湖北省潜江市人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂9005行初10号原告邓红艳（曾用名邓红婴），女，生于1973年10月6日，汉族。委托代理人盛德新，潜江市西大垸法律服务所法律工作者。被告潜江市住房保障和房产管理局。法定代表人杨贤森，局长。委托代理人王念，该局工作人员。委托代理人管泽勇，该局法律顾问。第三人刘晓晖，男，生于1969年2月16日。
原告邓红艳与被告潜江市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）、第三人刘晓晖房屋行政登记一案，本院于2016年1月11日立案受理后，于2016年1月14日向被告市房管局送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书。因刘晓晖与本案被诉行政行为有利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。原告邓红艳的委托代理人盛德新，被告市房管局的委托代理人王念、管泽勇及第三人刘晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓红艳诉称：2005年，第三人拿到潜江市麻纺厂小区住宅用地后，会同吴尔国等人合作开发该小区商品房建设，原告得知后，与第三人及吴尔国下属的工作人员张丽萍签订了《合资建房协议书》并按协议约定缴清了建房款(含房产证、土地证、水电开发费)。与此同时，还有李孝春等19人与第三人及吴尔国下属的工作人员张丽萍签订了与原告同样性质的《合资建房协议书》，实则为商品房买卖合同。2005年12月28日，该商品房经验收后，原告等20户在2006年上半年分别从吴尔国及张丽萍手中拿到住房钥匙入住，但第三人及吴尔国并未按协议约定为原告等20户办理土地证、房产证。为维护自身财产的合法权,2008年5月20住户联名向时任的市领导书信上访，经时任的市领导签字批示，被告市房管局未履行实地调查的职责，仅凭第三人提供的相关材料和一人的签名，于2008年12月将20户住房的产权证办理在第三人的名下，同时，为20户中的16户办理了房屋转移登记。对于包括原告在内的4户住房，被告同样在没有实地调查的情况下，于2009年5月分别登记在了第三人名下。之后，原告与第三人都曾因房产争议，向潜江市人民法院提起过行政诉讼，也曾向湖北省汉江中级人民法院提起过上诉。潜江市人民法院（2011）潜行初字026号行政判决书和湖北省汉江中级人民法院（2011）汉行终字16号行政判决书均认定登记在第三人名下的4套房屋与原告等4住户存在权属争议。原告认为，造成房屋权属争议的根本原因是被告市房管局未能严格履行法定职责，其将原告实际居住的房屋登记在第三人名下是一种滥作为的违法行为，故特向人民法院提起行政诉讼，请求1、撤销被告颁发的登记在第三人刘晓晖名下属于原告所有的房屋的房屋所有权证；2、判令被告依法核准并重新作出房屋登记行为。
被告市房管局辩称：
一、经过调查，2008年12月2日第三人就座落在潜阳路麻纺厂院内自建住宅楼向被告提交房屋登记申请，并提交了合法有效的相关证件。根据《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三人提交了上述所有材料，经被告审查核准，材料齐全，真实、合法有效，即依法为第三人办理了房屋所有权证，字号为潜江市房权证园林字第0223**号。
二、2009年5月5日，第三人向被告申请房屋所有权变更登记，被告根据《房屋登记办法》第三十七条的规定：申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料:（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。被告依法为第三人办理了变更后的房屋所有权证。综上所述，被告依法为第三人办理房屋所有权证，不存在任何过错，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘晓晖述称：2005年期间，原潜江市麻纺厂欠第三人工程款，通过企业改制，将原潜江市麻纺厂402平方米的土地经政府审批出让给第三人，并颁发了土地使用权证。第三人委托一工程队在该土地上建成二个单元五层的房屋，总面积为2200平方米，并依法办理了房屋所有权证。原告未与第三人签订房屋买卖合同，第三人也没有收到原告的房款。第三人在办理房屋所有权证时，提供证件合法，材料齐全，被告根据《房屋登记办法》依法依规给第三人办理了房屋所有权证。为维护第三人的合法权益，恳请法院依法裁判。