广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9807号
上诉人（原审被告）：陈秀丽，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：叶戈荣，住。
被
上诉人（原审原告）：广东富港物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市南沙区。
法定代表人：杨联，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
上诉人陈秀丽、叶戈荣因与被上诉人广东富港物业服务有限���司广州分公司（以下简称富港公司广州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈秀丽、叶戈荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回富港公司广州分公司原审全部诉讼请求。事实理由如下：
一、陈秀丽、叶戈荣作为住宅小区的业主不是前期物业服务合同的签约适格主体，富港公司广州分公司要求陈秀丽、叶戈荣于2013年8月31日签订的《前期物业管理服务协议》应属无效合同。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。在前期服务管理中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当由建设单位与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，而不是由住宅小区的单个业主与物业服务企业签订前期物业服务合同。既然陈秀丽、叶戈荣不是前期物业服务的适格签约主体，那么富港公司广州分公司要求陈秀丽、叶戈荣于2013年8月3l日签订的《前期物业管理服务协议》应属无效合同。
二、即使富港公司广州分公司要求陈秀丽、叶戈荣签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，但该公司没有证据证明其按照该协议约定履行物业服务义务。一审法院未对此查明就认定富港公司广州分公司履行了物业服务义务，是错误的。(一)物业服务企业应提供其与建设单位之间签章确认的查验、物业交接等书面记录、其向相关行政部门备案的材料手续、告知业主物业承接查验备案情况的书面材料等证据证明其提供物业服务的具体起止时间，以此证明其是否按照物业服务合同约定的服务期限提供了物业服务，以及承接后进行了哪些物业服务，从而证明其提供物业服务的情况。开发商广州市富南置业有限公司（以下简称富南置业公司）与富港公司广州分公司未曾在收楼前向陈秀丽、叶戈荣提供过双方签订的《前期物业服务合同》，开发商与验收义务，反而对陈秀丽、叶戈荣隐瞒未具备收楼条件的实情，陈秀丽、叶戈荣不应承担物业管理费用。
三、即使有证据证明富港公司广州分公司履行了物业服务义务，陈秀丽、叶戈荣也不应当缴纳物业管理费和其他费用。(一)陈秀丽、叶戈荣虽于2013年8月31日办理收楼手续，但实际上涉案房屋直到2014年8月19日才取得《竣工验收备案表》，距离合同约定的交楼时间已逾期接近一年，开发商将不符合交楼条件的涉案房屋交予陈秀丽、叶戈荣，实际是规避自己的义务，逃避法律责任的行为。由此，物业管理费的收取至少也应从涉案房屋达到交楼条件时开始计算。(二)陈秀丽、叶戈荣与富南置业公司签订的商品房买卖合同曾承诺赠送一年的物业管理费，虽然开发商与富港公司广州分公司是属于不同的两个主体，但涉案物业是由富港公司广州分公司从开发商处承接的，且富港公司广州分公司已了解知悉该情况但未向陈秀丽、叶戈荣兑现承诺；至今没有赠送该部分物业管理费，故此应予以抵扣一年的物业管理费。一审庭审当天，陈秀丽、叶戈荣当庭向法院提交富港公司广州分公司下属员工陈某2016年3月23日发给陈秀丽、叶戈荣的《获赠函》手机彩信。但原审法院认定陈秀丽、叶戈荣与开发商就此有争议的，可另案进行诉讼，错误。一审开庭后的当天下午，陈秀丽、叶戈荣返回富港公司广州分公司住所地并和该公司物业副经理甘某确定了免除一年的物业管理费的事实。(三)富港公��广州分公司曾无故对业主停水停电，且对涉案小区的车位、清洁、绿化等各个方面都管理不到位，违反了物业服务合同约定的义务，故无权要求陈秀丽、叶戈荣支付物业管理费。(四)对于富港公司广州分公司要求支付的梯灯照明电费、公共电费、园林水表分摊费、水费等其它费用，由于富港公司广州分公司未能出示缴纳上述费用的法律法规以及合同依据，也未向业主公示告知具体计算依据，更没有得到业主们的同意确认，故陈秀丽、叶戈荣不应支付该等费用。
