（2015）平民初字第2077号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-03-03
案件名称
平江县财富房地产开发有限公司与欧阳光雄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
平江县人民法院
所属地区
平江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
平江县财富房地产开发有限公司,欧阳光雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百四十四条，第二百一十二条，第二百一十六条
全文
湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第2077号原告平江县财富房地产开发有限公司，住所地平江县城关镇计生巷8号。法定代表人梅子良，总经理。委托代理人周放明，平江县弘正法律服务所法律工作者，特别授权。被告欧阳光雄，居民。原告平江县财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）与被告欧阳光雄房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年11月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员胡扬名适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及原告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年7月28日签订《财富家居广场商铺经营合同》，约定被告于2012年10月1日至2015年9月30日承租原告所有的财富家居广场6栋1屋101至111铺位共计753.17平方米商铺，被告每月支付商业管理费（实为铺租）9038.04元。被告如需续租，应在合同期满前90天前向原告提出书面续约申请，否则视为放弃优先续租权。合同期满，被告应在合同期满之日起三日内腾空铺面并通知原告验收。三日后每延期一天，原告可根据合同年度商业管理费标准的5倍，即每天收取1485.7元违约金。被告既未书面申请续租铺面，原告2015年9月14日授权平江县鼎力商务有限公司向被告发出通知，告知被告自2015年10月1日起商铺租金上涨20%，若需续租，双方重新签订合同，若不续租，则原告收回出租铺面。2015年9月30日，原告聘任的法律顾问单位平江县弘正法律服务所向被告发出了平弘发函字（2015）0906-3号《催告函》，催促被告到期续租，并告知如不续租所可能发生的后果。但被告至今既不续租，又强占原告铺面继续从事经营活动，又长期占用原告6栋213商铺63.46平方米作仓库使用。要求与被告终止合同，腾空铺面并支付违约金，承担本案诉讼费用。为支持其主张，原告提交了以下证据来证明：1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、法人梅子良身份证复印件，被告欧阳光雄身份证复印件，证实原、被告的诉讼主体资格；2、经营合同书复印件，证实原、被告于2012年7月27日签订“财富家居广场商铺经营合同”，原告将财富家居广场6栋1层101至111铺面租赁给被告欧阳光雄，并对租赁期限、铺租金等作出书面约定；3、平江县生活网有关平江县财富家居广场涨租20%，导致商户集体抗议的新闻，证实原告已于2015年9月14日发出通知，告知被告商铺将于2015年10月1日起涨租金，催促被告在2015年9月25日前签订下一期合同及不续签合同的后果。被告不接受且进行所谓抗议活动；4、平江县弘正法律服务所催告函，证实原告再次催促被告到期续约，并告知不续约所可能发生的后果。被告辩称：原、被告签订商铺租赁合同属实，被告有6个月的装修急租期，被告已支付了3年的租金，要到2016年3月才到期，要求驳回原告的诉讼请求。被告未提交证据。以上证据，经庭审质证，对原告提交的证据1、2、4，被告没有异议，对原告提交的证据3，被告对其真实性没有异议，被告辩称不是其组织的，被告铺面打的是全场清货的条幅，对原告提交的证据，因其客观真实，本院均予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：原告平江县财富房地产开发有限公司与被告欧阳光雄于2012年7月27日签订“财富家居广场商铺经营合同”，该合同共十条，分别对经营场地及面积、经营期限及用途商业管理费收取标准、缴税事项、转租、违约责任、不可抗力、争议的解决办法，合同附件、其他及其他约定作了书面约定。根据该合同，被告取得了原告财富家居广场6栋1层101至111商铺753.17平方米的3年的经营权，时间从2012年10月1日至2015年9月30日止，原告按每平方米按月收取12元铺租，即每月收取被告铺租9038.04元，3年铺租一次性收取，应收325382.4元，减原告承诺的6个月装修免租期铺租54230.4元，实收271141.2元。合同期满，被告需继续租赁的，需在合同期满前90天向原告提出书面续约申请；被告不继续租赁的，应在合同期满之日起3天内清空铺面，恢复原状，否则原告有权向被告收取铺租5倍的违约金。2015年8月，被告向原告申请，要求降低铺租，原告不同意。2015年9月14日，原告书面告知被告商铺自2015年10月1日起将上涨20%，并督促被告续签下一期合同，2015年10月18日，被告开车上街抗议原告涨铺租，该事件被平江县生活网报道。2015年9月25日，原告的法律顾问单位平江县弘正法律服务所向被告发出催讨函，告知被告续签下一期合同及违约的后果。2015年11月23日，原告向法院起诉，要求与被告解除合同，要求被告腾空铺面，恢复原状并按每日1485.7元支付违约金，承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，被告于2015年12月29日将承租铺面内的家具搬走，并将铺面钥匙交由原告保管。本院认为，原、被告于2012年签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。被告2015年8月书面要求原告降减铺面租金，是被告向原告发生的要约，原告不同意视为被告的要约失败；原告于2015年9月14日书面告知被告铺租将于2015年10月1日起上涨20%，2015年原告委托其法律顾问单位向被告送达“催告函”，是原告向被告发出的续租铺面的要约，被告2015年10月18日上街抗议并被平江县生活网报道的事实，表明被告拒绝原告的要约，原告要求终止与被告的租赁关系，本院应予支持。被告于2015年12月29日将承租铺面内家具搬走，并将商铺钥匙交给了原告，事实上解除了原、被告之间的租赁关系。从2015年9月30日合同到期至2015年12月29日这段时间内，原、被告未续签租赁合同，但被告一直在该商铺内从事商业活动，被告应当支付占用原告商铺期间的占用费（9038.04元×3个月）27114.12元。但原、被告合同约定按铺租5倍计算违约金，即每日支付1485.7元过高，违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依法应予调减。根据原告目前与被告相似商铺续签合同中约定的月租金14.4元／平方米的情况，本院酌情认定被告应支付违约金4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告平江县财富房地产开发有限公司与被告欧阳光雄的房屋租赁合同，限被告于本判决生效之日起十日内腾空铺面，恢复原状；二、由被告给付原告铺面占用费27114.12元；三、由被告支付违约金4000元给原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。以上二、三项给付内容限被告于本判决生效之日起十日内履行（收款人：平江县国库集中支付局，帐号：280000464002，开户行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3000元，减半收取1500元，原、被告各负担750元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 胡扬名二〇一六年一月十四日书记员 李 园 关注公众号“”