（2015）鄂新洲阳民商初字第00119号
裁判日期: 2016-01-10
公开日期: 2016-03-31
案件名称
刘志列与武汉阳逻港产业园开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市新洲区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘志列,武汉阳逻港产业园开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂新洲阳民商初字第00119号原告刘志列。委托代理人张兴华、汪群，湖北立丰律师事务所律师（特别授权）。被告武汉阳逻港产业园开发有限公司，住所地：武汉市新洲区阳逻开发区红岗村创业服务中心1206室。法定代表人徐海波，公司总经理。委托代理人邹斌，公司员工（特别授权）。委托代理人ＸＸ，湖北武汉卓胜律师事务所律师（特别授权）。原告刘志列与被告武汉阳逻港产业园开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由审判员傅菁独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告刘志列的委托代理人张兴华、汪群，被告武汉阳逻港产业园开发有限公司的委托代理人邹斌、ＸＸ均到庭参加诉讼。庭审中发现本案案情复杂，按简易程序审理无法结案，本院于2015年8月30日作出（2015）鄂新洲阳民商初字第00119-1号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理。本院依法由审判员傅菁担任审判长，与人民陪审员冯再清、人民陪审员张金元组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告刘志列的委托代理人张兴华、汪群，被告武汉阳逻港产业园开发有限公司的委托代理人邹斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志列诉称：2012年12月3日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告投资建设的“阳逻港华中国际产业园二期”的A-L3［幢］1单元8层7号房，购房总价为169783元，交房时间为2014年6月30日前。原告依约履行了支付购房款的义务（2013年12月3日支付首付款119783元，并办理了银行按揭借款手续，后因银行借款未能到位，2014年7月29日付清余款50000元），但被告迟迟不能交房（2014年11月27日才获得《竣工交付使用备案证》），原告无奈，多次主张解除合同，但被告一直拖延，故诉至法院，诉请：1、依法解除原被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1202836**）；2、判令被告退还原告的购房款169783元；并赔偿合同解除给原告造成的损失20979.14元（分别以已付购房款119783元、50000元为本金，按照中国人民银行公布的2013年1-3年期贷款利率6.15%自付款之日2012年12月3日、2014年7月29日计算至清偿之日止，暂计算至2015年5月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告刘志列为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、原告身份证，证明原告身份情况，为本案适格主体。证据2、武汉市商品房买卖合同，证明（1）双方约定的具体购房楼栋室号，房款总价、付款方式，收房条件等情况；（2）交房时间为2014年6月30日前，若被告违约逾期交房超过60日，原告有权主张解除合同。证据3、销售不动产统一网络发票和相关款项支付凭证，证明原告已按约定一次性支付了该房屋价款。证据4、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证，证明（1）原告购买房屋直到2014年9月24日才获得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案；（2）直至2014年11月27日被告才获得原告购买房屋的竣工交付使用备案证，已逾期近5个月，原告可以解除合同。证据5、被告向业主发出的致德成101业主的公开信，证明被告对逾期交房超过60日的事实认可，称愿意承担违约责任。证据6、退房申请告知书、顺丰速运邮寄单、快递公司送达的短信通知，证明2015年3月31日原告向被告公司负责人陈方和被告控股公司武汉德成控股集团公司负责人胡斌通过顺丰快递邮寄送达了退房告知书，原告依据合同向被告书面要求退房。被告武汉阳逻港产业园开发有限公司辩称：一、我公司已经按照合同约定履行了交房义务，不存在逾期交房的违约行为，原告以我公司迟延取得《竣工交付使用备案证》为由，认为原告迟延交房，并诉请要求解除商品房买卖合同缺乏事实及法律依据，应予驳回。首先，从我公司与原告签订的《商品房买卖合同》来看，双方并未将办理《竣工交付使用备案证》约定为交房条件之一，且房管部门发放的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》仅仅是行业管理行为，并非行政许可，亦不是办理房产证以及交付商品房的必要条件。因此，在我公司与原告双方并未约定商品房交付必须以取得《竣工交付使用备案证》的前提下，原告以我公司2014年11月27日获取该证迟延为由，提出解除合同的诉讼主张，缺乏事实及法律依据。其次，根据我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第九条有关交房期限及条件的约定内容，原告已于2014年6月30日前就该项目完成规划、单体工程质量、消防等专项验收，于2014年6月10日向原告发出了入伙公告，并就该项目取得《竣工验收备案证明书》，完成了商品房项目竣工交付使用相关手续。