（2015）合民一终字第05111号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-02-26
案件名称
刘绍山与合肥万科皓智地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘绍山,合肥万科皓智地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第05111号上诉人（原审原告）：刘绍山。委托代理人：许高顺，安徽皖和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥万科皓智地产有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区西藏路与林芝路交口滨湖社区服务中心503室，组织机构代码58612450-1。法定代表人：许焰林，董事长。委托代理人：陈小伟。上诉人刘绍山因与被上诉人合肥万科皓智地产有限公司（以下简称万科皓智公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第01485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2013年12月26日，刘绍山与万科皓智公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘绍山购买万科皓智公司开发建设的位于安徽省合肥市滨湖新区武汉路与四川路交口西南角滨湖万科城第1幢地下车库一区-1层车-1385号车位，总价款为87160元，交付期限为2013年12月31日前，交付条件为取得《建设工程规划许可证》正本，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件三、四对该地下车位的交付标准及延期交付的违约责任等进行了约定。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，刘绍山按约付清了全部车位款87160元。但因刘绍山未缴纳物业服务费300元及物业维修资金871.6元，双方一直未办理车位交付手续。2014年12月8日，刘绍山收到万科皓智公司发出《车位交付须知》、《车位交付通知书》，该两份通知书要求刘绍山按照约定办理车位交付手续。2014年12月26日，双方办理了车位交接手续。2015年1月30日，万科皓智公司向刘绍山发出《关于限期缴纳相关款项否则解除车位买卖合同的通知》1份，要求刘绍山支付车位物业维修基金871.6元，否则解除车位买卖合同。2015年2月5日，刘绍山向万科皓智公司缴纳了维修基金871.6元。后刘绍山诉至原审法院，请求判令：万科皓智公司支付刘绍山迟延交付房屋违约金17562.74元（自2013年12月31日至2015年2月6日）并承担本案诉讼费。原审法院审理后认为：刘绍山与万科皓智公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照该合同第八条约定，万科皓智公司应当在2013年12月31日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，但万科皓智公司在合同签订后未按期将涉案车位交付给刘绍山，也未按照约定书面通知刘绍山办理交付手续，故万科皓智公司应承担违约责任。刘绍山要求万科皓智公司按照合同约定支付违约金17562.74元，但原审法院结合刘绍山于2014年12月26日与案外人张世发签订的车位租赁合同约定的租金为120元／月（含车位管理费50元）以及利息损失等，万科皓智公司的违约行为所造成的后果与合同约定的逾期交房造成的违约金数额相差悬殊，故原审法院予以核减为按车位款总额的6%即5229.6元（87160×6%）（计算期间为2014年1月1日至2014年12月26日）。万科皓智公司辩称该合同《补充协议》第四条约定：“买受人未在本协议约定车位交付日前付清总价款，或者未按规定缴纳物业维修资金的，出卖人有权推迟交付该车位，车位交付期限自动变更为买受人付清全部车位价款之日起15个工作日内，根据本条约定推迟交付车位，出卖人无需就推迟交付事宜通知买受人”，但该条是对推迟交付事宜进行的约定，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，万科皓智公司应在合同约定的交付日期即2013年12月31日前书面通知刘绍山办理交付手续，该条不能免除万科皓智公司的书面通知义务；且“未按规定缴纳物业维修资金”的约定并未明确刘绍山缴纳物业维修资金的时间、方式等，万科皓智公司在2014年12月8日发出的《车位交付须知》、《车位交付通知书》中也未涉及到物业维修资金款项；另即使按照该条约定，刘绍山已于2013年12月31日前支付了全部车位价款87160元，万科皓智公司应于2014年1月15日前交付涉案车位，故该辩称不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥万科皓智地产有限公司于本判决生效之日后十日内支付原告刘绍山违约金5229.6元；二、驳回刘绍山的其他诉讼请求。本案一审案件受理费240元，减半收取120元，由刘绍山负担84元，合肥万科皓智地产有限公司负担36元。上诉人刘绍山上诉称：一、原审法院违反法律规定，超期限审理案件，属于程序违法。二、原审判决中认定万科皓智公司迟延交付车位导致刘绍山的实际损失情况的关键证据未经庭审举证质证便作为定案依据，程序严重违法。三、原审判决中已经查明并确认万科皓智公司迟延交付车位并应承担违约责任的事实，原合同对违约金的约定公平、合理，不存在过高的情形，万科皓智公司作为交易的强势一方，更应严格按照合同承担支付违约金的责任。刘绍山购买车位是为了使用，并不是出租给别人使用，因此刘绍山的损失不限于租金损失和利息损失，同时还存在其他损失。同时参考《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第8条规定，本案的违约金应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的标准计算。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判并由万科皓智公司负担本案一、二审诉讼费用。被上诉人万科皓智公司答辩称：一、刘绍山诉称万科皓智公司迟延交付车位与事实不符，万科皓智公司依约交付了车位，符合合同约定。车位在签订买卖合同前已具备交付条件，与刘绍山所购车位相邻的车位均按期交付，刘绍山未按合同约定缴纳物业维修资金，万科皓智公司有权推迟交付车位至2015年2月20日，刘绍山要求万科皓智公司支付逾期交付的违约金没有事实和法律依据。二、原审法院认定违约金额适当，适用法律正确。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。刘绍山与案外人的车位租赁合同系万科皓智公司在原审举证期限后才收集取得，该证据与案件基本事实有关，且该证据已当庭质证，刘绍山在庭审中对该证据的三性予以认可，因此该证据可以作为法院认定事实的依据。同时因违约金过分高于实际损失，原审法院予以调整适用法律正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回刘绍山的上诉请求，维持原判。双方二审均未提供新证据，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是万科皓智公司是否应当支付刘绍山违约金以及违约金的具体数额。根据本案现已查明的事实来看，万科皓智公司在合同签订后未按期将涉案车位交付给刘绍山，也未按照约定书面通知刘绍山办理交付手续，根据双方合同的约定，原审法院认为万科皓智公司应承担违约责任，于法有据，予以维持。在万科皓智公司存在违约的情况下，其应向刘绍山支付逾期交付车位的违约金，刘绍山主张根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期交付出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。万科皓智公司认为约定违约金过分高于实际损失，认为违约金应当以实际损失为基础。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原审法院审理后根据刘绍山于2014年12月26日与案外人张世发签订的车位租赁合同约定的租金为120元／月（含车位管理费50元）以及利息损失等情况，认为万科皓智公司的违约行为所造成的后果与合同约定的逾期交房造成的违约金数额相差悬殊，故核减为按车位款总额的6%即5229.6元予以计算违约金数额并无不妥，本院予以维持。刘绍山认为其与案外人张世发签订的《车位租赁合同》原审时并未经过法庭质证，但在二审中其对该《车位租赁合同》的真实性并无异议，故该证据可以采纳。另刘绍山认为原审存在超期限审理情形，经审查原审法院在该程序上确有不妥，但并不影响本案之公正处理。综上，刘绍山的上诉请求缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人刘绍山负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶玉军审 判 员 张 怡代理审判员 董江宁二〇一六年一月十四日书 记 员 朱 敏附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：