（2015）镇民终字第02189号
裁判日期: 2016-01-14
公开日期: 2016-02-22
案件名称
陈文仙、张昌和与江苏华东兴业集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈文仙,张昌和,江苏华东兴业集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第02189号上诉人（原审原告）陈文仙。上诉人（原审原告）张昌和。两上诉人共同委托代理人刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏华东兴业集团有限公司，住所地句容市经济开发区温州商贸城内。法定代表人罗祖秋，系该公司董事长。委托代理人王兴安，江苏德擎律师事务所律师。上诉人陈文仙、张昌和因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2015）句民初字第1079号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明，2010年3月9日，本案双方分别签订商品房买卖合同三份。双方约定：江苏华东兴业集团有限公司（以下简称华东兴业公司）将其开发的句容温州商贸城004幢01层0118号、02层0218号、02层0234号商铺出售给陈文仙、张昌和，建筑面积分别为50.08平方米、22.68平方米、33.84平方米，以上房价合计为380775元。上述房产层高均为4.6米，交房期限为2010年8月16日前。双方还约定了其他相关事宜。合同签订当日，双方签订委托经营管理合同一份，双方约定：陈文仙、张昌和将其购买的上述商铺委托给华东兴业公司经营管理，委托期限为五年，自2010年8月16日起至2013年8月15日止。双方还约定了其他相关事宜。合同签订后，陈文仙、张昌和按约支付华东兴业公司全部价款380775元。2011年5月5日，句容市房地产测绘队对讼争房屋进行测绘，004幢118号房、218号房、234号房建筑面积分别为50.17平方米、22.65平方米、33.79平方米。2011年6月15日，华东兴业公司取得温州商贸城三期1号-5号楼，商品房销售许可证。华东兴业公司告知陈文仙、张昌和可办证后，陈文仙、张昌和发现讼争房屋层高不符合合同约定。陈文仙、张昌和向原审法院起诉，要求：华东兴业公司因楼高不符合合同约定赔偿损失7万元；协助办理房屋所有权证等相关手续，并承担违约金；华东兴业公司返还房屋面积减少的价款42336元，并因房屋大头小尾赔偿5万元。一审审理中，经原审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对争议房产的层高进行鉴定结论为：商贸城004幢118号层高三处检测结果分别为4198mm，4194mm，4203mm；218号层高为3590mm；234号层高3605mm，层高均小于合同约定的4.6m。陈文仙、张昌和花用鉴定费6000元。另查明，华东兴业公司开发的上述房屋规划设计层高一层为4.2m，二层为3.6m。华东兴业公司委托南京海峰置业顾问有限公司对外销售其开发的房产。华东兴业公司于2011年6月22日在房管部门办理上述房产的初始登记。部分业主就销售合同约定的层高4.6米，实际房高一层为4.2米、二层为3.6米的情况，声明予以谅解。有业主于2011年7月11日领取房屋产权证。以上事实，有陈文仙、张昌和提交的商品房买卖合同三份、预收款凭据三份、现金完税证一张、委托经营管理合同一份、鉴定报告、镇江仲裁委员会裁决书复印件一份，华东兴业公司提交的说明、房产测绘成果报告书、平面图、商品房屋初始登记证三份，原审法院调取的（2013）句民初字第0859号民事判决书，以及当事人当庭陈述等证据予以证实。原审法院认为，本案双方签订的三份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。陈文仙、张昌和已按约履行支付房款的义务，华东兴业公司应按约交付符合合同约定的层高的房屋给陈文仙、张昌和。华东兴业公司辩称，其开发建设的商铺规划设计层高与其施工相吻合，合同中的层高4.6米系销售公司造成，要求法院依法判决。合同的权利义务，应以双方签订的商品房买卖合同为依据，故对华东兴业公司该辩论意见，不予采纳。华东兴业公司所交付房屋层高不符合合同约定的4.6m，但该商铺层高符合《商店建筑设计规划》规定的标准即不低于3.5m的标准。至于陈文仙、张昌和提出的要求华东兴业公司赔偿经济损失7万元的诉讼请求，因该损失系陈文仙、张昌和自估非为双方约定，双方签订的合同中未约定层高不符合同约定的违约责任，且其购买的商铺面积符合合同约定，华东兴业公司交付商铺层高亦符合国家规定的标准。对华东兴业公司违约给陈文仙、张昌和造成的损失比照标的物质量不符合约定，应当以减少价款的方式计算。鉴于华东兴业公司交付的房屋层高虽不符合合同约定，但对正常使用效能影响不大，综合考虑标的物不符合约定的瑕疵程度，酌情确定应减价数额为总房款的1%即5014.46元。关于逾期办证违约责任，华东兴业公司于2011年6月22日在房管部门办理争议房产初始登记。合同约定房屋交付期限为2010年8月16日前，已逾期超过90天，已构成违约。关于违约期间计算，陈文仙、张昌和主张计算至办理产权证结束之日，因产权证已可于2011年6月22日可办理，其他业主已于2011年7月领取产权证，但华东兴业公司未能举证证明于何时通知陈文仙、张昌和办理，结合陈文仙、张昌和诉状陈述华东兴业公司通知其办理的情况，确定最后期间为2011年9月22日。关于违约损失的计算，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，以购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。