河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫04民终2328号
上诉人（原审被告）：高帅旗，男，汉族。
委托诉讼代理人：辛二涛，河南科序律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王政委，男，汉族。
被
上诉人（原审原告）：马延果，男，汉族。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，男，汉族。
上诉人高帅旗、王政委因与马延果房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汝州市人民法院（2015）汝民初字第3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高帅旗的委托诉讼代理人辛二涛，上诉人王政委，被上诉人马延果的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高帅旗上诉请求：撤销河南省汝州市人民法院（2015）汝民初字第3216号民事判决第一、四项，将本案发回重审或改判驳回马延果的起诉；
一、二审诉讼费由马延果负担。事实与理由：
一、一审法院判决认定事实不清，错误的把民间借贷中的担保行为认定为房屋买卖关系。1、本案实际情况是，上诉人在2014年期间向被上诉人累计借款20万元，共分三笔，一笔是5万元，一笔是7万元，一笔是8万元，该三笔借款都由上诉人使用，后被上诉人怕上诉人还不上款，就让上诉人签订了房屋买卖契约、收据、交房同意书作为担保，如果上诉人不依约还款，被上诉人可以要求履行买卖合同。因此依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。2、一审中被上诉人虽然出具了房屋买卖契约、收据、交房同意书，但上诉人与被上诉人之间根本没有房屋买卖的真实意思表示，被上诉人也没有支付相应价款。另外在一审诉讼过程中，被上诉人已通过强迫上诉人的手段让王某归还了借款5万元，另又支付了一审的诉讼费、律师费、保全费等15000元，被上诉人将上诉人签过字作为担保的买卖合同交给了王某，并承诺解除被查封的房产，被上诉人虽然没有履约，但被上诉人的行为也能充分证明本案中被上诉人提交的房屋买卖契约系为上诉人借款提供的担保。3、房屋买卖合同中约定的金额与借款金额相符均为20万元，也能印证房屋买卖合同是为借款的担保。另外上诉人的房产购买于2008年，当时价款为210000万元（毛坯房），之后上诉人对房屋进行了精装修，20万元绝对不是该房屋的合理价款，该房屋的价款至少应在40万元左右，如此低于市场价格的购房合同如果不是为担保所签订，那么上诉人怎么可能将房产廉价卖给被上诉人。
二、一审法院判决程序违法，适用法律错误。1、在一审审理过程中，上诉人多次提出本案中的购房契约、收据、交易同意书是为20万元借款的担保，一审法院应当要求被上诉人就房屋买卖关系的真实性及付款方式、资金来源举证，可是一审法院认为该证明责任在上诉人，因上诉人无证据证明购房契约系为担保所签订而对上诉人的辩称意见不予采信。2、一审法院采信裴某的证言是不正确的，裴某系被上诉人处的工作人员，且经常参与被上诉人所放贷款的讨要工作，其证言系虚假证言。3、一审中第三人已明确要求确认上诉人与被上诉人签订的协议为无效协议，一审法院将该协议认定为有效而予以解除是错误的。王政委上诉请求：撤销河南省汝州市人民法院（2015）汝民初字第3216号民事判决第四项，改判确认马延果与高帅旗所签房屋买卖合同无效，判令解除对上述房屋的查封，由马延果和高帅旗承担本案诉讼费。事实与理由：
一、马延果与高帅旗所签订的房屋买卖协议系无效协议。1、马延果与高帅旗所签订的协议不是真实的房屋买卖合同，且该协议实际也并未履行。2、高帅旗于2008年所购涉案上述房屋的价款为210000元，在房价上涨的情况下，马延果、高帅旗该协议约定的价款仅为20万元，显然也不是买卖合同的真实意思表示。3、马延果与高帅旗所签该协议之前，高帅旗早于2014年12月19日已将涉案房屋出卖给了王政委，因此，马延果与高帅旗所签订的协议也是无效的。