被告市房管局向本院提交了答辩状并提供了作出被诉行政行为的证据、依据：证据1、房屋登记申请审批表复印件；2、第三人身份证复印件；3、潜（国）用(2007)第112号国有土地使用证复印件；4、建设工程规划许可证复印件；5、备案号42242905049的建筑工程竣工验收备案证复印件；6、NO:0877房屋白蚁预防确认单复印件；7、2008年12月5日5房屋产权登记现场调查表复印件；8、2008年12月5日初始调查表复印件；9、房产测绘合同书复印件；10、房产分户图复印件。上述证据1-10证明第三人向被告申请初始登记时提供的材料齐全、完备，被告为第三人办理初始登记合法。11、房屋登记申请审批表复印件；12、第三人刘晓晖身份证复印件；13、潜江市房权证(园林)字第0223**号房屋产权证副本复印件。上述证据11-13证明潜江市房权证(园林)字第0223**号房屋产权证中附记记载的未办理转移登记的剩下四户房屋均是第三人的产权。依据：中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第30、36、37条，证明被告作出的房屋登记于法有据。经庭审质证，原告对被告提交的证据1-6、8-13和依据均没有异议。对证据7的真实性有异议，认为被告根本没进行过现场调查。第三人对被告提供的证据和依据均无异议。原告邓红艳向本院提交了如下证据：1、原告居民身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2、《合资建房协议书》复印件，证明原告与第三人的合伙人签订房屋买卖合同的事实。3、第三人居民身份证复印件，证明第三人刘晓晖的身份。4、收款收据复印件三份，证明原告向第三人的合伙人缴清购房款并已实际居住的事实，所交购房款中包括办理产权证的全部费用。5、潜(国)用(2007)第112号国有土地使用证复印件，证明第三人在2007年1月已经办理土地使用权证书，但其故意拖延时间不给原告等20住户办理房产证。6、2008年5月10日原告等20户住户给时任副市长郑家荣的上访信，证明原告等20户住户因第三人未按协议约定办理房屋产权证而向市领导上访请求解决处理。7、潜江市房权证(园林)字第0223**号房屋产权证，证明被告在没有到原告等20户住户的房屋进行实地调查的情况下，违法将房屋的产权办理给第三人，在将房屋产权转移登记时，除给16户办理转移登记外，又对未办理转移登记包括原告在内的4户住户的房产变更登记在第三人名下。8、房屋产权现场调查表，证明被告根本没有到房屋现场找原告等住户进行调查。9、土地转让费收据共11张，证明第三人自2005年2月至2007年2月分别将土地转让费225600元(含用电开户费)领走，第三人在2006年3月11日领款时注明按合同土地转让费已经全部付清(即第三人对该宗土地已经没有使用权)。10、致时任市长张桂华的求助信，证明原告等4户未能办理房屋产权转移登记，万般无奈下只能向市领导求助，市领导曾向被告作出过批示。11、湖北省汉江中级人民院2010年11月3日作出的（2010）汉行终字第16号行政裁定书，证明李孝春提起行政诉讼，因被告承诺迅速整改，李孝春即撤回上诉。12、湖北省汉江中级人民院2010年11月3日作出的（2010）汉行诉建字第2号司法建议函，证明被告登记在第三人名下的房屋与原告等4住户存在权属争议，故建议被告对涉及争议的房屋进行变更、抵押登记时审慎处理。13、房屋异议登记证明，证明被告将原告居住的房屋登记在第三人名下，并办理产权证，原告提出异议登记申请。14、原告、李孝春、侯峰、陈小敏4住户制作的案件说明及请示一份，证明为澄清事实而向被告反映情况。15、潜江市人民法院（2011）潜行初字第026行政判决书，证明被告为第三人办理产权证时与原告存在产权争议。16、湖北省汉江中级人民院2011年6月3日作出的（2011）汉行终字第16号行政判决书，证明第三人提起行政诉讼一审败诉后提起上诉，湖北省汉江中级人民院审理认为第三人持被告办理的房产证申请抵押的房屋与原告、李孝春、侯峰、陈小敏4住户居住的房屋存在权属争议。17、被告制作的关于刘晓晖产权办证纠纷的情况汇报，证明2009年5月被告将原告、李孝春、侯峰、陈小敏4住户居住的房屋登记在第三人名下，所登记的房产存在权属争议。18、建筑工程竣工验收备案证，证明原告所居住的房屋经验收后，第三人与合伙人依购买协议将房屋交付原告等20户住户入住的事实。19、潜江市西大院法律服务所致被告信函，说明根据生效的法律文书证明被告为第三人办理的房屋产权登记与原告的实际所有权存在权属争议，并要求被告撤销该房产产权登记，重新核准后，再予以登记。