宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0206民初5877号
原告（反诉被告）：李云志
委托代理人：陈志刚、洪华龙，浙江腾瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：台化苯酚（宁波）有限公司（组织机构代码：）。
法定代表人：洪福源，系该公司董事长。
委托代理人：范芙蓉，浙江甬泰律师事务所律师。
原告李云志与被告台化苯酚（宁波）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告台化苯酚（宁波）有限公司提出反诉，本院予以合并审理。本案依法由
审判员尚新华独任审判，于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告李云志及委托代理人洪华龙，被告台化苯酚（宁波）有限公司委托代理人范芙蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李云志起诉称：2015年7月20日，涉案房屋水管漏水，被告方租住人员长期外出却未关闭总水阀，且将主卧室卫生间地漏用胶带封住，水漫到了其他房间，导致涉案房屋、装修及家具受损。被告作为承租人使用涉案房屋不当，故请求判令：1、被告赔偿原告房屋、装修及家具损失69661元；2、被告支付原告2015年10月7日至2016年4月6日的房租费21000元。原告本诉提供了以下证据：1、房屋租赁契约1份，用以证明原、被告之间的房屋租赁契约相关情况；2、证明1份，用以证明被告是承租人；3、房屋、装修、家具受损的照片1套，用以证明原告的损失情况；4、报价单、维修清单各1份，用以证明房屋、装修、家具的损失金额；5、定损报告书1份，用以证明房屋、装修、家具的损失金额；6、光盘2个，用以证明即便涉案房屋的主卧室卫生间水管破裂，水也不会溢出卫生间，另证明被告方租住人员用胶带将地漏封住了才导致水流出主卧卫生间，从而造成了损失；7、房屋租赁契约2份，用以证明涉案房屋租赁契约签订之前被告已经租涉案房屋两年了。
被告台化苯酚（宁波）有限公司答辩称：1、被告方租住人员未将主卧室卫生间地漏用胶带封住，被告不存在使用涉案房屋不当的情况，涉案房屋水管破裂造成损失被告不应承担赔偿责任，损失应由原告承担；2、原、被告2015年4月7日签订的房屋租赁契约已于2015年8月30日解除，被告无需支付2015年10月7日至2016年4月6日的房租费，2015年10月28日被告向原告移交涉案房屋建设银行水电燃气扣费存折1本和钥匙2把，但原告拒收。请求法院依法驳回原告的本诉诉讼请求。被告本诉提供了以下证据：1、转账明细、账户交易明细4页，用以证明被告预付了半年的房租费21000元及水电燃气费3000元的事实；2、照片1页，用以证明涉案房屋受损系因原告房屋水管破裂所致，并非被告使用不当的事实；3、微信聊天记录3页，用以证明不存在被告长期未居住导致损失扩大的情况；4、信函2封，用以证明水管破裂导致涉案房屋潮湿、部分装修及家具霉变，部分房间无电，严重影响了被告的正常居住。鉴于此，被告发函给原告要求退租涉案房屋并退还部分租金的事实；5、录音录像U盘1只及相应的书面材料，用以证明涉案房屋被淹后，因原告处置不当，导致房屋潮湿、部分装修及家具霉变，部分房间无电，严重影响了被告的正常居住，被告不得已于2015年8月28日向原告提出解除合同，另租他处。且不存在被告使用涉案房屋不当的事实；6、处理流程及说明1份、北仑牡丹小区40幢701室地板零修报价单3页，用以证明原告处理不当及导致损失扩大的事实；7、房屋租赁契约、发票、单据粘贴单及交易明细各1份，用以证明被告已于2015年8月30日搬离涉案房屋，另租其他房屋的事实；8、当庭播放被告2015年10月28日15时许和2015年10月28日16时许的录音录像资料，用以证明：⑴涉案房屋被淹后，因原告处理不当，导致房屋潮湿、部分装修及家具霉变，部分房间无电，严重影响了被告的正常居住，被告不得已于2015年8月28日向原告提出解除合同，另租他处；⑵涉案房屋被淹并非因被告使用不当；⑶2015年8月30日被告搬离涉案房屋，搬离之前告知了原告；⑷在交涉过程中，原告没有提到被告用胶带封住地漏的事情。
