江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6872号
上诉人（原审原告）:严剑，男，1986年8月11日生，汉族。
委托诉讼代理人：彭慧、郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈睿，男，1982年10月26日生，汉族。
委托诉讼代理人：贺勃、王旭然，江苏天玺律师事务所律师。
上诉人严剑与上诉人陈睿房屋买卖合同纠纷一案，因两上诉人均不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严剑上诉请求:撤销一审判决，依法改判陈睿双倍返还定金20万元；
一、二审诉讼费用由陈睿承担。事实与理由:合同约定定金10万元，上诉人严剑已将10万元定金支付给陈睿。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”一审虽认定陈睿的行为构成根本违约，只判决陈睿返还定金10万元和赔偿损失7万元，置定金法则于不顾，显然不妥，请求法院依法予以改判，支持上诉人严剑上诉的请求。针对严剑的上诉请求，陈睿辩称，严剑的上诉请求缺乏事实和法律依据，严剑在一审中主张解除合同支付赔偿损失，现对方上诉变更诉讼请求，要求我方双倍返还定金，根据相关法律规定，二审中双方可以就变更的诉讼请求进行调解，调解不成严剑应另行起诉。定金与违约金只能择一主张，严剑在一审中要求解除合同并主张违约金，因此其无权再另行起诉主张双倍返还，请求二审法院驳回严剑的上诉请求。陈睿上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回严剑一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由严剑承担。事实与理由：
一、一审判决遗漏查明严剑构成违约的事实。1、严剑未按照合同约定时间提供贷款所需材料。根据合同约定，严剑应于合同生效之日起5日内即2016年2月29日前提供贷款所需材料。而严剑于2016年3月10日到担保公司办理贷款手续，构成违约；2、被上诉人严剑未按照合同约定时间向上诉人支付案涉房屋首付款。根据合同约定，严剑应于银行贷款审批通过后即2016年4月20日向上诉人支付240000元首付款。而严剑始终未支付该首付款，构成违约。
二、一审判决认定上诉人陈睿构成违约属于事实认定错误。一审判决称陈睿没有提供土地证，后又补办产权证，导致合同无法按照原合同约定的期限继续履行，与事实不符。实际上，上诉人于合同签订后第二天即2016年2月26日将案涉房屋产权证交付给睿盛公司并于2016年4月17日再次将涉案房屋产权证、土地证交付给睿盛公司。合同无法按照原合同约定期限履行是因为被上诉人严剑存在上述违约行为导致的。根据上诉人提供的微信聊天记录显示，2016年4月29日，上诉人要求严剑准备好首付款，并多次催促严剑办理过户手续。但是严剑与睿盛公司隐瞒贷款于2016年4月20日通过银行审批的事实，且严剑单方另行向其他银行申请贷款，导致案涉合同无法按照约定期限履行，实际上是严剑再次严重拖延办理过户手续。针对陈睿的上诉请求，严剑辩称，2016年5月18日睿盛公司的工作人员与严剑一起至房产管理部门办理过户登记手续，是陈睿未按约前往房产管理部门拒绝出售房屋，构成根本性违约，至于之前的行为可以认为双方已经达成一致，5月18日的约定是双方最终约定，陈睿、严剑都默认双方之前的行为，所以我方并不构成违约，系陈睿构成违约。严剑向一审法院起诉请求：判令陈睿赔偿定金10万元，违约金10万元；赔偿中介费1.5万元（其中已付1万元）；赔偿贷款担保费1800元；赔偿房屋上涨的损失费12万元；赔偿误工费3200元（16天×200元）；赔偿交通费240元（8次，每次30元），以上合计335240元。一审法院认定事实:2016年2月25日严剑（乙方）通过南京睿盛置业投资顾问有限公司（丙方，以下简称睿盛公司）居间介绍，与陈睿（甲方）签订《房地产买卖中介合同》,由严剑购买陈睿南京市江宁区秣陵街道天元东路388号城市之光大厦1-1231室房屋（建筑面积为55.88平方米）。双方约定：总价款为769000元，包括定金100000元；丙方完成合同约定乙方委托和代办事项，乙方按照以下支付方式向丙方支付佣金和代办费15000元；银行贷款审批通过后2016年3月20日前，乙方于产权送件当日支付甲方首付款240000元；乙方向银行申请商业贷款420000元，由丙方协助办理，乙方应于本合同生效之日起5日内提供贷款所需材料，如乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方应在接到丙方通知后三日内须自筹资金补足房款；如任一方违约，违约方应支付各守约方违约金10万元，违约方造成守约方其他损失的，由守约方按照法律规定追偿等等。当日，严剑支付陈睿定金100000元，并支付睿盛公司中介费用10000元。2016年2月26日，陈睿向睿盛公司提交涉案房屋房产证，并告知睿盛公司其土地证丢失。后睿盛公司组织双方以涉案房屋房产证分别向两家担保公司申请银行贷款。后陈睿向房产管理部门申请挂失、补办房产证、土地证。后严剑多次联系睿盛公司以催促陈睿补办土地证。2016年4月17日，陈睿向睿盛公司提供涉案房屋土地证、房产证，随后睿盛公司向中国建设银行提供上述证件。2016年5月5日，中国建设银行通过严剑申请贷款审批。2016年5月17日，睿盛公司组织严剑、陈睿至贷款银行办理相关手续，并约定于次日办理过户手续。