租赁合同关系相对方的期间，且原告提供的水电费单据显示水电费发生区间为2015年8月后，本院对原告的水电费请求不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告叶干兴、邓达泉和被告佛山陆霸厨柜有限公司就位于佛山��南海区狮山镇穆院xxx空地的租赁合同关系于2015年3月31日解除。二、被告佛山陆霸厨柜有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2009年5月8日与原告叶干兴、邓达泉签订的《场地租赁合同》项下位于佛山市南海区狮山镇穆院工业园xxx房产及空地中查封财产占用的部分予原告叶干兴、邓达泉。三、被告佛山陆霸厨柜有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年12月至2015年3月的场地使用费210000元予原告叶干兴、邓达泉。四、被告佛山陆霸厨柜有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告代垫的仓储费5940元、搬运费48500元合计54440元予原告叶干兴、邓达泉。五、被告佛山陆霸厨柜有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告代垫的保安工资4000元予原告叶干兴、邓达泉。六、驳��原告叶干兴、邓达泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3670.43元（两原告已预交），由原告叶干兴、邓达泉负担1007.13元，由被告佛山陆霸厨柜有限公司负担2663.3元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一六年一月十四日书记员 孙秀娟 更多数据：搜索“”来源：