（2016）津02民终第182号

裁判日期: 2016-01-14

公开日期: 2016-02-19

案件名称

张俊英与李欣源房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李欣源,张俊英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

天津市第二中级人民法院民事判决书（2016）津02民终第182号上诉人（原审被告、反诉原告）李欣源。委托代理人王余，天津华盛理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张俊英。上诉人李欣源与被上诉人张俊英房屋租赁合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2015年11月20日作出（2015）东民初字第5088号民事判决。李欣源不服，向本院提起��诉。本院2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人李欣源及其委托代理人王余，被上诉人张俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告（反诉被告）张俊英为出租方，被告（反诉原告）李欣源为承租方，于2014年11月6日订立房屋租赁合同，租期从2014年12月19日起至2015年12月18日止。由李欣源租用张俊英所有的坐落于天津市河东区十经路和七纬路交口卓越大厦八纬路36-143、145房屋并使用，并约定李欣源交纳押金2500元给张俊英，李欣源退房时交清水电、物业管理等费用，张俊英如数返还押金。上述合同订立后开始履行。李欣源向张俊英交齐2014年12月19日至2015年6月18日的租金，并向张俊英交纳押金2500元。2015年6月18日前，双方口头协商解除租赁协议。张俊英退还李欣源押金1500元后，李欣源又向张俊英交纳物业费3000元。原审庭审中，李欣源称，双方在协商中达成一致意见，等新租户租赁房屋后，张俊英收取租金，李欣源收取转让费用。但张俊英对此予以否认。李欣源未搬离房屋至今。张俊英与李欣源订立租赁合同前，曾与案外人李雨泽订立商铺租赁合同，租赁期自2013年12月20日至2016年12月19日，李雨泽在张俊英知情的情况下对于房屋进行装修（主要为加装阁楼）。2014年11月19日，李欣源给付案外人李雨泽转让费7000元。原审庭审中李雨泽出庭作证并证实上述事实。证人李雨泽认可收到李欣源7000元，但表示7000元的明细已经记不清了，但又表示包括1300元的物业费，2500元的租金，160元的水费。同时还表示7000元包括对于装修的补偿并包括一些物品（阁楼下空调、电磁炉、吧台、四个凳子）。2013年11月9日李雨泽收到水卡一个，空调遥控器一个，钥匙四把。2014年11月16日李雨泽书面表示物业费、水费、电费全部结清，同时李欣源表示物业费、水费、电费和房主无关。经原审法院向涉诉房屋的物业部门核实，物业费交至2014年10月30日，物业费年度总计4536元。电费不欠，凭卡购水。张俊英以合同终止，但李欣源至今未腾出房屋为由，向原审法院起诉，请求判令：腾房（交回钥匙）并支付至实际腾房之日的租金以及物业费，且不同意李欣源的反诉请求。李欣源向原审法院提出反诉，请求判令：张俊英返还剩余押金1000元，并赔偿装修损失15000元。原审法院认为，原告（反诉被告）张俊英和被告（反诉原告）李欣源订立的房屋租赁合同有效并已经实际履行，但租期满半年（合同期一年）时，双方协商解除合同，应当认定为双方真实意思表示，合同解除。合同解除后，李欣源应搬离房屋并腾空房屋交予��俊英。但李欣源抗辩和张俊英达成一致意见，由李欣源向新租户收取转让费，张俊英收取租金，因张俊英否认，被告未能提供证据证实，不予采信。李欣源应立即腾空并搬离房屋。关于张俊英要求李欣源给付押金1500元，因张俊英退还押金1500元系自愿行为，不予支持。关于李欣源要求返还押金1000元的请求，原审法院认为李欣源提前要求解除协议，张俊英实际返还1500元，应当系张俊英同意解除协议的相互条件，即协议解除押金退还1500元是双方形成的合意，是双方的真实意思表示，所以李欣源的请求，不予支持。但李欣源在合同解除后未及时腾房而产生的使用费用应当给付张俊英，使用费比照约定的租金执行（2015年6月19日至2015年12月18日租金1.5万元，折合每月2500元）。关于物业费约定由李欣源交纳，且其表示物业费和房主无关。所以欠缴的物业费扣减已经��付张俊英3000元物业费后的物业费，李欣源应当承担。