四、原审庭审时间安排不当。原审法院于2016年5月23日下午4时向陈秀丽、叶戈荣发出传票，要求陈秀丽、叶戈荣当天下午到庭。陈秀丽、叶戈荣收到传票后庭审时间已过，未能到庭，原审法院应对此承担责任。综上所述，陈秀丽、叶戈荣恳请二审法院予以纠正，并支持陈秀丽、叶戈荣全部上诉请求。
被上诉人富港公司广州分公司二审答辩称：
一、双方都是本案的适格诉讼主体，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件法律应用问题的若干规定，前期物业服务合同对业主是有约束力的。本案中，开发商于2011年6月与佛山市三水广场物业经营管理有限公司（以下简称三水物管公司）签订前期物业管理合同，该约定合法有效，对涉案楼宇的业主均具有约束力。富港公司广州分公司是该公司在广州设立的分公司，且依法管理了涉案楼宇。富港公司广州分公司提出的诉请并未超出前期物业合同约定的范围，是适用本案的。一审时陈秀丽、叶戈荣对于三水物管公司的管理资质及收费标准和管理事项是没有异议的，因此陈秀丽、叶戈荣提出的抗辩理由是不能成立的。
二、富港公司广州分公司已经为陈秀丽、叶戈荣提供物业服务，陈秀丽、叶戈荣没有支付物业服务费，理应��付物业管理费及违约金。原审认定正确，应予以维持。陈秀丽、叶戈荣自2013年8月31日收楼至今，享受了富港公司广州分公司的物业服务，并且支付了部分的物业费，认可了富港公司广州分公司的服务，现在又认为不应当支付费用显然与之前的行为相矛盾。
三、富港公司广州分公司不同意陈秀丽、叶戈荣关于抵扣物业服务费的主张，富港公司广州分公司对该项费用没有抵扣的义务。
四、富港公司广州分公司已就分摊水电费提供了证据，且陈秀丽、叶戈荣也没有就涉案房屋的公摊水电费进行起诉，其该项上诉主张也是没有事实依据的。
五、陈秀丽、叶戈荣以一审庭审时间安排不当提出上诉，该理由并不能成立。原审于2016年4月11日开庭审理，要求陈秀丽、叶戈荣对富港公司广州分公司名称变更的事项发表意见，陈秀丽、叶戈荣提出庭后书面答复，但并未在限定时间内答���。之后，原审法院传票通知双方于2016年5月25日到庭要求陈秀丽、叶戈荣答复该问题，且在当天宣判。富港公司广州分公司准时正常到庭，陈秀丽、叶戈荣没有正当理由未到庭。综上，陈秀丽、叶戈荣的上诉主张没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回。原审法院
经审理查明：陈秀丽、叶戈荣于2012年9月18日与富南置业公司签订了《商品房预售合同》，约定陈秀丽、叶戈荣向该公司购买广州市南沙区优山美寓自编E3栋1405房，建筑面积为122.26平方米。房屋交付时间为2013年8月31日。该合同第五条约定，富南置业公司选聘具有相应资质的三水物管公司南沙分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同物业服务合同期限自本合同签订之日起至本项目业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由陈秀丽、叶戈荣自收楼之日起按月按时交纳。根据富南置业公司（为甲方）和三水物管公司（为乙方）签订的《前期物业服务合同》，富南置业公司选聘三水物管公司对广州市南沙区优山美寓提供前期物业管理服务，其中电梯住宅服务费为每月每平方米2.5元。合同第七条约定，业主应于甲方交付物业给业主之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前履行交纳当月物业服务费的义务。该合同第三十一条约定，富南置业公司、业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定的，未按时足额交纳物业服务费的，应按每天1%的标准向乙方支付违约金。2013年8月31日，陈秀丽、叶戈荣签收了上述房屋的钥匙。原审另查明，涉案房屋建筑面积为122.26平方米，每月的物业服务费为305.65元，陈秀丽、叶戈荣��经缴纳2013年10月至12月的物业服务费，但未缴纳从2014年1月1日至起计至2016年1月31日止的物业服务费共计7641.25元。富港公司广州分公司具备二级物业管理资质，原来企业名称为佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司，是三水物管公司在广州地区设立的分公司。