（2015）涪民初字第5265号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-10-21

案件名称

绵阳市花园物业服务有限责任公司与勾新宇物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

绵阳市涪城区人民法院

所属地区

绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绵阳市花园物业服务有限责任公司,勾新宇

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

四川省绵阳市涪城区人民法院民事判决书（2015）涪民初字第5265号原告：绵阳市花园物业服务有限责任公司，住所地：绵阳市临园路西段5号。机构代码：73163910-7。法定代表：尹显定，该公司董事长。委托代理人：张小军，该公司员工。被告：勾新宇，男，汉族，生于1973年2月4日，身份证住址四川省绵阳市涪城区。原告绵阳市花园物业服务有限责任公司（下称花园物业公司）诉被告勾新宇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由审判员黄昌楠适用简易程序于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告花园物业公司的委托代理人张小军，被告勾新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我公司受聘于绵阳花园投资集团有限公司以一级物业服务标准为包括被告在内的花园崇尚国际业主和物业使用人提供前期物业服务。在服务过程中，被告作为小区2-11-5号房业主享受了我公司的物业服务，但拒缴2014年2月1日至2015年10月31日的物业服务费和垃圾清运费共计4486.44元。经原告催收无果，为维护原告的合法权益，现请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2014年2月1日起至2015年10月31日的物业服务费4360.44元、生活垃圾清运费126元，逾期付款违约金897.29元，合计5383.73元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告没有完全履行物业服务协议约定的内容，我才拒交物业费。原告管理混乱，什么人都可以进入小区，未按物业合同约定24小时派员值班。小区电梯经常坏。我家的门和门口过道地脚线被撞坏，向原告反映也无人理。原告违反物业服务指南第十条约定，住改商未经征求我的意见，我家楼上楼下都有麻将馆，影响休息。我邻居还有开仓库的，就是他们撞坏我的门。我们业主的诉求没有人理会，原告的服务有缺陷。如调解我同意支付3000元。经审理查明：被告系涪城区X号房业主，物业建筑面积103.82平方米。2013年1月31日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》及《崇尚国际费用收缴协议》，约定了物业服务内容、质量、费用及违约责任等。其中约定高层住宅按建筑面积每平方米2元/月交物业费，业主按月、季、年预缴物业服务费即每次到期前5日预交下次费用，被告代收代缴生活垃圾清运费住宅每户6元/月，逾期缴费的应从逾期之日起承担每天千分之三的滞纳金。2014年2月1日起的物业费和垃圾清运费，被告未交纳。原告催收无果故向本院提起诉讼。原告为证明其履行了物业服务合同，提供了以下证据:1、小区照片五张，反映其工作人员进行了绿化整顿、卫生保洁、清理垃圾、修护设备、畅通水管等；2、来访人员登记表、秩序维护队长工作记录表，证明原告对小区进出人员进行管理及工作人员巡逻小区秩序的情况；3、电梯事故报告、工作联系函、致全体业主书、情况说明及回复、电梯维护保养合同、电梯维修单、电梯维修记录，证明小区2单元2号电梯交房后共发生3次事故，原告向开发商及业主进行了通报并联系电梯维保单位进行了维修；4、情况报告、情况反映及会议记录，证明原告针对个别业主出租房屋私设麻将馆扰民问题向所在社区及公安派出所进行反映，请求协调处理，另外还反映了原告组织社区、片警及当事人对住改商引起的天年公司人员与业主乘电梯产生的纠纷进行协调解决。被告提供了手机照片两张，证明其防盗门被划伤及门口楼梯一处墙角砖脱落未修补的事实。上述事实，有前期物业管理服务协议、照片、费用收缴协议、及双方当事人的陈述等证据证明，足以认定。本院认为：原、被告签订《前期物业管理服务协议》及《崇尚国际费用收缴协议》,形成了物业服务合同关系。本案的争议在于原告是否履行了物业服务内容，被告拒交物业费是否成立。被告认为原告未完全履行物业服务内容的表现有：1、管理混乱，什么人都可以进入小区，未按物业合同约定24小时派员值班；2、小区电梯经常坏；3、被告家防盗门和门口过道地脚线被撞坏，向原告反映无人理会；4、原告违反物业服务指南第十条，对邻居住改商未征求被告意见，被告楼上楼下都有麻将馆，影响休息。本院认为，根据原告所举证据，其工作人员履行了小区卫生保洁、设备及绿化维护、进出人员管理、巡逻小区秩序等职责，在小区电梯发生事故后原告向开发商通报并联系电梯维保单位进行了维修，针对个别业主私设麻将馆扰民问题向社区及派出所反映请求协调处理，针对去年公司人员与业主乘电梯产生的纠纷组织了社区、民警及当事人进行了协调。应当说，原告基本履行了物业服务的内容，被告主张的电梯质量问题因原告已尽维保义务不能再怪责于原告，被告主张邻居开设麻将馆的问题因原告已向有关单位反映而自身无执法权亦无法再怪责原告。被告提供的手机照片确实反映出其防盗门被划伤及门口楼梯一处墙角砖脱落未修补的事实，但不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。此外，案涉楼盘为商住楼，底层为商场、高层为住房，人员复杂且流动性大，物业管理难度大。根据其物业特点结合原告已履行的物业服务内容及业主提出的瑕疵，本院认为，从公平合理角度评价原告主张的物业费本金和生活垃圾清运费应当得到支持，但其主张的逾期付款违约金因物业服务存在瑕疵引起不应支持。按双方约定，高层住宅按2元/平方米/月标准计算物业服务费，按每月6元代缴生活垃圾清运费，被告物业面积为103.82平方米，原告主张2014年2月1日-2015年10月31日的物业服务费金额为4360.44元（21个月×2元×103.82平方米）生活垃圾清运费126元，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告勾新宇在本判决生效后十日内给付原告绵阳市花园物业服务有限责任公司截止2015年10月31日的物业服务费4360.44元、生活垃圾清运费126元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告勾新宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员　　黄昌楠二〇一六年一月十四日书记员　　胡益鹏附：法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。百度搜索“”