广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1399号
原告：陈通兰，女，1971年8月1日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许凯丽，广西汉远律师事务所实习律师。
被告：广西粤华房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区公车新城富康市场二楼。
法定代表人：陈轩同，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所实习律师。
原告陈通兰与被告广西粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈通兰及其委托诉讼代理人陈远胜、许凯丽，被告粤华公司的委托诉讼代理人潘昆龙、张植到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈通兰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《粤同·江滨雅轩合作建房协议书》（以下简称《建房协议书》）；2.被告返还原告合作建房款105374元并赔偿相应的利息损失（按同期同类银行贷款利率计算，暂计至2016年7月15日，以后另计至全部款项付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月23日，原告欲购买被告开发的位于防城港市港口区公车新城沙企路旁江滨小区二期粤同·江滨雅轩2号楼808号房，向被告支付保证金及购房款150374元，并于次日签订《建房协议书》。协议约定项目开工时间为2014年3月31日。从约定开工时间过去一年多，被告未动工，也未办理相关销售证书，原告遂将被告投诉至相关部门，要求被告将原告所缴纳的钱款全额退还。被告于2015年9月22日向原告出具《承诺书》，承诺于2015年11月15日前将钱款一次性退还原告，而过了约定时间，被告未将款项退还。2015年11月25日，被告经房管部门人员协调向原告再次出具《承诺书》，承诺将钱款分四期退还给原告，被告目前只退还了两期，后两期至今未退还。
被告粤华公司辩称，对解除《建房协议书》及返还建房款105374元没有异议，对利息的起算时间不予认可，利息应该按照2015年11月26日《承诺书》中记载的还款时间起计算。本院
经审理认定事实如下：2014年3月23日，被告向原告出具《收据》（编号1028103），表示收到原告合作建房保证金150374元。次日，以原告为甲方与以被告为乙方签订一份《建房协议书》（编号000292），约定甲方基于购买商品房的需要，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上委托具有地产开发资质的乙方合作建设商品房项目，项目名称为江滨小区二期（粤同·江滨雅轩），项目地点为防城港市港口区公车新城沙企路旁；甲方已对本协议约定的项目进行实地考察，在充分了解该项目的前提下自愿委托乙方对该商品房项目进行合作建设，并自愿按照本协议的约定向乙方交纳定向开发保证金；定向开发的商品房为2号楼808号房，建筑面积为54.25平方米，单价为每平方米5518.42元，总价款为299374元；甲方在签订本协议当日向乙方交纳合作建房保证金2万元。协议第五条对付款方式及付款时间进行如下约定：在签订本协议七日内交清合同总房款的50%计130374元；剩余部分房款由甲方向银行按揭贷款支付。协议第六条拟约定项目开工时间为2014年3月31日，拟竣工交付时间为2016年12月31日。协议第七条约定乙方在取得《商品房预售许可证》同时通知甲方，甲方在接到通知后七日内携带本《建房协议书》、收据、身份证（或其他证明证件）到乙方指定场所，按照本合同第三条约定的定向开发楼栋、房号、面积、单价与乙方签署《商品房买卖合同》，前期甲方按本协议交纳的合作建房保证金转为购房款，并按照本协议第五条约定支付剩余房款。《建房协议书》并对违约责任做了具体约定。2015年9月22日，在防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组的见证下，被告向原告出具《承诺书》，表示解除《建房协议书》并于2015年11月15日前一次性退还合作建房款150374元。2015年11月26日，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2015年12月31日前退还房款15037.40元；于2016年1月31日前退房款30074.80元；于2016年3月31日前退房款45112.20元；于2016年4月30日退房款60149.60元。2016年7月18日，原告就解除《建房协议书》、退款等事宜向本院提起诉讼。另查明，被告在起诉前未取得江滨雅轩2号楼的《商品房预售许可证》。原告对上述两份《承诺书》的内容均予认可。被告按照2015年11月26日《承诺书》承诺的时间将前两期款共45112.20元退还给原告，剩余105261.80元未予退还。
本院认为，一、在审查原告要求解除《建房协议书》是否有事实和法律依据之前应审查该协议是否有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，结合《建房协议书》的具体内容，《建房协议书》应属商品房买卖合同的性质，理由如下：一是《建房协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的（一）至（五）的内容，而这五项内容属于必要条款，系合同的基础，否则就无法构成合同；二是被告已按约收取购房款，本案中，被告收取的合作建房保证金实为购房款。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房协议书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房协议书》应属无效。由于《建房协议书》自始不发生法律效力，故对原告要求解除《建房协议书》的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于原告要求被告返还合作建房款105374元并赔偿利息损失的问题。经查，被告尚有105261.80元款项未予退还。经询问，原告对被告出具的两份《承诺书》均予认可，应视为原、被告双方对退还款项的具体时间和数额达成一致的意思表示，利息应按照被告逾期支付上述款项的时间起算。综上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定，
判决如下：
一、被告广西粤华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告陈通兰合作建房款105261.80元并赔偿利息损失（利息以45112.10元为基数，从2016年4月1日起；以60149.60元为基数，从2016年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清之日止）；
二、驳回原告陈通兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2792元，减半收取1396元（原告陈通兰已预交），由原告陈通兰负担196元，被告广西粤华房地产开发有限公司负担1200元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费32792元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李明娟
二〇一六年九月二十九日
书记员 王 颖附相关法律条文：
一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
二、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 来源：