辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10495号
上诉人（原审被告）：吴戈，男，1988年3月11日出生，汉族，住址：珠海市香洲区。
委托代理人：杜凌云，系辽宁诚为律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：陈阳，女，1979年3月25日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
原审
被告：刘健秋，女，1963年10月9日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
原审
第三人：沈阳市大东区福临房产信息咨询服务部，住所地：沈阳市大东区航空路17号。经营者：王伟，男，1987年9月21日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨涛，男，1991年10月28日出生，汉族。上诉人吴戈因与被上诉人陈阳、原审被告刘健秋、原审第三人沈阳市大东区福临房产信息咨询服务部（以下简称“福临房产服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初5713号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由
审判员周濛担任
审判长，与
审判员姜会军、
代理
审判员朱闻天组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭对本案进行了审理，上诉人吴戈的委托代理人杜凌云，被上诉人陈阳和原审被告刘健秋及原审第三人福临房产服务部的委托代理人杨涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈阳原审诉称：通过第三人居间介绍，被告刘建秋代表其儿子吴戈与与原告于2016年5月26日签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告吴戈名下位于沈阳市大东区小河沿路70-1号3单元7楼2室的房屋一套，成交价格为1，245，000元，原告已按合同约定于签订合同当日向被告支付购房定金2万元整。双方约定于2016年7月1日之前去房产交易部门办理更名过户手续，但2016年5月29日，被告刘建秋以其押在第三人处的房产证中夹有其他文件为名，强行从第三人处拿走房产证，并将该房产卖给他人，造成原、被告签订的房屋买卖合同无法继续履行。请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告承担违约责任，双倍返还原告定金4万元；3、被告承担本案的诉讼费用。吴戈原审未提出答辩意见。刘健秋原审辩称：我是被告吴戈的母亲，出售本案诉争房屋的事情被告吴戈是知道的，因为是要卖了诉争房屋以便在珠海给吴戈买房子，但是我与原告签订合同的事，吴戈不知道，我与原告签订合同时，未取得吴戈出具的授权委托书。被告吴戈知道我与原告签订了合同后，表示其不想将房屋出售给熟人，也认为我卖的价钱低，所以不同意将房屋卖给原告。现在原告交付的2万元定金在中介处。现在我已经与案外人签订了房屋买卖合同，要求解除与原告签订的合同。福临房产服务部原审述称：当时是被告刘建秋与原告签订的房屋买卖合同，但是刘建秋带了吴戈的身份证，签完合同后2天左右，被告刘健秋到我们中介说放在我们中介的房产证里边夹了东西，我们工作人员就把房证拿给她了，她接过房产证后就直接把房产证带走了。签订合同的时候，被告刘健秋给他儿子吴戈打电话进行了沟通。原审法院
经审理查明：本案诉争房产位于沈阳市大东区小河沿路70-1号3-7-2，建筑面积144.82平方米，房屋所有权人为被告吴戈。被告刘建秋系被告吴戈的母亲。由于被告吴戈在珠海市工作，其委托其母亲刘建秋代理其出售诉争房屋，以便筹集资金在珠海市购房。2016年5月26日，在第三人居间介绍下，被告刘建秋代表其儿子吴戈与原告签订了房屋买卖合同（此时被告刘建秋尚未取得被告吴戈出具的书面授权委托书），约定将诉争房屋出售给原告，成交价格为1，245，000元。签订合同当日，原、被告及第三人共同签署了一份资金托管协议，原告及被告刘建秋共同委托将原告向被告交付的2万元定金由第三人负责托管，待被告刘建秋取得公证书后，由第三人将该笔款项交予被告；上述定金为被告收到后再交给第三人保管，不影响双方之间针对该笔款项适用定金罚则的成立。现原告交纳的2万元定金存放在第三人处。签订房屋买卖合同后，被告吴戈以不愿将诉争房屋出售给熟人（注：吴戈系原告任职高中的毕业生）及成交价格过低为由，拒绝将房屋出售给原告，被告刘建秋到第三人处将其存放在第三人处的诉争房屋产权证取走，并与案外人签订了房屋买卖合同，将诉争房屋出售给了案外人。原审法院认为：2016年5月26日，被告刘建秋代表其儿子吴戈与原告签订的房屋买卖合同合法有效，各方均应依约履行。签订合同后，被告吴戈以不愿将房屋出售给熟人及成交价格过低为由，拒绝将诉争房屋出售给原告，其已明确表明不履行自己的主要债务，故原告提出解除房屋买卖合同的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持；被告吴戈违反合同约定，拒绝履行合同约定的义务，应当双倍返还原告定金，由于目前原告交付的2万元定金存放在第三人处，故本院认定由第三人将2万元定金返还给原告，被告吴戈另行赔偿原告定金2万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十五条之规定，
判决如下：
一、解除原、被告于2016年5月26日签订的房屋买卖合同；
二、被告吴戈于本判决生效之日后5日内赔偿原告陈阳定金2万元；
三、第三人沈阳市大东区福临房产信息咨询服务部于本判决生效之日后5日内返还原告陈阳定金2万元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告吴戈负担。宣判后，吴戈不服，上诉至本院。理由：1、原审认定事实错误，受托人刘健秋委托权限不明，应当认定房屋买卖合同无效，担保合同亦无效；2、原审适用《合同法》九十四条关于合同解除的规定错误，应适用第五十六条；3、定金系由中介公司托管，上诉人并未实际收到被上诉人的定金。请求：撤销原审判决第二项，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人陈阳辩称：上诉人主张合同无效不成立，双方是在中介介绍下合法签订的合同；上诉人说刘健秋未经上诉人同意卖房不属实，刘健秋卖房一年多，上诉人不可能不知道；关于定金，定金暂时由中介保管不是我方定的，是中介公司按程序走的，且中间给刘健秋打了收条。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告刘健秋辩称：同意上诉人的意见。原审第三人福临房产服务部述称：涉案合同是合法有效的，在合同履行过程中为保证双方权利，防止风险，我方才要求上诉人交房证，被上诉人交定金。原审判决正确。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的房屋买卖合同、收条、资金托管协议等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：本案双方当事人的诉争焦点为涉案房屋买卖合同的效力应如何认定。关于上诉人提出涉案受托人刘健秋委托权限不明，按照合同法第五十一条规定，应当认定房屋买卖合同无效，担保合同亦无效的上诉主张，
本院认为，一方面，虽涉案房屋产权人为上诉人吴戈，但通过原审庭审中福临房产服务部的陈述可知，签订涉案房屋买卖合同的时候，作为上诉人母亲的刘健秋曾给上诉人打电话进行了沟通。因此，出售该房屋应是上诉人真实的意思表示；另一方面，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故涉案合同应为合法、有效，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其并未实际收到被上诉人定金的上诉主张，
本院认为，通过庭审调查可知，被上诉人交付2万元定金系不争的事实，但为保证双方权利，防止风险，福临房产服务部才与刘健秋及陈阳三方签订了资金托管协议，定金暂由福临房产服务部托管，且事后刘健秋为陈阳出具了2万元定金的收条，此举，应视为上诉人吴戈收到2万元定金。故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，原审判决正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人吴戈负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理
审判员 朱闻天
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”