广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1078号
上诉人（原审原告）：黄永兰，女，1959年4月23日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：梁宇成，广东显德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：中山市南兴房地产有限公司。住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼。
法定代表人：马雄照，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原审
第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司。住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路**号。
法定代表人：赵瑞明，该公司董事。
委托诉讼代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。上诉人黄永兰因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司(以下简称南兴公司)、原审第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄永兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令南兴公司履行中山市商品房买卖合同附件三“装修、设备标准”条款约定的义务；3.判令南兴公司履行中山市商品房买卖合同附件一房屋平面图01户型的厨房设计与使用功能、厕所洗衣机位置及上下水管设计与使用工程，第1、2项履行金额共约150000元。二审期间，本院组织各方当事人调查询问时，黄永兰明确表示要求南兴公司赔偿损失150000元，包含厨房功能赔偿和装修标准赔偿，参照另案业主徐丽案件中的评估报告计算损失。事实和理由：
一、一审判决认定“诉讼中，黄永兰变更第一项、第二项诉讼请求为要求被告与第三人共同赔偿150000元的装修损失费”，此诉讼请求非黄永兰变更后的诉讼请求。
二、南兴公司已对涉案房屋进行了规划和设计的变更，致使房屋结构及功能改变。黄永兰提交的证据及房屋现状显示，房屋报建图纸及规划图纸已变更，房屋厨房功能及隔墙已变更，���修和设备标准也已变更。根据双方商品房买卖合同第十条的约定“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计…”。现涉案房屋已丧失厨房功能，目前涉案房屋装修不到2000元/平方米，比购房款中4500元/平方米装修标准少了近一半。一审法院未考虑厨房设计不只是陈列家用电器，还包括厨房和厕所洗衣机位置的上下排水管网隐蔽系统的设置、无抽油烟机烟道设置等问题，若黄永兰自行恢复厨房功能，所需成本肯定不止一审法院酌定赔偿20000元，故一审法院酌定南兴公司赔偿20000元毫无依据。南兴公司辩称，南兴公司与黄永兰之间关于涉案商品房交付和装修问题，已在委托经营管理合同中作出约定，基于商业目的统一进行装修。由于经营需要涉案房屋只是装修物品有缺失，黄永兰一审没有就装修物品缺失申请评估，其装修价值评估指向���误，一审法院没有采纳其评估申请，因双方没有约定物品的具体品牌，因此评估没有具体参考标准，且双方没有对装修物品缺失申请评估，一审法院参照以往案例酌情判决赔偿20000元合理。请二审法院维持原审判决。皇爵公司述称，业主与皇爵公司是委托经营管理合同关系，黄永兰将其购买南兴公司的物业委托皇爵公司经营管理，且授权皇爵公司对其物业按照经营需要进行重新布局和装修改善。皇爵公司不是商品房预售合同的当事人，不应作为本案被告。黄永兰向一审法院起诉请求：1.南兴公司继续履行中山市商品房买卖合同附件三“装修、设备标准”条款约定的义务；2.南兴公司履行附件一厨房的设计与使用功能、厕所洗衣机位置及上下水管设计与使用功能。一审法院认定事实：2011年8月13日，南兴公司(出卖人)与黄永兰(买受人)签订一份商品房买卖合同，约定：黄永兰购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号商品房，建筑面积为42.18平方米，总价款440887元；付款方式为一次性付款，付款时间为2011年8月13日；交付期限，出卖人应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察公司出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，出卖人在任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子奥的斯客用电梯、一台西子奥的斯消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；12.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；13.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控制为双联控制、采用国际品牌开关及插座；14.智能化系统：智能化一卡通管理，智能插卡取电；15.弱电系统：电话、��频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；16.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；17.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；18.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计算）；19.水、电：水、电到户，一户一表；20.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；21.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；22.其他公共部分装修：首层大堂:豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。