二、王政委关于“解除对涉案房屋的查封”的请求有明确事实和法律依据，一审判决予以驳回是错误的。1、王政委与高帅旗就涉案房产，不仅签订有买卖协议，且王政委已缴纳相关的房屋税款，正是一审法院的查封，才致使涉案房屋没有过户至王政委名下。一审判决既然已判决王政委与高帅旗的涉案房屋买卖合同有效并继续履行，却对涉案房产不予解封，显然是前后矛盾和错误的。2、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）法释（2016）5号第六条之规定，在王政委已支付了房屋对价并取得占有且已交纳房屋契税的情况下，马延果要求查封涉案房产不符合法律规定，应对涉案房产予以解除查封。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十八条的规定，虽然是执行中有关法律规定，对本案的审判也具有很高的参考价值。涉案房产未办理过户只因一审法院的查封而非王政委自身原因所造成，王政委的请求完全符合上述规定，因此本案应解除对涉案房产的查封。马延果辩称，马延果与高帅旗系同学关系，由于高帅旗欠款过多，不好意思向马延果借款，于是就将涉案房产以20万元的价格卖给马延果。该房屋买卖是真实有效的，而不是高帅旗所称的借款关系。马延果清楚知道高帅旗债台高筑，因此放弃了违约金，而只要求归还全部购房款。因高帅旗不能及时归还购房款，为维护自身的合法权益，马延果对涉案房屋请求保全是合法正当行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：高帅旗与王政委于2014年12月19日签订房屋买卖协议，高帅旗将位于汝州市煤山办事处朝阳路南洗耳河西蓝湾半岛6号楼602室的商品房卖给王政委，该房屋面积203.57平方米，房产证号为：汝房权证汝州市字第××号，房屋登记薄编号：20090749；双方约定的价款为33.4万元，签订协议当天支付房款8万元，余款分3次付清，2015年5月支付8万，同年7月支付7万，同年10月余款全部付清；同年7月高帅旗将该套房屋产权所有手续交给了王政委，王政委自当月开始入住该房产；并于同年11月20日缴纳了住房买卖契税。2015年3月7日，高帅旗与马延果就该套房产又签订房屋买卖协议，双方约定的价款为20万元，协议达成后，马延果支付了全部购房款，高帅旗当日向马延果出具了收条和交房同意书，约定的交房日期为同年12月18日；同时双方约定，在马延果无法获得房屋所有权时高帅旗应退回全部价款，并赔偿马延果购房款30%的违约金。诉讼过程中，马延果变更诉讼请求，要求高帅旗退回全部购房款。马延果与高帅旗因房屋买卖合同发生争议起诉至法院后，王政委于2016年2月26日申请参加诉讼。一审法院认为，合同应当履行，当一方不能履行时应当按照约定承担相应的违约责任。案件审理中，高帅旗辩称“其与马延果不存在房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖是对其向马延果借款20万元的担保”的辩解意见，经查，双方签订的合同有契约、收据、交房同意书、证人裴某的证言等证据相印证，高帅旗未提供任何证据证明其辩称意见，该辩解意见与审理查明的事实不符，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”马延果与王政委虽然先后与高帅旗签订房屋买卖合同，并按合同支付了购房款，二份合同均为有效合同；但并未及时到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动。王政委“确认马延果与高帅旗签订的房屋买卖合同无效，驳回马延果的诉讼请求”和“解除对涉案房屋的查封”的请求，经查不符合法律规定，不予采纳；要求“确认其与高帅旗签订的合同有效”的请求，符合法律规定，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条是合同法关于实际履行的规定。本案中高帅旗与王政委签订买卖合同后，已将房屋交付王政委占有使用，并且已缴纳购房契税，买卖双方已为房产过户登记做好了前期准备。