关于李欣源给付以前承租人李雨泽7000元一节，现三方（张俊英、李雨泽、李欣源）对构成明细已经无法达成一致，但从明细上推算肯定包括约一个月的租金，还应包括部分物品（包括空调）以及装修费用。但李雨泽在其合同未到期时解除，李欣源与张俊英达成新的租赁合同，且张俊英表示对于李雨泽对房屋的装修行为其知情，庭审中原告张俊英又表示应当恢复到李雨泽装修的状态，实际上可以认为张俊英同意保留阁楼并进行利用，综合上述情况，从公平的角度，考虑李欣源对李雨泽装修支出，被告客观上应得到必要补偿，再考虑李欣源装修的状态已无法客观还原，其装修行为主要是搭建阁楼，所以本案中李欣源搬离后应当保留阁楼和楼梯，张俊英对李欣源亦应当进行合理补偿。结合三人（张俊英、李欣源、李雨泽）的陈述，酌情确定张俊英按照3000元标准补偿李欣源。本案中，李欣源称又支出8000元进行装修一节，因张俊英与李欣源合同中未对装修进行约定，且李欣源要求提前解除合同，不予考虑。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十五之规定，《最高人民法院关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）李欣源将坐落于天津市河东区卓越大厦八纬路36-143、145号房屋腾空交原告（反诉被告）张俊英（阁楼不予拆除，阁楼用梯予以保留），并将水卡、钥匙四把交还张俊英；二、本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）李欣源将水卡、钥匙四把交予原告（反诉被告）张俊英，给付张俊英自2015年6月19日至实际腾房之日止的房屋使用费（每月��2500元计算，不足一个月按日折算），并给付原告（反诉被告）张俊英自2015年10月30日至实际腾房之日止的物业费（每年4536元，按日折算）；三、本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）李欣源给付原告（反诉被告）张俊英自2014年10月30日至2015年10月29日物业费1536元（4536-3000=1536元）；四、本判决生效之日起三日内，原告（反诉被告）张俊英补偿被告（反诉原告）李欣源装修费3000元；五、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，减半收取132.5元，由原告（反诉被告）张俊英承担32.5元，被告（反诉原告）李欣源承担100元。原审判决后，李欣源不服，向本院提起上诉，��诉请求为：1、撤销原审判决第一、二、三、五项，改判张俊英返还李欣源剩余房屋押金1000元，另，判令张俊英在原审判决补偿上诉人李欣源装修款3000元的基础上，加判补偿装修款12000元，2015年6月19日至2015年9月30日的房屋使用费及物业费由双方分担，上诉人不承担2015年10月1日至上诉人实际腾房之日的房屋使用费和物业费或将本案发回原审法院重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：原审判决存在判超所请的问题，被上诉人手里还截留着上诉人的1000元押金，应当返还。原审判决将房屋未腾空的责任归咎于上诉人一方，明显不公。涉诉房屋的阁楼出口太小，上诉人无法将阁楼上的物品搬出，被上诉人又不允许上诉人搬物品时拆改扩大阁楼出口，所以未及时腾空房屋的责任不能归咎于上诉人一方。且2015年9月30日，上诉人已经将房门钥匙交给法院，上诉人不应承担2015年10月1日至实际腾房之日的房屋使用费和物业费。被上诉人张俊英针对李欣源的上诉请求答辩认为：不同意其上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人李欣源向本院提交如下证据：证据一、照片4张，证明2015年12月10日在原审法官在场的情况下，上诉人将房屋腾空，腾空房屋时需要将阁楼出口再次扩大，才能将阁楼上的物品搬出的事实；证据二、证人张××出庭作证，其和李欣源合伙在涉诉房屋中开店，2015年9月30日，原审法官将涉诉房屋钥匙从李欣源那儿拿走。李欣源给付案外人李雨泽7000元包括李雨泽装修阁楼的钱，但不包括房租和房屋内物品。双方解除合同时未及时腾空房屋是因为涉诉房屋的阁楼出口太小，李欣源无法将阁楼上的大件物品搬出，和张俊英沟通过，但张俊英不允许拆改扩大阁楼出口，所以没搬成。被上诉人张俊英对上述证据质证认为，对证据一照片的真实性予以认可。证据二证人是李欣源合伙人的身份，并参与了签订租赁合同等事务无异议，但是其证言不真实，李欣源和证人张××没有和被上诉人沟通过对搬离时需扩大阁楼出口被上诉人同意与否的意见，没有提出要搬走。合议庭经评议认为，鉴于被上诉人对照片的真实性无异议，故对证据一的真实性予以确认，但与本案的争议焦点不具关联性。