富港公司广州分公司以叶戈荣、陈秀丽未按约定缴纳物业服务费为由，于2016年2月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：陈秀丽、叶戈荣向富港公司广州分公司支付物业服务费7641.25元（物业服务费按305.65元/月计算，自2014年1月1日起暂计至2016年1月31日止）和物业服务费违约金（从2014年9月11日起，以当月欠缴的物业服务费305.65元为本金，按每日3‰的标准计算至陈秀丽、叶戈荣付清该款项之日止）。陈秀丽、叶戈荣原审答辩称:其签订的商品房买卖合同约定的物业管理公司是三水物管公司南沙分公司，并非富港公司广州分公司。对每平方米2.5元的物业服务费的计费标准没有异议，但陈秀丽、叶戈荣并无正式收楼，涉案商品房在2014年7月才符合收楼条件，开发商承诺减免陈秀丽、叶戈荣一年的物业服务费。物业服务费应从相应的时间起算，但富港公司广州分公司并未就此与陈秀丽、叶戈荣进行过沟通，而且双方对如何计算违约金未作约定。因此，陈秀丽、叶戈荣不同意富港公司广州分公司的诉讼请求。原审法院认为：陈秀丽、叶戈荣与富南置业公司签订的《商品房预售合同》和富南置业公司与三水物管公司签订的《前期物业服务合同》中关于物业服务权利和义务的约定是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，富南置业公司和三水物管公司签订的《前期物业服务合同》对陈秀丽、叶戈荣有约束力。陈秀丽、叶戈荣已经在2013年8月31日领取了涉案房屋的钥匙，实际已经接受涉案的房屋，富港公司广州分公司作为建设单位选聘的物业服务公司的分公司提供了物业服务，陈秀丽、叶戈荣应根据《前期物业服务合同》支付相应的物业服务费。因此，陈秀丽、叶戈荣应向富港公司广州分公司支付拖欠的物业服务费7641.25元。陈秀丽、叶戈荣主张开发商同意免除一年的物业服务费，因减免物业服务费并未经富港公司广州分公司同意，故对陈秀丽、叶戈荣提出��减相应费用的主张不予支持。如陈秀丽、叶戈荣与开发商就此有争议的，可另案进行诉讼。至于富港公司广州分公司请求支付违约金的问题，《前期物业服务合同》约定按每日1%的标准计算，现富港公司广州分公司请求按每日3‰计算，并未超过该约定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，于2016年5月25日作出
判决如下：陈秀丽、叶戈荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东富港物业服务有限公司广州分公司支付物业服务费7641.25元及违约金（从2014年1月1日起计至2016年1月31日止每月以305.65元为本金，分别从当月6���起计至实际清偿之日止，按每日3‰的标准计算；每月物业服务费的违约金总额不得超过当月物业服务费金额）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71元，由陈秀丽、叶戈荣负担。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另查明：
一、陈秀丽、叶戈荣二审当庭向法院提交以下证据：证据一、两张光盘含有其他业主向物业管理公司投诉、国土局信访、公安局报警的资料照片等，拟证明富港公司广州分公司确认由开发商减免业主的一年物业管理费并表示同意；以及物业管理公司不作为的视频，包括不维护公共设施、业主因为管理不到位拒绝支付管理费的请求、物业公司滥用小区资源等。证据二、物业管理费收��，证明物业管理公司并没有开具发票给陈秀丽、叶戈荣，陈秀丽、叶戈荣在2013年11月份交付了2013年10-12月份的物业管理费。证据三、催缴通知书，证明实际收费标准与合同约定物业费标准不一样，有滥收费现象，陈秀丽、叶戈荣并没有实际按照通知单交费。证据四、（2016）粤01民终6141号民事判决书，证明本案判决滞纳金标准过高，一审法院存在同案不同判的情形。被上诉人富港公司广州分公司对上述证据质证称：（一）代理人在2016年4月11日确实有到过管理处，开发商有作出减免一年物业管理费的承诺，但业主应在收楼后两个月内办理，过期使用无效；2016年4月11日业主也不同意签署确认书，如果调解成功，陈秀丽、叶戈荣签名还是可以减免的，因对方不同意签字导致调解不成功，所以富港公司广州分公司现认为应当从收楼之日起计算两个月内使用，过期使用无效。（二）陈秀丽、叶戈荣二审提交的证据已超过举证期限不属于二审新证据，不应作为证据使用。（三）对证据一光盘中的文件没有原件，对其真实性均不予确认；对证据二、三的真实性予以确认，证明陈秀丽、叶戈荣交过物业管理费，也接受了富港公司广州分公司提供的物业服务，并存在拖欠物业管理费的行为，富港公司广州分公司已经催缴过；因陈秀丽、叶戈荣逾期交费，富港公司广州分公司有权收取违约金的；对证据四的真实性没有异议，关联性有异议，另案与本案属同案同判。
