浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初7757号
原告：陈洁，女，1994年1月14日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：徐纪先，宁波市经纬法律服务所法律工作者。
被告：宁波飞翔房地产开发有限公司，住所地：慈溪市长河镇工业开发区。组织机构代码：75629260-5。
法定代表人：宓达，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。
原告陈洁与被告宁波飞翔房地产开发有限公司（以下简称飞翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告陈洁的委托诉讼代理人徐纪先、被告飞翔公司的委托诉讼代理人沈国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈洁向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金163739元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月24日，原告为购买被告位于长河4#地块编号为22541577的美郡花苑商品房，委托其父亲陈利庆与被告签订了“美郡花苑分期付款协议书”，其中约定，房屋坐落美郡花苑项目第9幢2单元104室，车位（-1-39）、（-1-40）号，合同总价款为人民币2243879元，定于2014年5月20日前分期分批付清，同时约定于2014年5月20日后、同月30日交房日前，双方订立商品房买卖合同。嗣后，原告依照付款协议约定的时间，将2243879元购房款交付被告，但至交房期限届满时，经多次去电发函催告，被告迟迟未能交付。2015年9月11日，陈利庆以被告擅自变更该商品房地下室卫生间、洗衣房的使用功能为由要求解除合同并提起诉讼，该案经法院调解后，双方达成协议，被告对地下室卫生间、洗衣房的排水管道作补偿50000元，并且在对逾期交付房屋未作出任何处理违约行为的前提下确定于2015年12月30日交房。后在原告的再三催促下，被告仍不履行50000元的赔偿款项，同时勉强补签了商品房买卖合同，无奈履行了交房义务。根据补签的商品房买卖合同第九条、第十条约定，被告应当承担违约责任，赔偿按总房价的每日万分之一、自2014年8月1日起至2016年7月20日止共计720日的逾期交房违约金。原告为证明其诉请成立，向本院提供了《商品房买卖合同》1份，拟证明被告没有按约履行，存在违约行为，应按照合同的约定承担相应的违约责任。
被告飞翔公司辩称：原告诉称事实与客观事实有部分不符。第一，陈利庆与被告签订分期付款协议书时，被告并不知道陈利庆是受原告委托的，后来陈利庆要求暂不签订商品房买卖合同，要让其女儿即原告作为买受人签订合同，而当时原告在外就学，故一直拖延未签订合同。上述情况陈利庆在（2015）甬慈民初字第1456号及（2016）浙0282民初1571号案件的庭审笔录中均予以确认，另该两案的诉讼主体也均是陈利庆而不是原告，故造成合同延迟签订的原因不在于被告；第二，原告诉请从2014年8月1日起算逾期交房违约金是不正确的，（2015）甬慈民初字第1456号民事调解书确定的交房时间为2015年12月30日，陈利庆于2015年12月17日将原告作为买受人由被告进行商品房买卖合同备案，但一直未让原告来签约，导致拖延到2016年7月12日方才签订商品房买卖合同。期间，陈利庆又进行了（2016）浙0282号民初1571号案件的民事诉讼，这也是原告和陈利庆不来被告处签约的原因之一。综上，被告认为其未违约，不应承担违约责任，要求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其辩称成立，向本院提供如下证据：1.（2015）甬慈民初字第1456号民事调解书、（2016）浙0282民初1571号民事判决书各1份，拟证明该两案的诉讼主体是陈利庆而非原告，原告系在2016年7月12日签订合同的，该合同实为现房买卖合同，不能以合同第九条、第十条追究被告的违约责任；2.支付凭证1份，拟证明被告已履行（2015）甬慈民初字第1456号民事调解书项下的支付50000元款项的义务。依被告申请，本院依法调取了（2015）甬慈民初字第1456号、（2016）浙0282民初1571号案件的庭审笔录共3份。本院为查明本案相关事实，依职权向陈利庆作了询问，并制作了询问笔录1份。