被告台化苯酚（宁波）有限公司反诉称：涉案房屋2015年7月20日被淹后，原告处理不当导致屋内潮湿、部分装修及家具霉变，部分房间无电，被告因无法正常使用涉案房屋，故于2015年8月28日向原告提出解除房屋租赁契约，2015年8月30日被告方租住人员搬离了涉案房屋。原、被告2015年4月7日签订的房屋租赁契约已于2015年8月30日解除，2015年10月28日被告向原告移交涉案房屋建设银行水电燃气扣费存折1本和钥匙2把，但原告拒收。故被告反诉请求判令：1、确认原、被告2015年4月7日签订的房屋租赁契约已于2015年8月30日解除；2、原告返还被告2015年8月31日至2015年10月6日的房租费4200元；3、原告返还被告多存的水电燃气费2248.56元。被告反诉提供了以下证据：1、房屋租赁契约1份，用以证明⑴被告向原告承租了位于新碶街道牡丹小区40幢701室的房屋，租赁期限为2015年4月7日至2016年4月6日，房租费为42000元/年，每半年支付一次的事实。⑵双方约定电器及房屋其他附属物因自然损坏或时间长自然老旧由原告负责的事实；2、转帐明细、账户交易明细、建设银行水电燃气扣费存折流水1份，用以证明被告共计预付了21000元房租费及3000元水电燃气费的事实，以及截止目前原告建设银行水电燃气扣费存折上尚余2248.56元的事实；3、信函2封、录音录像U盘1只及相应的书面材料，用以证明涉案房屋被淹后，因原告处置不当，导致房屋潮湿、部分装修及家具霉变，部分房间无电，严重影响了被告的正常居住，被告不得已于2015年8月28日向原告提出解除合同，另租他处。2015年10月28日被告向原告移交涉案房屋建设银行水电燃气扣费存折1本和钥匙2把，但原告拒收的事实；4、房屋租赁契约、发票、单据粘贴单及交易明细各1份，用以证明被告已于2015年8月30日搬离涉案房屋，另租其他房屋的事实。
原告针对被告的反诉答辩称：1、被告无权解除房屋租赁契约。涉案房屋出现不适宜居住的情况是被告使用不当造成的，所以被告无权引用相关法律规定拒付房租费；2、被告多存的水电燃气费2248.56元同意返还。原告针对被告的反诉未提交证据。为查明案件事实，本院现场拍照16份，显示涉案房屋确实被水淹过，部分装修及家具霉变。被告对原告的本诉证据1、2、3、7无异议，本院予以认定；被告对原告的本诉证据4、5有异议，且因原告无证据证实被告对涉案房屋使用不当，故本院对该证据不作认定，且本案无需对涉案房屋、装修及家具的损失进行评估；被告对原告的本诉证据6有异议，且因被告否认仅主卧室卫生间水管破裂以及被告方租住人员用胶带将主卧室卫生间地漏封住了，而原告对此又无证据证实，故本院对该证据无法予以认定，且本案无需对此进行勘验。原告对被告的本诉证据1、2、3、5、8无异议，本院予以认定；原告对被告的本诉证据4、7虽有异议，但该证据与本院认定的其他证据能相互印证，本院予以认定；原告对被告的本诉证据6有异议，本院对该证据不予认定。原告对被告的反诉证据1、2、证据3中的录音录像U盘1只及相应的书面材料无异议，本院予以认定；原告对被告的反诉证据3中的信函2封和证据4虽有异议，但该证据与本院认定的其他证据能相互印证，本院予以认定。原、被告对本院现场拍照16份无异议，本院予以认定。根据上述证据的认定，结合原、被告陈述，本院确认如下案件事实:自2013年4月7日起，被告已连续两年租赁原告坐落于北仑区新碶牡丹小区40幢701室。2015年4月7日，被告又与原告续签了房屋租赁契约，约定：原告将坐落在北仑区新碶牡丹小区40幢701室租赁给被告，期限自2015年4月7日至2016年4月6日止；付款方式，租房价每月为3710元（含税），实际每月支付房租费为3500元，被告分2次支付给原告房租费，第一次首付21000元，第二次付21000元；原告提供完好的房屋及设施；如果电器及房屋其他附属物因自然损坏或时间长自然老旧则由原告负责，被告不负责赔偿责任；视听费、物业管理费由原告承担；水、电、煤气、网路费在租房期间由被告承付。后被告支付了房租费21000元，并预付了水电燃气费。2015年7月19日20时许，被告方员工去涉案房屋查看，水电正常。2015年7月20日12时许，牡丹小区物业通知原告水漫出涉案房屋。经原告查看，涉案房屋水管破裂，水淹了屋内地板、低处的装修、家具等。原告做了水管更换，室内水排干，开窗通风等处理。2015年7月22日21时许，被告方员工再次去涉案房屋查看，发现异样，与原告联系后得知涉案房屋被水淹了。因涉案房屋潮湿、部分装修及家具霉变，部分房间无电，被告方租住人员2015年8月30日搬离了涉案房屋。自2015年9月1日起，被告邮寄给原告信函两封，向原告说明“因房屋水管破裂致使地板底层积水，经过除湿仍无法改善，导致电线短路墙体发霉等诸多异常发生，严重影响住宿品质，其中2015年9月7日至2015年10月6日已缴之租金请退租时返还”，并提出“自2015年9月7日起退租北仑牡丹小区40幢701室”，但两封信函原告均拒收。2015年10月28日15时许、16时许，原、被告方人员两次协商交涉，被告方人员明确告知
原告：被告不再继续租赁涉案房屋，2015年8月30日被告方租住人员已经搬离了涉案房屋。当被告方人员欲将涉案房屋建设银行水电燃气扣费存折1本和钥匙2把交还给原告时，原告拒收。庭审中，原、被告一致确认：房屋租赁契约项下，除了建设银行水电燃气扣费存折1本和钥匙2把外，其他物品被告均已交还给了原告。建设银行水电燃气扣费存折上存款余额为2248.56元，系被告多存的水电燃气费，原告同意返还给被告。本院主持被告再次将涉案房屋建设银行水电燃气扣费存折1本和钥匙2把当庭交给原告时，原告仍拒收。本案的一个争议焦点是：涉案房屋水管漏水造成原告财产损失被告是否应承担赔偿责任。原告认为，被告应承担赔偿责任。被告认为，被告不应承担赔偿责任。