华东兴业公司出卖给陈文仙、张昌和三套房屋，合同约定的建筑面积合计106.60平方米，句容市房地产测绘队测绘的讼争房屋建筑面积合计106.61平方米，大于双方合同约定的建筑面积。故陈文仙、张昌和主张面积缺少要求返还价款，不予支持。陈文仙、张昌和主张讼争房屋大头小尾要求赔偿经济损失5万元，其提供的证据不足以证明其陈述，不予支持。遂判决：一、江苏华东兴业集团有限公司于判决生效后十日内赔偿陈文仙、张昌和经济损失5014.46元；二、江苏华东兴业集团有限公司于判决生效后十日内协助陈文仙、张昌和办理句容温州商贸城004幢0118、0218、0234号房屋所有权证；三、江苏华东兴业集团有限公司赔偿陈文仙、张昌和逾期办证经济损失（按价款380775元，自2010年12月16日起至2011年9月22日止，按同期中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算）。宣判后，上诉人陈文仙、张昌和不服上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人交付的房屋和设计图纸上的房屋形状不一样，与上诉人认购时看到的句容市测绘大队出具的房屋销售平面图许可证不一样，被上诉人有责任举证证明目前该房屋的具体面积，句容市房地产测绘队所测绘的房屋形状与上诉人所看到的房屋实际形状不一样，不能依据该测绘队的测绘成果报告书认定涉案房屋的面积；2、被上诉人交付的房屋层高与合同约定相差甚多，给房屋的使用造成很大的影响，且上诉人提供的相类似案件的仲裁裁决书，被上诉人应当按照实际减少的空间赔偿上诉人损失；3、上诉人购买的房屋是正长方形，而被上诉人交付的房屋是不规则形状，形状看似棺材，上诉人作为一个商铺投资人不可能选购一个不规则的房屋。请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人华东兴业公司辩称：1、句容市房地产测绘大队测绘的房屋面积大于合同约定的面积，原审法院相关判决并无不当；2、关于层高问题，被上诉人是按照建设部门审批通过的图纸进行施工，原审法院相关判决也无不当；3、关于房屋大小问题，被上诉人交付的房屋与图纸相符，原审法院相关判决并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案二审争议焦点主要为：1、是否应当按照减少的空间计算应当减少的房款；2、如何认定涉案房屋的面积；3、上诉人主张房屋的形状不符合约定应赔偿其损失5万元能否成立。关于第一项争议焦点，本院认为，本案双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且买卖房屋有建设工程规划许可并验收合格，该合同合法有效。双方在商品房买卖合同中约定房屋层高4.6米，被上诉人作为销售方应当向上诉人交付符合合同约定的房屋。但涉案房屋规划许可的层高分别为一层层高4.2米，二层层高3.6米。从被上诉人的建设行为看，被上诉人的建设行为符合法律规定，其建设行为应当受法律保护。但被上诉人订立的商品房买卖合同所约定的房屋层高明显高于建设工程规划许可的房屋层高，层高超过规划许可的部分因不符合我国《城乡规划法》的规定而无效。被上诉人作为房屋销售方与上诉人订立超过规划许可层高的房屋致使合同部分无效，被上诉人存在过错，由此给上诉人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。上诉人认为应当按照实际减少的房屋体积相应减少房屋价款认定被上诉人的赔偿责任。本院认为，上诉人虽认为其购买层高高的房屋能够发挥更大的使用价值，但上诉人并未能提供相应证据证实其所发生的实际损失，且双方在合同中并未对本案所涉及的问题作出约定，故上诉人主张按照房屋实际减少的体积相应减少房屋价款认定被上诉人的赔偿责任，缺乏法律和事实依据。但考虑到本案双方系商品房买卖合同关系，对上诉人的损失认定应当主要参考因房屋层高变化而在房屋销售价格上给房屋购买人带来的影响。因涉案房屋符合规划许可，且该房屋层高符合我国《商店建筑设计规划》规定的不低于3.5米的标准，对超过3.5米层高商业用房销售价格的确定，其层高的增加对销售价格的影响并不十分明显，而且涉案房屋价值较高的一层房屋实际层高与约定层高仅有约40厘米差距。但该约定亦超出了该建筑的规划许可。综合考量上述因素，原审判决认定上诉人的损失为5014.46元，并无明显不当，基本在销售价格变化的合理范围内。关于第二项争议焦点，本院认为，当事人对其主张有责任提供证据。上诉人认为被上诉人交付的房屋面积比合同约定的面积少约6个平方，但上诉人未能提供相应的充分有效的证据证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。故对上诉人的此项上诉理由不予采信。在没有充分有效的相反证据情况下，原审判决依照句容市房地产测绘队的房产测绘成果报告书认定涉案房屋面积并无不当，应予维持。关于第三项争议焦点，本院认为，本案双方签订的商品房买卖合同对涉案房屋的形状并未作出明确约定，上诉人认为被上诉人交付的房屋不符合约定，其依据并不充分，且涉案房屋经测绘已经达到合同约定的面积，故对上诉人的此项上诉理由本院不予采信。上诉人据此要求被上诉人赔偿其损失5万元的请求本院亦不予支持。综上所述，上诉人陈文仙、张昌和的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2446元，由上诉人陈文仙、张昌和负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈开亮代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一六年一月一十四日书 记 员 张梦娇 搜索“”