2015年3月7日，马延果与高帅旗就该套房产签订的房屋买卖协议中，双方约定在马延果无法获得房屋所有权时高帅旗应退回全部价款，并赔偿马延果购房款30%的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，双方关于“在马延果无法获得房屋所有权时退回购房款和购房款30%违约金”的约定属于买卖合同的解除条件，本案中高帅旗已将房屋交付王政委占有使用，并且已缴纳购房契税，其以实际行动表明已不能将房屋所有权转让给马延果，双方签订的房屋买卖协议因所附解除条件成就而失效。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，马延果要求“高帅旗按照约定退回购房款”的请求，符合法律规定，予以支持。庭审中，马延果自愿放弃违约金，属于行使处分权的行为，不损害他人利益，亦不违反相关法律规定，应予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决：
一、被告高帅旗于本判决生效后5日内退还原告马延果购房款200000元。
二、第三人王政委与被告高帅旗签订的房屋买卖协议合法有效，继续履行。
三、驳回原告马延果的其它诉讼请求。
四、驳回第三人王政委的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费4300元，保全措施申请费1520元；第三人预交的案件受理费50元，由被告高帅旗负担。本院二审期间，高帅旗申请证人王某出庭。本院依法通知王某出庭作证，并组织当事人进行了质证。王某出庭作证称其作为借款人，高帅旗作为担保人向马延果借款5万元已清偿完毕，并约定由其经手另向马延果支付15000元诉讼费用，马延果解除对涉案房屋的查封。王某当庭提供马延果于2016年1月21日出具的收到条一份，内容为：今收到王某诉讼费壹万伍仟元整（蓝湾半岛房屋纠纷一案）。对该收到条的真实性，马延果没有异议，但不认可王某上述所称事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与原审认定事实相一致。
本院认为，就涉案房屋高帅旗与马延果之间存在买卖关系的事实，由双方所签买卖契约、高帅旗向马延果出具的20万元购房款收据、交房同意书等予以佐证，事实清楚，证据确实充分，足以认定。高帅旗称以上房屋买卖事实上是对之前高帅旗所欠马延果20万元借款的抵押担保，非真实的房屋买卖，20万元的购房款也并不存在，但高帅旗对此未充分举证予以证明，本院不予采信。但在高帅旗与马延果就涉案房屋买卖之前，高帅旗已将房屋卖于王政委，王政委亦缴纳了住房买卖契约税并入住该房屋，基于以上事实，马延果变更诉讼请求为退回购房款，事实上也变要求继续履行合同为解除合同。马延果变更后的诉讼请求符合我国《合同法》第九十四条、第九十七条之规定，依法应予支持。关于王政委上诉请求判令解除对涉案房屋的查封问题，因该项请求与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，非本案审理范围，本案对此不予审理，王政委可依法另行解决。原审判决以不符合法律规定为驳回王政委该项诉讼请求不当，故对原审判决第四项应予撤销。一审诉讼中，马延果已变更诉讼请求为只要求高帅旗返还购房款20万元，并明确放弃其它诉讼请求，而原判在支持马延果上述请求的同时，又判决驳回马延果的其它诉讼请求不当，故原审判决第三项亦应撤销。综上所述，高帅旗、王政委的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，
判决如下：
一、维持河南省汝州市人民法院（2015）汝民初字第3216号民事判决第一、二项，即：“一、被告高帅旗于本判决生效后5日内退还原告马延果购房款200000元。
二、第三人王政委与被告高帅旗签订的房屋买卖协议合法有效，继续履行。”；
二、撤销河南省汝州市人民法院（2015）汝民初字第3216号民事判决第三、四项，即：“三、驳回原告马延果的其它诉讼请求。
四、驳回第三人王政委的其它诉讼请求。”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费由高帅旗负担；二审案件受理费3193.92元，退回王政委100元，由高帅旗负担3093.92元。本判决为终审判决。
审判长 张大民
审判员 郭国会
审判员 张姗姗
二〇一六年九月二十九日
书记员 郭闪闪 来自