2016年5月18日，睿盛公司的工作人员练文彬与严剑一起至房产管理部门办理过户登记手续，而陈睿未按约前往房产管理部门，拒绝出售房屋。2016年5月24日，严剑诉至一审法院，要求判如所请。2016年6月6日，陈睿收到一审法院送达的应诉材料及开庭传票。一审庭审中，严剑称，涉案房屋现在价格为93万元，但严剑对于房屋价格上涨造成的损失，不申请鉴定；双方之间合同于起诉时解除。陈睿称，同意解除合同。经一审法院主持调解，因当事人分歧较大，致调解无效。上述事实，有双方当事人陈述、房地产买卖中介合同、收条、练文彬的证言等证据以及一审法院开庭笔录予以证实。一审法院认为：严剑与陈睿签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。根据一审法院调查的上述事实以及双方当事人的诉辩意见，做如下评判：陈睿是否构成违约。双方在房屋买卖合同中约定，乙方向银行申请商业贷款420000元，由丙方协助办理，乙方应于本合同生效之日起5日内提供贷款所需材料，证明贷款审批通过是支付首付款并过户的前置条件，因此陈睿附有义务协助严剑方办理贷款手续。但是陈睿却没有提供土地证，后又补办产权证，导致合同无法按照原合同约定的期限继续履行。后严剑申请的贷款通过银行审批后，陈睿在可以办理过户的情况下，拒绝办理过户手续，实质是拒绝向严剑出售房屋。综合陈睿自签订合同后的行为表现，陈睿已经以自己的行为表示其不愿意履行合同，构成违约，应承担违约责任。严剑认为双方之间合同于其起诉时解除，陈睿亦同意解除合同，因此一审法院向陈睿送达起诉状副本及相关应诉材料时，应视为严剑要求解除与陈睿的房屋买卖合同关系的通知到达陈睿，自到达陈睿时双方之间的房屋买卖合同解除。双方之间合同解除，陈睿应返还严剑定金10万元。陈睿拒绝履行合同，使得严剑购买房屋目的无法实现，陈睿的行为已经构成违约，应当赔偿造成严剑相应的损失。同时严剑在本案中，按照合同约定履行相关义务，并未构成违约。因此根据公平和诚信原则，结合陈睿的违约程度、原因、当地房地产市场价格变动情况以及严剑受损情况等，一审法院酌定陈睿赔偿严剑损失7万元。严剑主张将支付第三人的中介费作为损失，要求陈睿赔偿。因三方签订的房地产买卖中介合同没有实际履行完毕，中介费也没有最终确定，亦与其主张的相关损失存在重复与冲突，因此一审法院不予支持。对于严剑误工费、交通费的主张，严剑未提供证据证明损失发生的具体金额，因此一审法院不予支持。对于严剑的其他主张，不符合合同约定以及法律的规定，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：
一、陈睿于判决生效之日起十日内支付严剑购房定金100000元、损失70000元，合计170000元。
二、驳回严剑的其他诉讼请求。如陈睿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6329元,减半收取3164元，由陈睿负担1500元，严剑负担1664元（严剑已预交，陈睿于判决生效之日起十日内一并给付严剑）。二审中，陈睿对一审查明“2016年5月5日，中国建设银行通过原告申请贷款审批”有异议，认为严剑通过银行贷款审批的时间是2016年4月20日；对“2016年5月17日，睿盛公司组织原、被告至贷款银行办理相关手续，并约定于次日办理过户手续”有异议，陈睿认为在得知严剑、中介公司向其隐瞒贷款审批于2016年4月20日通过后，于5月17日到睿盛公司交涉，欲拿回涉案房屋的两证，并提出补救措施，如果严剑同意该腾房时间变更为2016年8月15日，并重新签订买卖合同，陈睿同意过户，但遭到严剑、睿盛公司拒绝。本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，严剑、陈睿及睿盛公司于2016年2月25日签订房地产买卖中介合同，根据合同约定，严剑向银行申请商业贷款420000元，由睿盛公司协助办理，严剑应于本合同生效之日起5日内提供贷款所需材料；银行贷款审批通过后2016年3月20日前，严剑于产权送件当日支付首付款240000元；从中可以证明贷款审批通过是支付首付款并过户的前置条件，在办理贷款审批过程中因陈睿丢失涉案房屋土地使用证，至4月17日才向睿盛公司提供涉案房屋土地证、房产证，导致合同无法按照原合同约定的期限继续履行。后严剑申请的贷款通过银行审批后，陈睿在能办理过户的情况下，拒绝办理过户手续，导致合同未能继续进行，故陈睿行为构成违约，应当承担赔偿损失等违约责任。故一审兼顾合同的履行情况、陈睿的违约程度、当地房地产市场价格变动情况以及预期利益等综合因素，酌定陈睿赔偿严剑损失7万元，并无不当。本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。严剑在一审庭审中选择的诉请是要求对方赔偿损失，现严剑要求陈睿双倍返还定金20万元的上诉请求，系二审程序中增加的诉讼请求，因双方调解不成，本院对该上诉主张不予支持。综上，上诉人严剑、陈睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6329元，由上诉人严剑负担3164.5元陈睿负担3164.5元。本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
审 判 员 吴 勇
代理
审判员 刘小琴
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 汪海燕 百度搜索“”