证据二，鉴于被上诉人认可证人张××的身份，故对证人张××的身份予以确认，但证人与上诉人存在利害关系，且其证言无在案其他证据相互佐证，故对其证言不予采信。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案围绕��屋租赁合同的解除问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、原审判决李欣源需要支付给张俊英房屋使用费及物业费的期间是否超过了张俊英原审的诉讼请求范围？2、上诉人李欣源是否应当承担2015年6月19日至2015年9月30日期间以及2015年10月1日至上诉人实际腾房之日的房屋使用费和物业费？3、张俊英是否应当返还李欣源房屋押金1000元？4、张俊英是否应当在原审判决的基础上，再补偿李欣源装修费12000元？围绕争议焦点阐述如下：上诉人李欣源与被上诉人张俊英签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方的权利义务受合同约定拘束。至于合同的实际履行，现对于李欣源提出，张俊英同意，双方当事人于2015年6月18日解除该租赁合同均无异议。关于原审判决李欣源需要支付给张俊英房屋使用费及物业费的期间是否超过了张俊英原审的诉讼请求范围的问题，经本院审查，原审2015年10月9日开庭时，张俊英变更诉讼请求“房租和物业费主张到腾离我的房屋为止”，故原审判决的给付房屋使用费和物业费的期间并未超过张俊英原审的诉讼请求范围，上诉人的此项上诉请求，无事实依据，本院不予支持。关于上诉人李欣源是否应当承担2015年6月19日至2015年9月30日期间以及2015年10月1日至上诉人实际腾房之日的房屋使用费和物业费的问题，合同解除后，上诉人应当及时腾房，上诉人提供的证据不足以证明由于被上诉人的原因导致上诉人无法腾房，2015年9月30日之后，虽然诉争房屋的钥匙由原审法院保管，但因该时段处于原审诉讼期间，法院保管钥匙有利于查明和固定案件事实证据，且上诉人亦未明确表示要求腾房，结合房屋实际由上诉人占用的事实，原审法院判决上诉人向被上诉人支付2015年6月19日至实际腾房之日的房屋使用费和物业费，并无不当。至于上诉人主张的原审判决第三项李欣源支付张俊英自2014年10月30日至2015年10月29日物业费1536元中，该期间的起算时间有误的问题，本院认为，李欣源与张俊英签订的租赁合同租期的起始时间是2014年12月19日，则原审法院判决李欣源支付自2014年10月30日起的物业费，确有不妥，本院予以调整。截止2015年6月18日的物业费双方已经结清，2015年6月19日至2015年10月29日期间按照实际天数计算李欣源需要支付的物业费数额大于原审判决第三项确定的1536元，鉴于被上诉人同意原审判决，故本院对该判项期间的起始时间予以调整，但对数额不再予以调整。关于张俊英是否应当返还李欣源房屋押金1000元的问题，上诉人李欣源在解除合同时给付被上诉人张俊英1500元，与保留在张俊英处2500��押金中的1500元一起冲抵物业费，上述事实双方无争议。对此，本院认为，此种处理方式应视为双方当事人对截止至2015年6月18日止的物业费已经达成一致，结算清楚且处理完毕，现上诉人李欣源请求判令被上诉人张俊英返还押金1000元，本院不予支持。关于张俊英是否应当在原审判决的基础上，再补偿李欣源装修费12000元的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，因承租人李欣源提出解除合同，且租赁合同未约定装修补偿，不予补偿，但原审法院综合案情判令被上诉人适当补偿李欣源3000元，被上诉人对此并无异议，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院作出的（2015）东民初字第5088号民事判决第一、二、四、五项；二、变更天津市河东区人民法院作出的（2015）东民初字第5088号民事判决第三项为本判决生效之日起三日内，上诉人李欣源给付被上诉人张俊英自2015年6月19日至2015年10月29日物业费1536元；三、驳回上诉人李欣源其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费265元，减半收取为132.5元，由上诉人李欣源承担100元，被上诉人张俊英承担32.5元；二审案件受理费265元，由上诉人李欣源承担。本判决为终审判决。审　判　长　　强国琴代理审判员　　郭　鑫代理审判员　　李冬梅二〇一六年一月��四日书　记　员　　穆　艺速　录　员　　李　晶关注公众号“”