二、陈秀丽、叶戈荣二审提供一份邮件单，拟证明原审法院于2016年5月23日向其邮寄开庭时间为2016年5月23日的开庭传票，但未提供该邮件单载明的开庭时间的传票。经核查，一审卷宗第107页开庭笔录载明时间为2016年5月25日下午2时30分，陈秀丽、叶戈荣未到庭；该开庭笔录经富��公司广州分公司签名并在最后一页书写日期“2016年5月25日”；该卷宗第121页《送达回证》载明送达文书名称为“开庭传票（2016年5月25日下午2：30分）”，受送达人陈秀丽、叶戈荣，受送达人签名处由叶戈荣签名并注明签收日期“2016年5月23日”。
本院认为，原审认定陈秀丽、叶戈荣与富南置业公司签订的《商品房预售合同》和富南置业公司与三水物管公司签订的《前期物业服务合同》中关于物业服务权利和义务的约定对陈秀丽、叶戈荣具有约束力，并据此对本案双方权利义务作出认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。针对陈秀丽、叶戈荣的上诉主张，认定如下：
一、陈秀丽、叶戈荣上诉主张富港公司广州分公司要求其于2013年8月31日签订的《前期物业管理服务协议》应属无效的问题。因陈秀丽、叶戈荣与富南置业公司签订的《商品房预售合同���对于物业服务费及物业管理公司均作出明确约定，富南置业公司与三水物管公司签订的《前期物业服务合同》对于物业服务权利和义务的约定与前者约定一致，均是当事人的真实意思表示。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。陈秀丽、叶戈荣已于2013年8月31日领取涉案房屋钥匙，实际接受涉案房屋，原审认定其自该日起与富港公司广州分公司形成合法有效的物业服务合同关系，并无不当。陈秀丽、叶戈荣上诉主张两者协议无效，于法无据，不予接纳。
二、陈秀丽、叶戈荣上诉主张富港公司广州分公司未依约履行物业服务合同义务的问题。因陈秀丽、叶戈荣接收涉案房屋钥匙后，富港公司广州分公司作为建设单位选聘的物业服务公司的分公司已经实际提供了物业服务。陈秀丽、叶戈荣所举证据并不足以证明富港公司广州分公司未依约履行物业管理的服务义务，其在诉前亦未对此提出异议，陈秀丽、叶戈荣现以此为由抗辩不支付物业管理费等费用，缺乏事实依据。
三、陈秀丽、叶戈荣上诉主张涉案房屋不具备交付条件其不应当支付物业管理费以及富南置业公司答应免除其一年物业管理费的问题。因涉案房屋是否具备交楼条件以及富南置业公司同意减免一年物业管理费均系陈秀丽、叶戈荣与富南置业公司之间就商品房买卖合同项下的纠纷，不属于本案审查范围。富港公司广州分公司在庭外调解阶段虽对免除一年物业管理费予以确认，但陈��丽、叶戈荣并未接纳双方的调解方案。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”，故该承诺并不能作为判案依据。因此，原审判决未采纳陈秀丽、叶戈荣主张的免除一年物业管理费的意见并无不妥。
四、违约金标准的问题。因《前期物业服务合同》约定逾期支付物业管理费应按每日1%的标准计付违约金，富港公司广州分公司原审自行处分其民事权利诉请按每日3‰计付违约金，并未超过该约定，本院予以采纳。
五、陈秀丽、叶戈荣上诉主张原审于2016年5月23日开庭当天才向其发出开庭传票的问题。虽陈秀丽、叶戈荣提供的原审法院邮寄传票的邮件单上书写2016年5月23日的开庭传票，但���秀丽、叶戈荣并未提供该开庭传票予以佐证。依照一审卷宗中陈秀丽、叶戈荣签收的送达回证载明的文件名称以及开庭笔录的具体开庭日期、富港公司广州分公司的陈述及签名日期均载明具体开庭时间为2016年5月25日，原审在庭前传票通知开庭的时间并无不当。陈秀丽、叶戈荣经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，理应承担相应法律后果。综上所述，上诉人陈秀丽、叶戈荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人陈秀丽、叶戈荣负担。本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理
审判员 柳玮玮代��
审判员黄春成
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 璩方慧