20、被告2015年9月10日给潜江市西大院法律服务所的复函，证明被告认可其登记在第三人名下的房产与原告等四户存在权属争议，但被告无权对四份房产证予以撤销重新核准登记。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、3、5、7、13、17-18无异议；对证据2、4、6、9-12、15-16有异议，认为与本案无关；对证据14有异议，认为不具备证据的形式要件；对证据8、19、20的真实性无异议，但认为达不到证明的目的。第三人对原告提交的证据11的真实性无异议，认为达不到证明的目的；对证据12的真实性无异议，但认为该份建议函侵害了第三人的合法权益；对证据20的证明目的有异议，认为原告和第三人之间关于房产所有权不存在争议；对其他证据的质证意见与被告相同。第三人刘晓晖在举证期限内未向本院提交证据。本院对上述证据认证如下：被告提交的证据1-10与原告提交的证据1-9、18能形成证据链，能够证明（1）2005年12月28日第三人刘晓晖私人住宅楼竣工验收，该住宅楼坐落在潜阳路麻纺厂院内，共有2个单元五层20套房屋。本案原告认为有权属争议的房屋位于第三人私人住宅楼二单元一层101号（以下简称101号房）；（2）本案原告在第三人私人住宅楼竣工验收后不久入住101号房至今；（3）2008年5月10日，居住在第三人私人住宅楼包括原告在内的20户住户因房产证一直未能办理的问题联名向时任潜江市市领导写信要求解决房产证的办理问题，时任市领导同年5月28日对此给被告时任局领导作了批示；（3）2008年12月16日被告为第三人私人住宅楼办理了初始登记并颁发了潜江市房权证字号为园林字第0223**号房屋所有权证（俗称大房产证），该房屋所有权证中房屋所有权人记载为第三人刘晓晖，附记中对20套房屋以图表的方式记载了16户居住者的姓名，剩下的4套房屋为空格未记载居住者姓名（一单元、二单元各有2户），同时备注以上未填写姓名处为未办理房产转移房屋（未办理房产转移登记房屋）；（4）2008年12月16日被告为第三人私人住宅楼办理初始登记应当依法对该住宅楼20套房屋的相关情况（自然状况、权利状况等）进行实地调查。从上述20套房屋的居住者上访和被告的备注情况来看，被告应该知道第三人私人住宅楼20套房屋实际已有人居住，第三人刘晓晖留下4套房屋（其中就包含101号房）不申请办理转移登记，是因为第三人与4套房屋居住者就房屋的权属发生了争议，即第三人与本案原告就101号房权属发生了争议。故上述证据能证明本案的待证事实，本院予以采信。被告提交的证据11-13是被告依第三人的申请，对原告居住的101号房办理变更登记并颁发所有权证号为023581房屋所有权证的证据材料，该材料中潜江市房屋登记申请审批表中申请书、房屋登记询问表、登簿缮发证情况记载填写的均不完整，没有初审、复审、审批意见，也没有审查人、审核人、审批人的签字或盖章。故此，上述证据不能证明被告办理的变更登记、颁发所有权证号023581房屋所有权证（俗称小房产证）行政行为合法，本院不予采信。被告提交的法律依据适用于本案，本院予以采信。
原告提交的证据10-17、19-20能够相互佐证原告一直为101号房变更登记在第三人名下与被告、第三人发生行政争议的事实，本院予以采信。
经审理查明：2008年12月2日，第三人刘晓晖向被告市房管局就自建的20套房屋申请初始登记，被告市房管局根据第三人刘晓晖提供的相关材料，依据《房屋登记办法》第三十条的规定为第三人刘晓晖私人住宅楼办理了初始登记并颁发了潜江市房权证字号为园林字第0223**号房屋所有权证（俗称大房产证），其中，为16户办理了房产转移登记。2009年5月5日，第三人刘晓晖就上述剩余的4套房屋(含原告邓红艳实际居住的二单元一层101号房)向被告市房管局申请了变更登记，同时提交了申请书、第三人刘晓晖的身份证、潜江市房权证字号为园林字第0223**号房屋所有权证。被告市房管局向本院提交的变更登记证据材料中显示第三人刘晓晖填写的申请书中没有填写要求变更登记房屋的任何相关情况，被告市房管局制作的房屋登记询问表和登簿缮发证情况记载均填写不完整、房屋登记申请审批表中初审、复审、审批一栏没有填写初审、复审、审批意见，没有审查人、审核人、审批人的签章，被告市房管局即为第三人刘晓晖办理了变更登记并颁发了房屋所有权证号为023581房屋所有权证（俗称小房产证）。此后，原告邓红艳一直与被告市房管局和第三人刘晓晖就101号房的权属发生争议。2016年1月11日原告邓红艳向本院提起行政诉讼，请求1、撤销被告市房管局颁发的登记在第三人刘晓晖名下属于原告邓红艳居住的房屋所有权证；2、判令被告市房管局依法核准并重新作出房屋登记行为。另查明：原告邓红艳未与第三人刘晓晖签订房屋买卖合同，第三人刘晓晖也未收取原告邓红艳的房款。原告邓红艳现居住的301房屋系依原告邓红艳于2006年2月18日与张丽萍所签订的合资建房协议而入住，房款也由张丽萍收取。
