北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初16049号
原告：福建省烟草公司三明市公司，住福建省三明市崇桂新村100幢。
法定代表人：张清明，总经理。
委托代理人：汤咏红，福建枫桦律师事务所律师。
委托代理人：张健超，福建枫桦律师事务所律师。
被告：北京金琪鑫杰物业服务有限公司,住所地北京市东城区沙子口路76号。
法定代表人：冯长祥，董事长。
委托代理人：冯琪，男，1957年10月7日出生，北京金琪鑫杰物业服务有限公司经理。
原告福建省烟草公司三明市公司诉被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理。依法由
代理
审判员崔赟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省烟草公司三明市公司委托代理人汤咏红、被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司委托代理人冯琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省烟草公司三明市公司诉称：原告系位于北京市东城区×花园×号楼×单元×室房屋（涉诉房屋）的产权人。2014年10月，原告工作人员来京发现房屋已由被告使用。故2014年10月1日，原、被告双方签订《房屋出租合同》，约定租期自当日起算。被告据此向原告交纳了押金。自2016年1月起，被告违反合同约定未交纳租金至今。被告延付租金的行为已构成违约，根据合同约定及法律规定，要求解除《房屋出租合同》，并将涉诉房屋交还原告，按照月租金3969元的标准支付自2016年1月1日至实际腾房之日的房屋租金及使用费，按照欠缴租金的1%支付自2016年1月6日起至实际付清之日止的房屋租金并不予退还保证金。
被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司辩称：原告所述合同签订情况属实。涉诉房屋现由被告使用。原告依约向被告交纳2015年第三季度租金，被告向原告开具了没有加盖财务章的发票，导致被告被丰台区地税处罚240元，增加了被告大量的经济成本。被告反复和原告沟通要求解决此事，被拒绝。原告开具有问题的发票构成违约，且拒绝进行纠正，被告不得已迟延支付租金合理合法，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告系位于北京市东城区×花园2号楼2单元×（建筑面积161.0平方米）、×（建筑面积160.31平方米）、×号楼×层×单元×室（建筑面积148.54平方米）房屋的产权人。2014年10月，原告（甲方）发现上述三套房屋由被告使用，故与被告（乙方）就×室分别签订编号为SMYC2014225、SMYC2014224、SMYC2014223的《房屋出租合同》，约定×室的租赁期限为自2014年4月1日起至2016年12月31日止，×室的租赁期限为自2014年10月1日起至2016年12月31日止；租金按季度支付，于每季度第一个月5日前采用银行转账方式支付止原告指定账户；原告在收到租金后开具租赁发票十天内送达给被告；月租金均为第一年3600元，第二年上涨5%，第三年在第二年基础上递增5%；被告未按时交纳租金的，每迟延1日应向原告交纳所欠款额的百分之一的违约金，违约金应当在交纳逾期租金时一并缴纳，否则原告有权直接从被告交纳的保证金中扣除，拖欠租金累计15日以上的，原告有权解除合同，不予退还保证金。针对×签订的《房屋出租合同》落款日期均为2014年4月1日，针对×签订的《房屋出租合同》落款日期为2014年10月1日，对此原被告认可三份合同签订日期均为2014年10月1日。前述三份合同均在第十三条中约定“乙方应予本合同签订之日向甲方交纳履约保证金……（按承租第三年的三个月租金标准计算）”，空白处填写有“¥3969”及“¥11907”，其中前者被横线删去并有指纹按捺，合同文本其他约定按照履约保证金保准支付违约金处均有相同的更改。原告称在签订合同当时发生计算错误，当场进行了更正，由原告指定的工作人员吴海燕按捺指纹对更改进行了确认，并按照11907元的标准收取了被告的保证金。被告认可其按照合同约定交纳了保证金。经本院释明，被告未在本院指定期间提交反证。2015年7月10日，原告开具上述三套房屋2015年第三季度租金发票各一张并寄送给被告，但均未加盖原告财务专用章。后，原被告对纠正发票未盖章一事的流程始终未能达成一致。现上述三张发票均在被告处保管。2015年11月4日，北京市丰台区地方税务局稽查局向被告发出税务检查通知书，对涉税情况进行检查。庭审中，被告提交2015年12月7日北京农商银行电子缴税付款凭证，其中缴纳税（费）种名称为两项：第一项为印花税，日期为2010年1月1日至2010年12月31日，实缴60元；第二项为印花税（滞纳金、罚款），日期为2009年1月1日至2010年12月31日，实缴180元，以证明由于原告开具发票未盖章，导致被告被罚款。原告不认可该证明目的，认为被告因2009年以后的账目问题被税务部分罚款，不存在因涉诉租赁发票存在瑕疵被罚款的问题，如发生罚款被告应提交处罚决定书。上述事实有《房屋出租合同》（编号为SMYC2014225）、《房屋出租合同》（编号为SMYC2014224）、《房屋出租合同》（编号为SMYC2014223）的《房屋出租合同》、房屋产权证、发票、北京市丰台区地方税务局稽查局向被告发出税务检查通知书、北京农商银行电子缴税付款凭证及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。原被告签订《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于保证金数额，鉴于经本院释明后被告未在指定期间内提交其持有的《房屋出租合同》及保证金收据，故本院认定保证金应为11907元。原告向被告交付发票未加盖财务章，属于原告履行合同中的瑕疵，被告提交的缴税付款凭证中显示的缴税期间为2009年及2010年，本案涉及租赁发生在2014年之后，故被告提的证据无法证明原告的履行瑕疵达到了被告可以据此行使先履行抗辩权暂缓支付下期租金的程度。在履行合同过程中，被告未履行给付租金的义务，原告依据合同约定享有单方解除权，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。同时被告的行为已构成违约，对此其应承担违约责任，对于原告要求被告支付租金并归还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求不予退还被告保证金的诉讼请求，鉴于双方在合同有明确约定，故本院予以支持。对于被告支付违约金数额，本院予以酌定。合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告对其损失并未提交证据，且违约金约定标准过高，故对于被告要求降低违约金的抗辩意见，本院予以采信，对于违约金的数额，本院予以酌降。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、解除原告福建省烟草公司三明市公司与被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司就北京市东城区×花园×号楼×单元×室签订的《房屋出租合同》；
二、被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市东城区×花园×号楼×单元×室腾空并交付给原告福建省烟草公司三明市公司；
三、被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司于本判决生效后七日内向原告福建省烟草公司三明市公司按照月三千九百六十九的标准支付自
二〇一六年一月一日至实际腾房之日的房屋租金及使用费；
四、被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司于本判决生效后七日内向原告福建省烟草公司三明市公司支付违约金二千元；
五、原告福建省烟草公司三明市公司收取被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司房屋押金一万一千九百零七元不予退还；
六、驳回原告福建省烟草公司三明市公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1041元，由被告北京金琪鑫杰物业服务有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 崔 赟
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 张紫茜 百度搜索“”