北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初31496号原告赵晓冬，男，1974年12月13日出生，汉族。原告郭翠萍，女，1975年2月12日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告李隆翔，男，1973年10月24日出生，汉族。委托代理人张高洋，女，1973年8月14日出生，汉族。
原告赵晓冬、郭翠萍（以下简称赵晓冬、郭翠萍，一并提及时简称二原告）与被告李隆翔（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告、被告及其委托代理人张高洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金109980元（以2340000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年5月2日计算至2016年8月3日）；2.要求被告支付燃气费139元、物业费276元、燃气改造费10000元；3.要求被告赔偿房屋附属设施损失2900元、租金损失2000元。事实和理由：2016年1月10日，我们与被告签订《房屋买卖合同》，约定由被告将北京市朝阳区望京西园122号楼9层××号房屋（以下简称涉诉房屋）出卖给我们，同时约定腾房日期为5月30日，我们在过户日期2016年5月30日之前三到五天将首付款中的780000元支付至托管账户。合同签订后，因被告单方面原因，提出提前过户的请求。2016年3月24日，双方达成《协议书》，约定在2016年3月25日下午过户，被告向我们支付提前付款的利息及各项损失共计30000元。2016年3月25日，我们履行了自己的承诺，配合被告办理了房屋过户手续。4月底，被告打来电话要求在2016年5月9日再腾房，遭到拒绝后，被告以2016年5月1日物业不上班不能进行物业交割为由拒绝将房屋钥匙交予我们。我们又约被告在2016年5月3日进行房屋交割，被告以工作忙没有时间等理由进行推脱。此后，居间人北京市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）经纪人张×和我们多次给被告打电话协商此事，被告始终拖延、拒不交房。
被告辩称：为了向二原告按时交房，我提前收拾东西准备搬家，期间与物业公司联系，物业公司表示五一休息不上班，加之我承租的房屋原定于五月七八号才入住，所以我妻子给原告打电话，希望宽限几天时间。因为原告坚持5月1日交房，我只能解除了原租赁合同，承担了违约金，并另行承租了新的房屋，在5月1日之前搬了家。5月1日当天，双方约定在下午4点办理物业交割，原告去了四口人，到场后便要从我爱人处抢钥匙。之后，我爱人与赵晓冬商量再约交房时间，但赵晓冬坚持要在当天拿到钥匙，还不同意当场查验水电表底数，说是改天再做物业交割，所以我爱人才没有同意。双方僵持了一段时间后，因为已经下午5点了，而我爱人还有事，所以就先走了。在路上，赵晓冬给我爱人打电话，命令我们在5月3日进行物业交割。5月3日那天，链家公司的经纪人给我和我爱人打了无数次电话，导致我们无法正常工作，我爱人接了其中个别电话，也跟原告说等到周五再约。周五那天，我告诉经纪人下周五办理物业交割，但第二天链家公司就给我发了催告函。此后，原告还找到我单位领导，希望通过我的领导与我协商，但我认为没有必要，后来原告就起诉了。因此，我认为我不存在违约行为，不同意支付违约金。关于燃气费、物业费，因为房屋已经在2016年3月过了户，之后的费用不应由我承担。原告在买房之前曾进行过看房，且就是看中了我将房屋改成两居才决定购买，其现在主张燃气改造费和租金损失，我不认可。关于房屋附属设施，双方约定的是保留固定设施设备，但此后原告逼迫我签订《协议书》，让我再支付30000元，所以我才将热水器、燃气灶拆走，而洗漱台本身就是可移动的，不属于固定的设施设备。本院
经审理认定事实如下：2016年1月10日，被告（出卖人）与二原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人向买受人出售涉诉房屋，成交价格为2230000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价120000元；买受人向出卖人支付定金100000元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为1560000元；出卖人在2016年5月30日前将房屋交付买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起140日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