（2016）京01民终186号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-02-14

案件名称

张雪英与杨必林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张雪英,杨必林

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2016）京01民终186号上诉人（原审原告、反诉被告）张雪英，女，1966年12月5日出生。委托代理人陈鹏飞，北京市凯泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）杨必林，男，1969年7月8日出生。委托代理人蔡子明，北京市公衡律师事务所律师。上诉人张雪英因与被上诉人杨必林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第9711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张雪英在原审法院起诉称：2013年8月26日，我和杨必林签订《兴华尚德内部承包合同》，约定杨必林承包我位于五里坨医院北面房屋，总面积270平方米。承包期限为四年，自2013年9月1日至2017年8月31日。承包金每年15万元，每半年一付款，先付后用。我如约将房屋交付杨必林使用，杨必林支付了2013年9月1日至2014年3月1日租金7.5万元。合同约定租金每半年一付，杨必林应于2014年3月2日前交付下半年租金，但我多次追要均未果，杨必林的行为已经构成根本违约。按照合同第五条约定：“乙方违约及双方协商未果，甲方有权终止本合同，乙方应在合同终止后三日内无条件将房屋交还给甲方，甲方不给予乙方任何补偿或赔偿”。为维护我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令依法解除双方之间签订的房屋租赁合同；2、判令杨必林支付2014年3月2日至实际腾退之日止的房屋租金和使用费；3、判令杨必林立即腾退房屋；4、判令杨必林支付违约金2万元；5、本案诉讼费由杨必林承担。杨必林在原审法院辩称：不同意张雪英的诉讼请求。合同存在隐瞒事实及欺骗行为，导致我方产生巨大经济损失，包括装修、人员工资、设备购置损失等。2013年7月，杨必林与张雪英协商租房事宜，张雪英介绍房屋属于北京市兴华尚德国学部及下属幼儿园，张雪英得知杨必林租房用于经营餐饮时，张雪英称可以北京市兴华尚德国学部内部餐厅名义开餐厅，无需办理营业执照，也可由杨必林自办营业执照。协商一致后，杨必林支付1万元定金，张雪英将房屋交付杨必林，杨必林即开始装修。2013年8月26日，经杨必林多次催促，张雪英才与杨必林签订书面合同。合同履行期间，杨必林发现房屋系违章建筑，石景山行政执法监督局告诉杨必林房屋应拆除，消防支队通知杨必林房屋存在安全隐患，并罚款5000元，因未取得餐饮服务许可证，石景山区食品药品监督管理局下发监督意见书要求杨必林立即停止餐饮服务。杨必林多次与对方联系，要求提供用以办理合法经营手续的资料，但张雪英拒不提供。综上，请求法院依法驳回张雪英的诉讼请求。杨必林在原审法院反诉称：本案系张雪英违约，双方签订合同时，张雪英明知涉案房屋租赁期限仅到2015年2月，却欺骗我方签订合同期限至2017年，其明知房屋不得转租、不得经营餐饮，却欺骗我方签订合同，且房屋面积与实际不符。至今，张雪英均未提供办理工商登记所需资料，导致我方无法办理营业执照等经营手续，不能正常营业。我方已经提交相应装修证据证明我方基于信任在订立合同前即进行装饰装修。综上，张雪英违约导致无法实现合同目的。反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、确认合同部分无效；3、判令张雪英赔偿杨必林装修损失、物品损失、人员工资损失，合计272321元；3、诉讼费用由张雪英负担。张雪英针对杨必林的反诉在原审法院辩称：不同意对方的反诉请求。杨必林所述不能经营理由不成立，作为经营者，营业执照等手续应其自行办理，不应由我方办理。现杨必林经营不善，不能将责任推给我方。请求法院依法驳回其反诉请求。