陈利庆陈述，涉案房屋系其为其女儿即原告购买并支付购房款的，现该房屋的相关权利义务均由原告承受，在整个购房过程中，被告工作人员对此均系知情的，（2016）浙0282民初1571号案件诉讼结束后，其催促被告签订商品房买卖合同、交付涉案房屋，系被告的原因导致房屋直至2016年7月20日才交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院以此认定无争议事实如下：陈利庆系原告陈洁父亲。2013年5月14日，陈利庆与被告签订定金合同1份。合同约定陈利庆预订美郡花苑9幢104号房屋及2个车位，并对该商品房的价格、面积等以及其它事宜作出约定。同年5月24日，陈利庆与被告签订美郡花苑分期付款协议书1份。该协议书约定：甲方（即陈利庆）向乙方（即被告）购买被告开发建设的美郡花苑项目9幢2单元104室、车位〈-1-39〉号、〈-1-40〉号，合计总价款2243879元，并约定了具体分期付款方式，同时协议第5条第（3）项约定，该套房源在签订商品房买卖合同前，陈利庆有权指定合同买受人（前提是指定买受人不在限购范围）。上述合同订立后，陈利庆已按约支付涉案商品房全部价款。2015年9月11日，陈利庆因涉案商品房地下室卫生间、洗衣间排水管道等事宜将被告诉至本院。后经调解，本院于2015年11月18日作出（2015）甬慈民初字第1456号民事调解书，调解书约定：陈利庆与被告于2015年12月30日前办理涉案商品房的交房手续，被告不再为陈利庆疏通涉案商品房地下室卫生间、洗衣房的排水管道，被告于交房当天补偿陈利庆款项50000元，若今后陈利庆自行疏通前述排水管道，则后果自负，就本案纠纷陈利庆与被告不得再向对方主张任何权利。同年12月17日，陈利庆至被告处办理交房手续，因双方尚未订立正式的商品房买卖合同，故被告工作人员要求签订商品房买卖合同，并根据陈利庆的指定形成了以原告作为买受人的商品房买卖合同的网签合同文本，但陈利庆就该合同第九条交付期限及条件第3款中被告划去“用气”二字持有异议，要求签订未经删除该二字的合同文本，被告不予同意，双方因此产生争议而未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理交房手续。陈利庆于2016年2月25日向本院起诉要求解除分期付款协议书，本院于同年5月5日作出（2016）浙0282民初1571号民事判决驳回了其该项诉讼请求，陈利庆与被告均未提起上诉。之后，原、被告于同年7月12日签订了商品房买卖合同，并于当月20日办理了交房手续。商品房买卖合同第九条约定，出卖人应当在2014年5月30日前交付涉案商品房；第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，也可要求继续履行，合同继续履行的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同另对其它事宜作出约定。原、被告之间存在以下争议，本院逐一予以分析：1.原告是否可以主张陈利庆享有的各项合同权利。
原告在诉讼过程中认可陈利庆的陈述，即主张该房屋系陈利庆为其购买的，而被告对此系明知的，原告可以主张陈利庆与被告所签订的合同的相关权利义务。被告主张陈利庆是作为买受人身份签订定金合同及分期付款协议书并进行诉讼的，因其欲将涉案房屋写到原告名下，故一直拖延未订立合同，最后也是按照陈利庆的要求与原告签订合同的，但原告与被告之间的合同关系独立于陈利庆与被告之间的合同关系，原告不能主张陈利庆享有的各项合同权利。
本院认为，首先，根据原、被告及陈利庆的相关陈述，以及陈利庆所实施的以自己的名义签订相关合同、作为原告起诉主张买受人权利等行为，可以认定陈利庆系以买受人的身份实施上述行为的；其次，分期付款协议书中约定陈利庆有权指定合同买受人，被告负有按照陈利庆的指定与变更后的买受人签订合同的义务，故之后陈利庆将买受人变更为原告是有合同依据的；最后，基于父女关系，陈利庆之后自愿将其作为买受人可享有的利益让渡给原告享受，指定原告为买受人，让原告与被告签订商品房买卖合同、取得涉案房屋产权，上述陈利庆签订定金合同、分期付款协议书、支付全部房款、作为案件原告与被告达成调解协议，与之后在其指示之下让原告与被告签订商品房买卖合同，该一系列行为并非各自独立的行为。综合上述情形，涉案商品房的买受人变更，实为陈利庆按照其与被告之间的合同约定，将其与被告之间的其一方合同权利义务无偿概括转移给其女儿即原告陈洁，故原告可主张陈利庆享有的各项合同权利。2.涉案商品房的应交付时间如何确定。认定买卖双方约定的涉案商品房的应交付时间，是判断有无存在逾期交付情形的依据。原告主张应按照商品房买卖合同的约定确定房屋交付期限为2014年5月30日前，被告主张原、被告签订商品房买卖合同时，因涉案小区早已交付，故该合同实为现房买卖合同，交付时间应为合同签订日。
