（2015）东二法岭民一初字第543号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-10-21
案件名称
余建华、陈开琼与东莞市悦和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余建华,陈开琼,东莞市悦和置业有限公司,东莞市悦和物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
{C}广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法岭民一初字第543号原告：余建华，男，汉族，1962年7月23日出生，住四川省广安市。原告：陈开琼，女，汉族，1964年5月17日出生，住四川省广安市。共同委托代理人：刘道元，湖南人和律师事务所律师。被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）32号。统一社会信用代码为914419006964663500。法定代表人：李文琪，该公司副总经理。委托代理人：于发运，该公司员工。委托代理人：吴宏忠，该公司员工。被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）32号5126室。组织机构代码为56822801-6。法定代表人：李润华，该公司总经理。委托代理人：黄衍华，该公司员工。原告余建华、陈开琼诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，根据原告余建华、陈开琼的申请，追加被告东莞市悦和置业有限公司作为本案的被告。本案依法由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员李松锦、人民陪审员陈晓晴组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘道元、被告置业公司的委托代理人于发运、吴宏忠、被告物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余建华、陈开琼诉称：2011年9月23日原、被告双方签订了《商铺使用权转让合同》六份，且原告已支付全额转让款，2014年12月23日，原、被告双方签订《回购协议书》，约定被告回购原告购买的XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号商铺。回购价格为1986000元，并于2014年12月31日至2015年1月2日支付原告510000元，余款1486055.2元自2015年2月始，分36个月等额支付完毕。但被告支付原告200000元后，再未支付款项给原告。涉案商铺属于被告置业公司开发建设的小商品批发城，位于东莞市大岭山镇纵队路32号。被告置业公司的涉案小商品批发城并未取得东莞市城乡规划局核发的《建设工程规划许可证》，且涉案地块用地性质为其他用途用地，属于东莞市生态控制区范围内的用地，并非商业用地。原告与被告置业公司所签订的《商铺使用权转让合同》违反了法律法规的强制性规定，涉案的《商铺委托经营协议》、《回购协议》均为《商铺使用权转让合同》的从合同，上述合同均属于无效合同。现被告拒绝返还商铺转让款。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告置业公司向原告返还商铺回购款1786000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年1月1日起算至付清之日止，暂计算至2015年6月30日为58580.8元）；2.本案诉讼费由被告置业公司承担。后原告变更全部诉讼请求为：1.判令两被告向原告返还商铺回购款1786000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年1月1日起算至付清之日止，暂计算至2015年6月30日为58580.8元）；2.本案诉讼费由两被告承担。被告置业公司辩称：1.涉案的《商铺使用权转让合同》、《委托经营协议》是原、被告双方自愿签订的，双方均有签名盖章，且有律师见证，应当视为合法有效。2.原告要求被告返还转让款及支付利息是无理的，双方签订合同时应当考虑到经营过程中的风险是共同承担的，被告无需退换合同押金给原告。3.被告确认涉案租赁物没有房地产权证以及建设规划许可证，但被告有向相关部门报建。4.被告确认两被告主体混同，并同意对两被告的债务承担连带责任。被告物业公司辩称：其答辩意见与被告置业公司一致。本院经审理查明：2011年9月23日，余建华作为受让方，置业公司作为转让方，双方共同签订三份《商铺使用权转让合同》，约定置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城2层XXXX号、XXXX号、XXXX号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给余建华；同日，陈开琼作为受让方，置业公司作为转让方，双方共同签订三份《商铺使用权转让合同》，约定置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城2层XXXX号、XXXX号、XXXX号商铺的使用权转让给陈开琼。上述合同还约定：1.以上六间商铺的转让期限均为2011年9月28日起至2051年9月27日止。2.XXXX号商铺转让费为363388元，余建华必须于合同签订之日支付转让款总价款的50%或者以上的首期款203388元，余款160000元由余建华向贷款银行办理按揭手续支付；XXXX号商铺转让费为364497元，余建华必须于合同签订之日支付转让款总价款的50%或者以上的首期款204497元，余款160000元由余建华向贷款银行办理按揭手续支付；XXXX号商铺转让费为378035元，余建华必须于合同签订之日支付转让款总价款的50%或者以上的首期款208035元，余款170000元由余建华向贷款银行办理按揭手续支付；XXXX号商铺转让费为364487元，陈开琼必须于合同签订之日支付转让款总价款的50%或者以上的首期款204487元，余款160000元由陈开琼向贷款银行办理按揭手续支付；XXXX号商铺转让费为372135元，陈开琼必须于合同签订之日支付转让款总价款的50%或者以上的首期款212135元，余款160000元由陈开琼向贷款银行办理按揭手续支付；XXXX号商铺转让费为364186元，陈开琼必须于合同签订之日支付转让款总价款的50%或者以上的首期款204186元，余款160000元由陈开琼向贷款银行办理按揭手续支付。3.在签订合同之日余建华、陈开琼应就每份合同向置业公司一次性支付押金1000元，即余建华、陈开琼各需支付押金3000元，合计6000元。4.上述合同的附件《关于回购条款的约定》，约定余建华、陈开琼受让商铺使用权后，委托经营满三年，在第四年期间，余建华、陈开琼有权选择继续履行《商铺委托经营协议》，也可以选择由置业公司按本合同约定转让总价款回购该商铺，余建华、陈开琼已获得的返还金无需扣除。2011年9月23日余建华向置业公司支付XXXX号商铺首期款203388元、XXXX号商铺首期款204497元、XXXX号商铺首期款208035元、押金3000元；同日，陈开琼向置业公司支付XXXX号商铺首期款204487元、XXXX号商铺首期款212135元、XXXX号商铺首期款204186元、押金3000元，故两原告向置业公司支付款项合计1242728元；2011年10月31日余建华向置业公司支付XXXX号商铺尾款160000元、XXXX号商铺尾款160000元、XXXX号商铺尾款170000元；同日，陈开琼向置业公司支付XXXX号、XXXX号、XXXX号商铺尾款各160000元，故两原告向被告置业公司支付款项合计970000元。截至2011年10月31日，余建华、陈开琼向置业公司支付款项共计2212728元。