，被告（甲方、出卖人）与二原告（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2350000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年1月10日将第一笔定金10万元自行支付甲方；乙方于办理该房屋的产权转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款680000元（不包括前期支付的全部定金）以理房通方式支付甲方；甲乙双方应于2016年1月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在2016年5月30日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在办理完毕该房屋的产权转移登记手续后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗保持原状，空调两台、油烟机一台、灶台一个随房屋一并转移并交付乙方。2016年3月24日，被告（甲方）与二原告（乙方）签订《协议书》，约定:1.甲乙双方约定2016年4月1日之前过户，过户时间最早为2016年3月25日下午；2.甲乙双方约定2016年5月1日交房，甲方腾出房屋，如不腾房，按购房合同进行赔偿；3.2016年3月24日晚，甲方补偿乙方30000元，如因乙方原因不配合过户，乙方赔偿甲方60000元整。2016年3月25日，涉诉房屋办理了所有权转移登记手续，过户至二原告名下。2016年5月1日，二原告、被告妻子张高洋以及链家公司经纪人张×均到涉诉房屋处。期间，张高洋称“怎么样？商量好了吗？等几天不行吗”，赵晓冬称“不行了，不能再等了”，张高洋称“那今天物业交割不了，咱也没说啥，今天物业不上班”，赵晓冬称“这不是物业的问题吧”，张高洋称“我不交割物业，怎么给你钥匙呀，我要把水、电、煤气给你结清”，赵晓冬称“你先把钥匙给我吧，等物业交割再结”，张高洋称“那可不行，必须交割物业，要不然有这个程序干什么，交割物业才能交钥匙”，赵晓冬称“不是这个问题，你给我钥匙”，张高洋称“那您说怎么着吧”，赵晓冬称“我今天目的就是来收钥匙的”，张高洋称“那您说今天交割不了物业，您说怎么办，您说”，赵晓冬称“你觉得呢”，张高洋称“那我觉得再商量吧，您再约我吧，我再过来一趟我还没说啥呢”。随后，张高洋、二原告相继离开，未进行房屋交接。离开后，赵晓冬给张高洋打电话称“刚才中介公司和我沟通了，不就差这一两天的事么?3号物业就上班了么？咱俩定一下3号上午10点，可以吧”，张高洋称“再约吧！再约一下，回来我看一下，3号不是都上班了，我看什么时间有空”，赵晓冬称“我不管，3号不来我可能就要撬锁了，我只等到10点半”，张高洋称“约吧，再约吧”。随后，赵晓冬给被告发短信称“李老师，今天是咱们交房子的最后日期，您爱人以物业无法交割为由，拒绝钥匙交付，已经违反了合同及协议的约定。通知您，现定于2016年5月3日上午10点去物业办理交割手续（最晚时间在上午10点30分），如不能按时到达，我们将申请强制措施”。2016年5月3日7时49分，被告给赵晓冬发短信称“兄弟不好意思，我今天没时间过去，这周特别忙，我爱人去外地培训了，孩子搬家后没找到幼儿园呢，周末再约吧，你不是听中介的吗？让她和我联系吧”，赵晓冬回复称“您还是来一趟吧，我们马上到了。今天必须把事情解决掉”，被告回复称“真的过不去啊！马上就上课了”，赵晓冬回复称“您看着办吧，我只等到十点，在这之前您随时过来都成”。当日10时29分，赵晓冬给被告发短信称“李老师10点半到了，商量有结果没”，被告回复称“您就再等几天吧，我们这周确实没时间，有很多难处，周末再约吧，凡事好商量”。2016年5月4日，链家公司向被告发出《催告函》，要求被告于2016年5月7日21时前，配合二原告办理房屋物业交割、房屋交付手续。被告认可于2016年5月5日收到了此《催告函》。2016年5月6日，链家公司经纪人张×给张高洋发短信称“姐，今天星期五了，您看您明天方便吗，明天是周六，正好您和客户学校都礼拜”，张高洋回复称“我下周四或周五应该有空吧”。2016年5月9日，张×给张高洋发短信称“姐，您看咱们是周四还是周五呢”。2016年5月10日，张×给张高洋发短信称“姐，您看到了信息回我一下，周四呢还是周五”。2016年5月11日，张×给张高洋发短信称“姐，尾款已经打到大哥的账户上了”，张高洋回复称“知道了，但跟这没关系”。本案于2016年8月2日第一次开庭，庭审中，经释明，被告不同意向二原告交付房屋。2016年8月3日，被告到庭表示愿意在案件审理过程中将涉诉房屋交付二原告。当日下午，双方查验了房屋、结清了水电费用并交付了房屋，二原告向被告支付了尾款10000元。