原审法院经审理查明：位于本市石景山区五里坨医院北侧潭峪路1号平房（以下简称：涉案房屋）权利人为北京市兴华羊毛衫厂（以下简称：兴华羊毛衫厂）。北京市石景山区尚德幼儿园（以下简称：尚德幼儿园）从北京市兴华羊毛衫厂承租涉案房屋，租赁期限自2012年2月18日至2015年2月17日。2013年8月26日，张雪英（甲方）与杨必林（乙方）签订《兴华尚德内部承包合同》，约定：甲方承包给乙方房屋位于五里坨医院北面，总面积270平方米；甲方对房屋享有承包权，乙方已充分了解该房屋性质、权属等状况；承包金每年15万元，每半年一付款，承包期自2013年9月1日至2017年8月31日止；乙方向甲方承诺，承包房屋作为后勤招待餐厅使用；乙方违约及双方协商未果，甲方有权终止本合同，乙方应在合同终止后三日内无条件将房屋交还甲方，甲方不给乙方任何补偿或赔偿；乙方逾期支付承包金的，每逾期一日，应向甲方支付年承包金总额1%的滞纳金。其中，合同台头虽为北京市兴华尚德国学部，但非依法注册机构，系尚德幼儿园将涉案房屋交付张雪英自行经营。合同签订后，杨必林交付第一期自2013年9月1日至2014年3月1日租金7.5万元，张雪英将房屋交付杨必林。期间，杨必林对房屋进行了装饰装修，支付装修费用10.5万元。庭审中，杨必林提供加盖美凯灵装饰（北京）有限公司（以下简称：美凯灵公司）公章的营业执照复印件、《证明》、装修费项目明细、装修费收条，以证实装修情况及费用数额。其中，美凯灵公司《证明》载明：我公司曾经在2013年7月份期间，承接石景山区五里坨潭峪路尚德餐厅的装修业务，具体由我公司刘必文经理负责施工。刘必文出庭作证陈述：本人当时在美凯灵公司负责现场施工，系项目经理，现已离职；装修工作自2013年7月开始，地点位于五里坨医院后面的尚德餐厅，工期约两个月，装修内容包括吊顶、墙面粉刷、地面修补、后厨改造、卫生间维修、水电路改造等；装修费用共计10.5万元，分两次付清，第一次支付5万元，后期支付5.5万元，以现金方式结算，最后出具总收条。庭审中，张雪英同意利用已形成附合部分的装饰装修。2014年2月25日，北京市石景山区食品药品监督管理局（以下简称：区食药监局）因杨必林未取得《餐饮服务许可证》，而作出《监督意见书》，监督意见为立即停止餐饮服务活动。杨必林收到《监督意见书》后，于2014年2月28日停业。上述事实，有内部承包合同、承包金一览表、房屋租赁协议书、民办非企业单位登记证书、房屋平面图、房屋使用协议、监督意见书、告知书、证明、营业执照、装修项目费用明细、收条、照片、工作记录、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。原审法院审理后认为：根据合同内容，张雪英与杨必林系针对房屋租赁使用，并无承包行为，法院认定双方形成了房屋租赁合同关系。尚德幼儿园与北京市兴华羊毛衫厂之间租赁期限截止至2015年2月17日，而张雪英与杨必林之间租赁期限截止至2017年8月31日，依法张雪英与杨必林之间自2015年2月18日至2017年8月31日期间租赁合同关系应属无效，2013年9月1日至2015年2月17日期间租赁合同关系应属有效。本案中，合同已明确约定杨必林承租房屋用于经营餐厅，张雪英在明知经营用途情况下，其负有提供相关手续资料、协助杨必林办理营业执照的义务。现张雪英未能提供，应属违约，法院对杨必林要求解除合同的诉讼请求予以支持。张雪英未提供办照资料，杨必林无法经营，应享有租金暂不交纳的抗辩权利，法院认定杨必林未交租金不构成违约，对张雪英要求解除合同、支付违约金的请求不予支持。合同无效和解除后，杨必林应将房屋交还张雪英，因无法经营，故法院对租金和使用费酌情予以确定。庭审中，杨必林提供美凯灵公司的装修资料能够相互印证，法院予以确认，其余收据与美凯灵公司无关，且未与房屋形成附合，故杨必林可自行拆除。张雪英主张房屋系其装修后租与杨必林，但仅提供与个人所签施工合同一份，未提供其他施工资料等证据佐证，法院不予采信。房屋现存在装饰装修，法院依据美凯灵公司装修资料及证人证言确定已形成附合的装饰装修费用为10.5万元。本案合同解除系出租方张雪英违约，而杨必林于2014年2月28日停业，且租金已交纳至2014年3月1日，故法院对自2014年3月2日至2015年2月17日租赁期限所对应的装饰装修残值损失予以支持。