本院认为，该商品房买卖合同格式为预售商品房买卖合同，约定的交付时间为2014年5月30日前，但原、被告系于2016年7月12日签订该合同，故以该项合同约定来确定双方的权利义务显为不妥，基于第一个争议的分析，原告陈洁概括继受了陈利庆享有的合同权利义务，并非与被告另行形成了买卖合同关系，故被告认为原、被告之间实为现房买卖的辩称，本院不予采信。定金合同及分期付款协议书并未约定交房时间，但陈利庆与被告在（2015）甬慈民初字第1456号案件的诉讼过程已对交房时间达成调解协议，即于2015年12月30日前办理交房手续，系双方的真实意思表示。根据之前的分期付款协议书的相关约定，结合该调解协议内容，陈利庆与被告之间关于涉案商品房买卖合同实质性条款已具备，故陈利庆与被告之间已实际形成了商品房买卖合同关系，而签订正式的商品房买卖合同，仅为办理过户登记、交房手续等所需。因原告概括继受了陈利庆的合同权利义务，故陈利庆与被告之间关于交房时间即于2015年12月30日之前办理交房手续的约定亦对原告有约束力，本院据此认定涉案商品房约定的应交付时间为2015年12月30日前。3.被告逾期交付商品房是否构成违约，如构成违约，则如何认定逾期时间。双方陈述一致涉案商品房的实际交付时间为2016年7月20日，已迟于本院认定的应交付时间2015年12月30日。根据（2016）浙0282民初1571号民事判决书认定的事实及双方陈述，陈利庆于2015年12月17日至被告处办理交房手续，该日双方确认以原告作为买受人签订商品房买卖合同，并形成了网签合同文本，因双方对合同文本产生争议，故未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理交房手续，并直接导致了陈利庆为此进行（2016）浙0282民初1571号案件的诉讼。
本院认为，买受人有权要求按照网签合同格式签订未经删改的商品房买卖合同，只有双方协商一致的情况下才能修改网签合同的格式条款，故被告无权单方要求修改合同，因此导致合同延期签订、房屋延期交付的违约责任应由被告承担。被告主张2016年7月12日签订商品房买卖合同当日可向原告交付房屋，但因原告拒收，故直至该月20日实际交付，其不应承担该期间的逾期交房违约责任，原告对此予以否认，被告亦未举证证明，故本院对被告的该辩称意见不予采信。被告应在2015年12月30日前交付房屋，故逾期时间应自2015年12月31日始计算至2016年7月20日房屋实际交付之日止，计203天。
本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同成立且合法有效，被告逾期交房，应承担违约责任，赔偿原告损失。原告主张自2014年8月1日起算逾期时间，无事实依据，本院不予支持。关于原告所主张的逾期交房违约金的计算标准，虽之前的定金合同、分期付款协议书未约定逾期交房的违约责任，但在2015年12月17日双方除对“通气”条款是否删改存在争议以外，对其余合同条款均未提出异议，故该些条款对双方均有约束力，合同关于逾期交房的违约责任条款可予以适用。因此，原告主张被告应按日支付以已交付购房款的万分之一计算的逾期交房违约金，本院予以支持。为此，本院可支持的违约金数额应为：按上述认定的逾期交付时间、以已付购房款2243879元为基数、每日按该款的万分之一计算为45550.74元。综上所述，本院对原告诉请中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，
判决如下：
一、被告宁波飞翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告陈洁违约金45550.74元；
二、驳回原告陈洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元，减半收取计1787.50元，由原告陈洁负担1290.50元，由被告宁波飞翔房地产开发有限公司负担497元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 洪 逸
二〇一六年九月二十九日代
书记员 岑央科 来源：百度“”