二原告提交物业费收据一张，载明由赵晓冬支付了涉诉房屋2016年的物业费838.5元、垃圾清运费30元。经询，二原告认可被告已负担了涉诉房屋2016年1月至3月的物业费，但因房屋在2016年8月3日才交付，故二原告认为2016年4月至8月的物业费亦应由被告承担。被告认可收据的真实性，但认为涉诉房屋已于2016年3月25日过户至二原告名下，此后的物业费亦应由二原告负担。二原告要求被告支付燃气费并提交了燃气缴费通知单一张，证明其在2016年8月5日交纳了涉诉房屋燃气费139.08元。被告认为双方已在交房当天结清了水、电、燃气费，故不认可二原告的此项诉讼请求。二原告提交录像及录音各一段，证明在2016年8月3日查验房屋过程中发现被告已将燃气灶、热水器、卫生间洗漱台和厨房洗菜池拆除，且因当日未能打通燃气公司电话，故未就燃气费进行结算。被告认可录音及录像的真实性。二原告认为被告私自拆除燃气灶、热水器、卫生间洗漱台和厨房洗菜池，构成违约，故要求赔偿上述附属设施设备损失。为此，二原告提交了《采购合同》一份，证明其重新购买上述物品的价格。被告对此证据不予认可。二原告表示被告曾将涉诉房屋厨房作为卧室，并将其中的燃气管道进行了改造，将阳台改为厨房，现燃气公司以涉诉房屋燃气设施存在安全隐患为由要求其整改，故二原告向被告主张改造费及改造期间的租金损失。为此，原告提交了照片四张以及《资产管理服务合同》一份，证明燃气改造的费用以及涉诉房屋的租金标准。经询，二原告认可在购房前进行了看房，且看房时的房屋结构、燃气情况与其收房时一致。被告据此不同意赔偿燃气改造费及租金损失。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议书》均为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。被告表示《协议书》系受到二原告逼迫所签，但未能提供证据，本院不予采信。《协议书》中约定的交房日期为2015年5月1日，根据已经查明的事实，被告在当日以物业公司不上班，无法办理物业交割为由未向二原告交付房屋，此后二原告通知被告在2016年5月3日交房，而被告未到场。随后，链家公司向被告发出《催告函》，链家公司经纪人亦多次联系被告询问交房时间，但被告仍未明确答复。此后直到2016年8月3日，被告从未主动联系原告要求交付房屋，因被告未能举证证明房屋的逾期交付存在不可抗力或系原告怠于履行其义务所致，在此情况下，被告应就逾期交房承担违约责任。关于违约金金额，双方约定的标准明显过高，故具体金额由本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。房屋交付前，虽已过户至二原告名下，但二原告并未使用过房屋以及其中的设施设备，故相应燃气费、物业费应由被告承担。现原告主张的物业费金额，未超过合理范围，本院予以支持。关于燃气费，原告提供的证据能够证明双方交房当日未能查验、结清燃气费，而原告交纳燃气费时仅与交房时隔两天，故该费用应为交房前确已实际发生，应由被告承担。关于附属设施设备损失，根据双方《补充协议》的约定，二原告向被告支付的房价款中包含了家具家电和配套设施的作价，被告应将涉诉房屋内的卫浴设施设备、整体橱柜、油烟机、灶台等随房屋一并转移并交付乙方。现被告未经原告同意，将热水器、灶台、洗漱台、洗菜池拆除，违反了双方约定，故二原告要求被告予以赔偿，具有事实及法律依据，具体金额由本院依法酌情确定。关于燃气改造费用及租金损失，二原告在签订《房屋买卖合同》前确已看过房屋，明知被告将涉诉房屋厨房改为卧室，并将阳台改为厨房。在此情况下，二原告与被告签订《房屋买卖合同》，应视为二原告认可并接受了被告的改造行为，其现要求被告赔偿燃气改造费用及租金损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告李隆翔于本判决生效之日起七日内向原告赵晓冬、郭翠萍支付逾期交房违约金25000元；
二、被告李隆翔于本判决生效之日起七日内向原告赵晓冬、郭翠萍支付燃气费139元、物业费276元；
三、被告李隆翔于本判决生效之日起七日内向原告赵晓冬、郭翠萍赔偿房屋附属设施设备损失2000元。
四、驳回原告赵晓冬、郭翠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1403元，由原告赵晓冬、郭翠萍负担1160元（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告李隆翔负担243元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理
审判员 孙茜倩
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 张 颖 搜索“”