北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初22532号
原告：李X，住北京市通州区。委托代理人谢兰成，北京市一法律师事务所律师。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人王X。
原告李X诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告李X的委托代理人谢兰成，被告实地公司的委托代理人王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李X诉称：我与实地公司于2013年1月8日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买了通州区新华大街南、中山大街北侧X#住宅楼X层X号房屋（以下简称X号房屋），购房款合计2050108元已付清。并于2013年1月21日办理了入住。根据《预售合同》的约定，实地公司应当在我办理入住之日起720日内，取得该商品房权属证明，否则按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金。实地公司至今未为我办理该房屋的所有权证书。故起诉要求：1、判令实地公司向我支付自2015年1月12日至2016年6月1日延迟办理房屋所有权证书违约金103940元；2、诉讼费由实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意李X的诉讼请求。根据合同的约定，我公司已经支付了楼宇权属证明的违约金，不同意再次支付房屋所有权证书的违约金。依据合同附件10第9-5条的约定，只有因我公司的原因导致李X未取得房屋所有权证书，我公司才应支付违约金，是否由我公司的原因导致应当由李X承担举证责任。李X不能举证应承担不利后果。李X没有办理房屋所有权证书的资质。
经审理查明：2013年1月8日，原告李X作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《预售合同》，李X购买X号房屋，合同约定总房款2044140元。合同签订后，李X交付购房首付款614140元，实地公司于2013年1月9日为李X出具发票。后李X向中国农业银行申请购房贷款143万元，中国农业银行于2013年1月18日发放了该笔贷款。2013年1月21日，李X办理X号房屋的入住手续，实地公司向李X交付X号房屋。因涉及面积差，李X补交面积补差款5968元。办理入住手续当日，李X同时向实地公司交纳了契税、公共维修基金、测绘费、印花税、合同印花税、产权登记费、手续费等费用。李X《预售合同》第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2013年3月28日前向买受人交付该商品房。……”第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2014年3月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十二条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”实地公司于2014年10月17日取得X号房屋所在的X号住宅楼（现为北京市通州区中山大街X号院X号楼）的楼栋权属证明。李X至今未取得X号房屋的房屋所有权证书。上述事实，有《预售合同》、购房款发票、收据、个人借款凭证、北京O**入住费用明细及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告李X与被告实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十二条之规定，实地公司应当在李X办理入住之日起720日内为李X办理房屋所有权证书，李X于2013年1月21日办理入住手续，故实地公司应在2015年1月11日前为李X办理房屋所有权证书，但实地公司至今未为李X办理完毕X号房屋的房屋所有权证书，实地公司已经构成违约。李X要求实地公司支付自2015年1月12日至2016年6月1日期间的延期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。实地公司并未提供证据证明因李X自身资质原因导致房屋所有权证书未能办理，故对实地公司的该项答辩意见，本院依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，
判决如下：被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告李X迟延办理房屋所有权证书违约金103940元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1189元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘丹丹
二〇一六年九月二十九日
书记员 芦 辛 来自：