自2015年2月18日至2017年8月31日租赁合同应属无效，而张雪英同意利用已形成附合部分的装饰装修，故对于此期间装饰装修残值折价后归张雪英享有，张雪英给付杨必林相应款项。杨必林所提员工工资损失无证据佐证，法院不予支持。杨必林所购物品可自行取回、利用，法院对此赔偿不予支持，张雪英应予以协助取回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、张雪英与杨必林于二零一三年八月二十六日签订《兴华尚德内部承包合同》中自二零一五年二月十八日至二零一七年八月三十一日期间的租赁合同关系无效；二、解除张雪英与杨必林于二零一三年八月二十六日签订《兴华尚德内部承包合同》中自二零一三年九月一日至二零一五年二月十七日期间的租赁合同关系；三、杨必林于本判决生效后七日内将所承租使用的位于北京市石景山区潭峪路五里坨医院北侧房屋腾退并交付张雪英，张雪英予以协助；四、杨必林于本判决生效后七日内给付张雪英自二零一四年三月二日期间至实际腾退之日止的房屋租金和使用费，按每月一千五百元计算；五、张雪英于本判决生效后七日内赔偿杨必林装饰装修残值损失和折价款九万一千八百七十五元；六、驳回张雪英的诉讼请求；七、驳回杨必林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。张雪英不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原判第四项，依法改判为2014年至2015年2月27日支付上诉人租赁费145068元（计算至2014年3月2日），使用费按照租赁费标准每月12500元计算至实际腾退之日止；2.依法撤销原判第五项，驳回被上诉人反诉请求；3.请求被上诉人支付违约金2万；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1.一审认定事实错误，被上诉人经营的尚德餐厅实属上诉人装修；2.2013年9月1日至2015年2月17日一审法院既然判决租赁合同有效，被上诉人就应当按照租赁合同缴费145068元。杨必林服从原审法院判决，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。本院认为：依法成立的合同自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则。本案中所涉房屋产权人为北京市兴华羊毛衫厂。2011年12月12日，北京市兴华羊毛衫厂将本案所涉房屋出租予北京市石景山区尚德幼儿园办公住宿使用，约定租期自2012年2月18日至2015年2月17日止，并约定不得擅自将房屋转租及改变房屋用途。尚德幼儿园将涉案房屋交张雪英自行经营。后张雪英与杨必林签订了名为承包实为房屋租赁的合同，将房屋转租予杨必林，并约定租期自2015年2月18日至2017年8月31日，并约定涉诉房屋作为后勤招待餐厅使用。至此张雪英在明知餐厅用途情况下，其负有提供相关手续，并协助杨必林办理营业执照的义务，因张雪英未予提供，致使杨必林合同目的无法实现，鉴于此，杨必林要求解除合同，本院予以支持。因合同解除系张雪英违约所致。故张雪英对此应承担相应责任。原审法院依本案事实所作处理并无不当，应予维持。张雪英上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费五千三百五十元，由张雪英负担四千八百元（已交纳一百五十元，其余四千六百五十元于本判决生效后七日内交纳）；由杨必林负担五百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千六百九十二元，由杨必林负担一千六百四十四元（于本判决生效后七日内交纳）；由张雪英负担一千零四十八元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四千六百四十九元，由张雪英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　刘新泉代理审判员　　赵　蕾代理审判员　　夏根辉二〇一六年一月十四日书　记　员　　叶康喜来源：百度“”