2011年9月23日，余建华作为委托方，物业公司作为受托方，双方共同签订三份《商铺委托经营协议》，约定余建华委托物业公司经营涉案物业，同意物业公司将涉案物业交由第三人使用；同日，陈开琼作为委托方，物业公司作为受托方，双方共同签订三份《商铺委托经营协议》，约定陈开琼委托物业公司经营涉案物业，同意物业公司将涉案物业交由第三人使用。合同约定涉案六间商铺委托经营期限均为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；每间商铺的委托经营期间，物业公司承诺按余建华、陈开琼分别与置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的每间商铺转让总价款的80%作为回报分10年返还给余建华、陈开琼；第一年转让总价款的10%；第二年至第四年每年返还转让总价款的6%；第五年至第八年每年返还转让总价款的8%；第九年至第十年每年返还转让总价款的10%。第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金在余建华、陈开琼向置业公司支付的每份合同的首期转让款中扣除；第二年至第十年的返还金按季度支付，即在每个季度的20号前支付该季度的返还金。2014年12月23日，置业公司作为甲方，余建华、陈开琼作为乙方，双方共同签订《回购协议书》，约定双方于2011年9月23日签订的六份《商铺使用权转让合同》，就余建华、陈开琼向置业公司购买的XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号商铺回购事宜达成一致，置业公司以1986000元向余建华、陈开琼回购上述六间商铺；置业公司于2014年12月31日至2015年1月2日向余建华、陈开琼支付510000元，余款1486055.2元自2015年2月始，分36个月等额支付，即每月支付41000元，每月25号之前支付；自商铺回购之日起，原《商铺使用权转让合同》和《商铺委托经营协议》自动终止。置业公司无需继续按《商铺委托经营协议》的约定支付返还金，余建华、陈开琼不再享有该商铺使用权。被告物业公司于2011年9月23日向余建华、陈开琼支付220672.8元；被告置业公司分别于2012年12月3日、2013年2月28日、2013年5月31日、2013年9月6日、2013年12月9日、2014年3月5日、2014年6月3日、2014年9月12月各向余建华、陈开琼返还33100.94元，合计返还264807.52元；于2015年1月5日向余建华、陈开琼支付200000元；截止2015年1月5日，两被告向余建华、陈开琼共计返还685480.32元，自此，两被告再未向两原告支付返还金。本案审理过程中，两原告明确其诉请两被告返还的款项及利息的本金均以两原告支付给被告置业公司的合同转让款、押金扣除两被告支付给两原告的返还金计算。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的管理中，未返还给被告置业公司。以上事实，有原告提供的《回购合同》、收款收据、银行对账单，被告置业公司提供的《回购合同》、《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、集体土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证，被告物业公司提供的返还表、银行付款凭证、收据，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。截至2011年10月31日，两原告向被告置业公司支付款项共计2212728元；截至2015年1月5日，两被告向两原告共计返还685480.32元，双方对此均没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还款项及利息。关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，且《商铺使用权转让合同》与《商铺委托经营协议》、《回购协议》为主从合同关系，主合同无效，从合同无效，故本院认定涉案《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》及《回购协议》无效。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取两原告2212728元，已返还了685480.32元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了两原告1527247.68元（2212728元-685480.32元）未返还，故被告置业公司应当返还原告1527247.68元，本院对两被告关于主张两被告返还款项1527247.68元的请求予以支持，对超出上述金额的部分请求不予支持。两原告主张的未返还款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向两原告返还。原告主张的利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起（即以1022055.2元（1242728元-220672.8元）为本金，从2011年9月24日起计算至2011年10月31日止；以1992055.2元（1022055.2元+970000元）为本金，从2011年11月1日起计算至2012年12月3日止；以1958954.26元（1992055.2元-33100.94元）为本金，从2012年12月4日起计算至2013年2月28日止；以1925853.32元（1958954.26元-33100.94元）为本金，从2013年3月1日起计算至2013年5月31日止；以1892752.38元（1925853.32元-33100.94元）为本金，从2013年6月1日起计算至2013年9月6日止；以1859651.44元（1892752.38元-33100.94元）为本金，从2013年9月7日起计算至2013年12月9日止；以1826550.5元（1859651.44元-33100.94元）为本金，从2013年12月10日起计算至2014年3月5日止；以1793449.56元（1826550.5元-33100.94元）为本金，从2014年3月6日起计算至2014年6月3日止；以1760348.62元（1793449.56元-33100.94元）为本金，从2014年6月4日起计算至2014年9月12日止；以1727247.68元（1760348.62元-33100.94元）为本金，从2014年9月13日起计算至2015年1月5日止；以1527247.68元（1727247.68元-200000元）为本金，从2015年1月6日起计算款项返还之日止）。原告主张利息以1527247.68元为基数统一从2015年1月1日起算属于原告对自身权利的处分，本院予以准许。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告余建华、陈开琼返还款项1527247.68及利息（以1527247.68元为本金，从2015年1月1日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至款项返还之日止）；二、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第一判项确定的债务承担连带责任；三、驳回原告余建华、陈开琼的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取21401元，由原告余建华、陈开琼共同负担2856元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担18545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 欧泽林人民陪审员 李松锦人民陪审员 陈晓晴二〇一六年一月十四日书 记 员 伦雪莹