故此，我公司依约履行了交付义务，不存在交付迟延的违约行为，原告解除商品房买卖合同缺乏事实及法律依据。二、我公司系因项目总包单位武汉鲁园建设集团有限公司拒不配合办理竣工验收的原因，方才导致诉争商品房《竣工验收备案证明书》获取迟延，我公司对该证书获取迟延并不存在任何过错。相反，在武汉鲁园建设集团有限公司一再拒绝配合办理竣工备案前提下，我公司为获取竣工验收备案证，积极努力的协调城建主管部门及相关单位，最终取得竣工备案证的事实足以表明，我公司践行《商品房买卖合同》的诚意。此外，在本案诉争商品房项目取得《竣工验收备案证明书》的前提下，原告的购房目的已经实现，不会因为《竣工验收备案证明书》的取得迟延导致其合同目的无法实现。因此，在我公司本身并无过错，且依约交房的前提下，原告动辄以解除合同这种最严厉的惩处违约行为的手段和方式施加予我公司，该种行为方式与合同法的相关规定及鼓励维持商事交易行为的立法目的严重违背。我公司认为，在双方并未在合同中明确将《竣工交付使用备案证》及《竣工验收备案证》作为交房条件的前提下，我公司已经按照合同约定完成了规划、单体工程质量、消防、人防等专项验收。根据合同约定，本案我公司并不存在逾期交房的违约行为，更不存在原告主张逾期交房解除商品房买卖合同的相关事实，故而，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。被告武汉阳逻港产业园开发有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：证据1、《武汉市商品房买卖合同》，证明第九条约定了交房期限及条件：被告应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付原告使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。证据2、2012年8月22日《新洲区人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室联系单》、2013年3月4日《武汉市公安局新洲区分局消防大队建设工程消防验收意见书》、2014年6月12日《武汉市房地产开发项目环境保护检查意见书》、2014年6月25日《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》（建设工程规划许可证编号分别：武规（新）验（2014）23号、武规（新）验（2014）24号），证明被告开发的案涉房屋已于商品房买卖合同约定的交付时间之前完成人防、消防、规划等验收手续，已经政府相关部门验收合格。证据3、2014年6月10日《入伙公告》，证明阳逻港华中国际产业园A-L3、A-L4、A-A3栋在您的大力支持下，经武汉市有关部门检查验收合格，现已具备入伙条件，兹定于2014年6月25日至2014年6月30日集中办理入伙手续。证据1-3证明被告已按合同约定于2014年6月30日前，将符合合同约定交付条件的商品房向原告交付，被告不存在迟延交付商品房的情形，原告有关解除商品房买卖合同的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。第二组证据：证据4、2014年3月18日《工作联系函》；2014年3月24日《工作联系复函》、2014年3月27日《履约催促函》、2014年4月2日《工作联系复函》，证明被告开发的案涉房屋符合商品房买卖合同约定的交房条件，其所以迟延获取《竣工验收备案证》系因项目施工总承包单位武汉鲁园建设集团有限公司的原因所致。证据5、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，证明根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》，本工程已于二0一四年九月二十四日办理竣工验收备案。备案机关：武汉市新洲区城乡建设局，发证日期：2014年9月24日。证据4-5证明1：被告在诉争房屋所涉施工总承包单位拒不配合办理竣工验收备案的前提下，仍不懈努力，积极协调，最终取得诉争项目《竣工验收备案证》，以上行为足以证明被告履行《商品房买卖合同》的诚意及能力，在被告积极履约的前提下，原告行使合同解除权缺乏事实及法律依据。证明2：虽然原被告双方在《商品房买卖合同》中并未将取得《竣工验收备案证》作为商品房交付的约定条件，但被告已就诉争项目取得《竣工验收备案证》，原告签订《商品房买卖合同》的合同目的已经实现，其提起解除合同的主张，缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。被告武汉阳逻港产业园开发有限公司对原告刘志列提交的证据质证意见如下：证据1、3无异议。证据2、4的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，认为原被告双方未将办理《竣工验收备案证》和《竣工交付使用备案证》作为交付的条件。证据5的真实性无异议，证明目的有异议，该证据可以证明被告办理《竣工验收备案证》和《竣工交付使用备案证》迟延，但不能证明被告存在逾期交房60天。证据6的真实性、关联性和合法性均有异议，被告并没有收到退房申请通知书，且原告邮寄的对象非被告公司的签收代表，不能证明原告送达了解除合同的通知。原告刘志列对被告武汉阳逻港产业园开发有限公司提交的证据的质证意见如下：证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，该证据证明被告应于2014年6月30日前将符合合同约定的交房条件完成商品房竣工交付使用相关手续，即取得《竣工交付使用备案证》的商品房交付给原告。