签订商品房买卖合同当天，黄永兰(甲方)与皇爵公司(乙方)签订一份委托经营管���合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年(自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间)；乙方享有对涉案物业的管理权(包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等)、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利(买卖和抵押除外)；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其他事项。黄永兰并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相关文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。2012年12月29日，黄永兰办理了收楼手续。此后，双方因涉案房屋交付、装修等事项产生争议，黄永兰遂于2013年12月27日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与黄永兰签���的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点为南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。黄永兰与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司根据皇爵公司与黄永兰之间的委托合同，对该物业进行改造装修。对南兴公司而言，其在委托装修合同项下的装修义务与购房合同项下的装修义务针对的合同相对人不同，两个装修义务不能混为一谈。换言之，南兴公司根据皇爵公司经营需要要求进行装修的行为并不能视为南兴公司已经完成了购房合同约定的装修义务，南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并投入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求对装修损失折价补偿符合合同约定。至于折价补偿的价款，黄永兰主张赔偿装修损失150000元，由于缺失物品中有些并未约定具体品牌及规格，故一审法院酌定装修损失为20000元。黄永兰要求皇爵公司连带赔偿装修损失没有法律和合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：
一、南兴公司于一审判决生效之日起十日内支付黄永兰装修损失20000元；
二、驳回黄永兰的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元(黄永兰已预交)，由黄永兰负担2861元，南兴公司负担439元（南兴公司于一审判决生效之日起七日内迳付黄永兰）。本院二审期间，黄永兰向本院提交如下证据：中山市第一人民法院询问笔录、土建报建图和土建竣工图。经质证，南兴公司认为上述证据不属于新证据，双方合同约定的厨房并非传统住宅厨房，为开放式厨房，不能使用明火。皇爵公司认为上述证据不属于新证据，证据不能显示涉案房屋没有厨房功能。南兴公司、皇爵公司在二审期间未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明一审诉讼中，黄永兰变更第一项、第二项诉讼请求为要求南兴公司与皇爵公司共同赔偿150000元的装修损失费。经查阅案卷材料，黄永兰一审期间并未作此表述，对该事实，本院予以纠正。一审法院查明的其他基本事实，本院予以认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。黄永兰一审诉讼请求及二审上诉请求均为主张南兴公司继续履行商品房买卖合同附件三及附件一约定的内容，在二审调查询问时又明确表示主张南兴公司赔偿损失150000元，该损失包括厨房功能及装修标准赔偿，南兴公司未持异议，且各方当事人对原审认定南兴公司未按合同约定的装修标准装修商品房构成违约，应承担对装修损失折价补偿的违约责任均未提起上诉，故本案二审争议焦点为，黄永兰主张南兴公司赔偿损失150000元应否得到支持。关于黄永兰上诉认为涉案房屋丧失厨房功能的问题。根据一审查明的事实，黄永兰与南兴公司签订商品房买卖合同购买涉案商品房的同时，就其所购房屋与皇爵公司签订委托经营管理合同、授权委托书，全权授权皇爵公司对涉案商品房进行经营管理，并授权皇爵公司对涉案商品房所在的皇爵广场五栋进行整体规划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。从该两份合同的签订过程及合同内容、合同履行情况分析，黄永兰购买涉案商品房的目的在于投资，且清楚涉案商品房用于商业用途，包括但不限于酒店用途。双方在商品房买卖合同对厨房采用何种标准设计未作明确约定，存在不同理解的情况下，根据上述分析，黄永兰主张涉案房屋厨房设计应按普通住宅厨房规��设计，显然不符合商品房买卖合同及委托经营管理合同的合同目的，其该点上诉主张，本院不予采信。但南兴公司确认相比商品房买卖合同附件三约定的装修内容，确实存在部分物品的缺失，故应承担相应的违约责任。关于缺失物品价值的认定。黄永兰上诉认为南兴公司广告中称商品房装修标准为4500元/㎡，应按该标准与现有装修价值差价作为补偿数额。经查，南兴公司的广告资料并未明确载明涉案商品房附带价值每平方米4500元的装修，且双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议一约定南兴公司发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为商品房买卖合同的附件，南兴公司的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。故黄永兰认为以4500元/㎡作为参考计算补偿数额，理据不足，本院不予采纳。本��认为，商品房买卖合同未对涉案商品房装饰装修标准、物品型号及规格作具体约定，故无法对合同约定的装修标准进行价值评估，但南兴公司确认存在部分物品缺失的情况，故一审法院根据商品房装修现状，酌情认定装修损失为20000元并无不当，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人黄永兰的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元（黄永兰预交3300元），由上诉人黄永兰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理
审判员 陈爱玲
代理
审判员 马燕清
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 易嘉璇 更多数据：