本院认为：1、根据中华人民共和国建设部第168号令《房屋登记办法》第七条：“房屋登记一般依申请进行。”第十一条：“申请人申请房屋登记，应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。”第十七条：“申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理并告知申请人需要补正的内容。”；第十八条：“房屋登记机构应当查验房屋申请登记材料，认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”第十九条：“房屋登记机构办理房屋所有权初始登记应当实地调查。”第三十六条：“发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的……”第三十七条：“申请人申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。”本案中，被告市房管局经第三人刘晓晖的申请，虽然为第三人刘晓晖私人住宅楼办理了所有权初始登记并向第三人刘晓晖颁发了潜江市产权证(园林)字第022351号房屋所有权证，但是从本案查明的2008年5月10日，居住在第三人刘晓晖私人住宅楼包括原告邓红艳在内的20户居住者因房屋所有权证一直未能办理的问题联名上访，时任市领导针对此事给被告市房管局作了批示以及2008年12月16日被告市房管局在颁发的潜江市房权证（园林）字第0223**号房屋所有权证附记记载的剩余4套房屋未办理房产转移登记等事实来看，被告市房管局在为第三人刘晓晖私人住宅楼进行初始登记、颁证时就应该知道第三人刘晓晖私人住宅楼20套房屋的居住者因房屋所有权证未能办理的问题进行过上访，20套房屋中剩下4套未办理转移登记房屋的居住者与第三人刘晓晖存在权属争议。被告市房管局明知4套房屋存在权属争议，其中原告邓红艳居住的101号房即存在权属争议，第三人刘晓晖于2009年5月5日申请变更登记时，被告市房管局不认真查验第三人刘晓晖提交的材料，对第三人刘晓晖在变更登记申请书中不填写变更登记房屋的任何相关情况时，不要求第三人刘晓晖填写；申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，不要求第三人刘晓晖补充材料；证明发生变更事实的材料不要求第三人刘晓晖提供。特别是房屋登记申请审批表中初审、复审、审批一栏中竟没有初审、复审、审批意见；没有审查人、审核人、审批人的签章。被告市房管局违反上述规章规定，不尽合理的审慎职责，为第三人刘晓晖颁发的登记在第三人刘晓晖名下由原告邓红艳实际居住的101号房的房屋所有权证的行政行为属事实不清，主要证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。第三人刘晓晖隐瞒变更登记房屋的真实情况，也存在过错，亦应承担一定的责任。2、因针对101号房原告邓红艳与第三人刘晓晖存在权属争议，属于民事法律关系，原告邓红艳应通过民事诉讼予以确权后才能进行房屋行政登记。鉴于此原告邓红艳要求判令被告市房管局对101号房依法核准并重新作出房屋登记行为的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第一款第(一)、(三)项之规定，
判决如下：判决撤销被告潜江市住房保障和房产管理局颁发的登记在第三人刘晓晖名下，由原告邓红艳居住的第三人刘晓晖私人住宅楼二单元一层101号房屋的房屋所有权证。2、驳回原告邓红艳要求判令被告潜江市住房保障和房产管理局对第三人刘晓晖私人住宅楼二单元一层101号房屋依法核准并重新作出房屋登记行为的诉讼请求。案件受理费50元，由被告潜江市住房保障和房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇至湖北省汉江中级人民法院，开户银行：农行仙桃市支行复州分理处，户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17-313501040000019。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 沈作东
人民陪审员 李谦稳
人民陪审员 陈恢臣
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 江 婷