证据2的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，被告提交的该组证据是验收报批的文件，而非验收合格的文件，不能证明单体工程质量验收合格，不能证明燃气、给水、排水、供电和公共配套设施、市政公用设施等按照设计要求完成，不能证明被告投资建设的商品房符合交房条件。证据3的真实性无异议，但被告发出该公告时尚不具备交房条件，不具备通知交房的法律效力。证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该文件系被告单方制作提交的资料，无法核实真伪，即使联系函等真实，但属于被告与第三人武汉鲁园建设集团有限公司的交涉，第三人武汉鲁园建设集团有限公司的违约行为导致的后果应由被告承担，不能作为被告减责、免责的理由。证据5的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证据证明了被告取得《竣工验收备案证》时已逾期84天，原告依约享有解除合同的权利。经质证，本院对原告刘志列提交的证据1、2、3、4、5和被告武汉阳逻港产业园开发有限公司提交的证据1、2、3、5，原、被告对真实性、合法性、关联性均不持异议，本院予以采信。原告刘志列提交的证据6，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，结合庭审调查，本院认为陈方作为与原告等业主沟通交涉的被告公司员工，原告将其退房申请告知书邮寄送达给陈方，陈方的签收行为可以认定为该通知已经送达到被告，被告异议不成立，本院对原告送达退房申请告知书给被告的事实予以认定，至于原告邮寄送达给被告控股公司武汉德成控股集团公司负责人胡斌的行为，因胡斌非本案被告公司的法定代表人或员工，不能构成送达。被告武汉阳逻港产业园开发有限公司提交的证据4，系被告与第三人的业务行为，不能抗辩作为买受人的原告，不构成合同违约的事由，也不能减轻或免除被告的违约责任。关于原、被告提交的证明目的有异议的证据，本院在事实和证据的分析认定中予以一并阐明。经审理查明：2012年12月3日，原告刘志列与被告武汉阳逻港产业园开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1202836**），约定：原告购买被告投资建设的“阳逻港华中国际产业园二期”的A-L3［幢］1单元8层7号房，面积52.15平方米，购房总价款为169783元，由原告于合同签订时一次性支付商品房首付款119783元，其余房款以银行按揭方式支付。该合同第一条“项目建设依据”约定，被告以出让方式取得位于阳逻经济开发区老屋村、余集村、编号为武新国用（2011）第转022号的地块的土地使用权，面积268737.39平方米，规划用途为工业用地，土地使用年限自2011年6月7日至2062年6月29日止，并取得了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《武汉市商品房预售许可证》。合同第五条还约定该商品房不属于政府定价的商品房。第十八条约定使用性质为工业研发。该合同第九条“交房期限及条件”约定，被告应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付原告使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时通电；6、给水：交付时通水。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，被告应当在发生之日起60日内书面告知原告。该合同第十一条“被告逾期交房的违约责任”约定：被告如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金；2、如遇下列情况被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力的；（2）由于原告未向被告缴清房款或原告提出了设计变更等原告造成的原因；（3）因政府原因导致的市政规划、配套的批准安装延误以及验收。该合同第十二条“交接”约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，被告应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知原告。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署交房交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告不得将原告缴纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于被告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告应当按照被告书面通知中约定的交房时间办理交房手续，如原告未收到《交房通知书》则以本合同约定的交付时间办理交房手续。如原告未按照上述时间办理收房手续，则自本合同约定交房时间起视为本合同项下的商品房已交付，自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失等风险及物业管理费由原告承担。该商品房保修期亦从该日起计算。合同签订后，原告刘志列于2012年12月3日向被告武汉阳逻港产业园开发有限公司支付了购房款119783元，于2014年7月29日支付了余下购房款50000元。