本院认为：涉案房屋水管漏水造成原告财产损失，被告不应承担赔偿责任。理由是：1、漏水的水管系原告涉案房屋配套设施，其漏水造成损失不应由被告承担责任；2、水管漏水时被告方租住人员未在涉案房屋内居住，不存在使用不当问题；3、被告方租住人员不在房屋居住时没有关闭总水阀，不必然导致水管破裂漏水；4、被告方租住人员每隔几日派人到涉案房屋查看，已尽到了善良管理人的义务；5、原告主张被告方租住人员用胶带将主卧室卫生间地漏封住导致水溢出，被告不予认可，原告无证据证实，本院无法采信。本案的另一个争议焦点是：房屋租赁契约是否已经解除。原告认为，房屋租赁契约没有解除。被告认为，房屋租赁契约已经解除。
本院认为：房屋租赁契约已于2015年10月28日解除。理由是：1、原告违约。房屋租赁契约约定：原告提供完好的房屋及设施。但涉案房屋水管漏水后，屋内潮湿，部分装修及家具霉变，部分房间无电，原告未履行提供完好的房屋及设施的义务；2、被告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案因原告方原因，导致涉案房屋室内潮湿，部分装修及家具霉变，部分房间无电，致使被告不能实现租赁涉案房屋正常居住的目的，故被告有权解除合同；3、被告履行了搬离、退还涉案房屋的义务。被告方租住人员2015年8月30日搬离了涉案房屋，两次书面提出“自2015年9月7日起退租北仑牡丹小区40幢701室”，并于2015年10月28日再次明确告知原告“不再继续租赁涉案房屋，2015年8月30日被告方租住人员已经搬离了涉案房屋”，并主动将涉案房屋建设银行水电燃气扣费存折1本和钥匙2把交给原告，但被原告拒收；4、房屋租赁契约已于2015年10月28日解除。被告直至2015年10月28日才履行完退租交付义务，房屋租赁契约于当日解除。被告主张房屋租赁契约已于2015年8月30日解除与其两封信函中提出的“自2015年9月7日起退租北仑牡丹小区40幢701室”相矛盾，且无事实和法律依据，本院不予采信。综上，
本院认为：原、被告签订的房屋租赁契约合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋水管漏水造成原告财产损失，原告诉请被告赔偿无事实和法律依据，本院不予支持；原告违约致使被告不能实现合同目的，被告以此为由反诉请求确认房屋租赁契约已经解除，本院予以支持，但解除的时间为2015年10月28日；2015年10月7日至2015年10月28日的房租费2566.67元被告未支付，原告请求被告支付该部分房租费本院予以支持，2015年10月28日合同解除之后的房租费本院不予支持；因房屋租赁契约2015年10月28日才解除，故被告反诉原告请求判令原告返还被告2015年8月31日至2015年10月6日的房租费4200元的诉讼请求本院不予支持；因房屋租赁契约已经解除，被告请求判令原告返还多存的水电燃气费2248.56元本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李云志与被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司2015年4月7日签订的房屋租赁契约已于2015年10月28日解除；
二、被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告（反诉被告）李云志2015年10月7日至2015年10月28日的房租费2566.67元；
三、原告（反诉被告）李云志于本判决发生法律效力之日起七日内返还被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司多存的水电燃气费2248.56元；
四、原告（反诉被告）李云志自行到被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司提取涉案房屋建设银行水电燃气扣费存折1本和钥匙2把，被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司应予配合；
五、驳回原告（反诉被告）李云志的其他本诉诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司的其他反诉诉讼请求。如果原告（反诉被告）李云志、被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉受理费2067元，由原告（反诉被告）李云志负担2017元，由被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司负担50元；反诉受理费65元，由原告（反诉被告）李云志负担48元，由被告（反诉原告）台化苯酚（宁波）有限公司负担17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 尚新华
二〇一六年九月二十九日代
书记员 高崟件 来自