被告于2012年8月22日取得《新洲区人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室联系单》、2013年3月4日取得《武汉市公安局新洲区分局消防大队建设工程消防验收意见书》、2014年6月12日取得《武汉市房地产开发项目环境保护检查意见书》、2014年6月25日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》，2014年9月24日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（下称《竣工验收备案证》），2014年11月27日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》（下称《竣工交付使用备案证》）。被告于2014年6月10日发出《入伙公告》，通知阳逻港华中国际产业园A-L3、A-L4、A-A3栋的业主于2014年6月25日至2014年6月30日到武汉阳逻港产业园现场办理交房入住手续。经原告到房管部门查询，被告发布《入伙公告》时未取得《竣工验收备案证》和《竣工交付使用备案证》，原告认为不具备交房条件，拒绝收房。原告认为，截止被告取得《竣工交付使用备案证》之日2014年11月27日，逾期交房已超过60日，原告有权依据合同约定行使合同解除权，并于2015年3月31日，原告向被告工作人员陈方通过顺丰速运邮寄送达了《退房申请告知书》（快递单号：730521856963），陈方于2014年4月1日签收。2015年6月2日，原告向本院提起诉讼，诉如前请。本院认为，本案系商品房买卖合同关系。原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方的主要争议焦点为被告交房时是否具备交房条件即被告是否逾期交房。本案中，合同第九条第四项明确约定“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”，被告否认该约定为交房条件，没有事实依据和法律依据。关于“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的内容，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，此外本案合同是由武汉市住房保障和房屋管理局及武汉工商行政管理局共同监制并在商品房销售行业中推行的示范合同，依照《武汉市物业管理条例》第十四条“新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续……”可见，作为建筑工程的商品房，其交付条件是应当取得《竣工验收备案证》和《竣工交付使用备案证》，否则不得交付使用。被告武汉阳逻港产业园开发有限公司于2014年9月24日取得《竣工验收备案证》和2014年11月27日取得《竣工交付使用备案证》，距离合同约定的交房日期2014年6月30日，已逾期交房超过60日，构成根本违约。至于被告辩称因施工方项目总包单位武汉鲁园建设集团有限公司拒不配合办理竣工验收的原因，导致办证迟延，属于其内部建筑施工合同关系，不属于本合同约定的延期交付的事由，与本案无关，不能作为逾期交房的抗辩理由，本院不采纳。故原告单方解除合同的条件成就，且没有约定或法定的抗辩事由，原告该项诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”，原告于2015年3月31日向被告工作人员陈方通过顺丰速运邮寄送达了《退房申请告知书》，陈方于2015年4月1日签收，根据庭审调查，陈方作为被告方与原告等业主交涉的负责人，其签收应视为退房通知送达给被告，且原告行使解除权在一年之内，故原告就双方签订的《武汉市商品房买卖合同》于2015年4月1日提出退房申请，行使合同解除权，符合约定和法律规定。合同第十一条第一款第二项约定，逾期交房超过60日，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款，故被告按约定应于2015年6月1日前向原告返还购房款，原告据此要求被告返还全部购房款，本院予以支持。原告要求被告按照中国人民银行公布的2013年1-3年期贷款利率6.15%承担首付款119783元自付款之日2012年12月3日至返还之日止的利息损失及购房款50000元自付款之日2014年7月29日至返还之日止的利息损失，因被告未在约定的期限内返还购房款，占用原告资金造成原告相应损失，故该项请求本院予以支持，因此被告应对原告已付购房款169783元的损失自被告收到退房通知之日起60日后即2015年6月1日起算，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年6月1日起计算至付清之日止。合同虽还约定如逾期交房超过60日，买受人要求解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，因原告未主张，故本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经审委会研究，判决如下：一、解除原告刘志列与被告武汉阳逻港产业园开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：新1202836**）。二、被告武汉阳逻港产业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘志列返还购房款169783元并赔偿损失（以已付购房款169783元为本金，利率按照中国人民银行同期贷款利率自2015年6月1日起计算至购房款付清之日止）。三、驳回原告刘志列的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4120元，由原告刘志列负担420元，被告武汉阳逻港产业园开发有限公司负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费4120元，款汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 傅 菁人民陪审员 冯再清人民陪审员 张金元二〇一六年一月十日书 记 员 梅 婷 微信公众号“”