河北省邯郸县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0421民初1720号
原告：杨岭英杨某，女，1946年1月4日出生，汉族，住所邯郸县。
委托诉讼代理人：冯家泉，河北妙策律师事务所律师。
被告：张林民张某（曾用名张海民），男，1975年9月9日出生，汉族，住所邯郸县。
被告：安延礼安某，男，1960年8月21日出生，汉族，住所曲周县。
委托诉讼代理人：安战周，男，1981年9月17日出生，汉族，住所曲周县（系安延礼安某之子）。
原告杨玲英与被告张林民张某、安延礼安某买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告杨岭英杨某委托诉讼代理人冯家泉、被告张林民张某、被告安延礼安某及委托诉讼代理人安战周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨岭英杨某向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告张林民张某与被告安延礼安某于2007年11月15日签订的房屋买卖协议无效；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与丈夫张玉祥（已去世）1984年9月2日在东辛庄以家庭为单位分得宅基地一处，登记户主为张玉祥，并在该宅基地上建起房屋北屋5间，东屋5间，西屋1间（东至赵小堂、西至过道、南至过道、北至坑）。2007年11月15日，在原告不知情的情况下，儿子张海民、丈夫张玉祥与被告安延礼安某签订房屋买卖协议，将该宅院以15万元的价格出卖给安延礼安某。因该宅院并未实际交付给安延礼安某，安延礼安某亦未在该宅院内居住，故直到2013年秋，原告才知道此事。原告对买卖宅院的协议不认可，并要求儿子张林民张某退还安延礼安某房款，解除合同。总之，被告在未征得原告同意的情况下，对原告宅基地进行买卖显然无效，且农村宅基地为限制流通物，买卖违反法律强制性规定。
被告张林民张某庭审中辩称，原告诉状中所陈述的内容均是事实，没什么要说的。
被告安延礼安某辩称，该房屋自签订之日就由张玉祥和张海民交付给安延礼安某，安延礼安某当即购置了桌子、椅子、床等日常生活用具，并对该房屋东屋做了简单装修。此后被告安延礼安某就在该房屋处生活居住，期间双方各安无事。2013年3月份，张玉祥联系被告安延礼安某称转让房屋一事后悔了，想把房子要回去，但因双方没有谈妥也就无疾而终。2013年5月被告安延礼安某回到东辛庄住所发现购置的东西均已不见，门锁也被换掉。又过些时日，被告安延礼安某发现该房屋已租赁给了他人。期间被告安延礼安某多次找张玉祥和其家人理论。原告张玲英虽未在协议书上签字，但前后五年的时间里，原告杨玲英无论是在前期协商转让房产，还是后期协商退回时大都在场知晓。且法律并未明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基及房屋，只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设。故请求驳回原告的诉讼请求，由原告将该房屋自2003年5月至今强行租赁给他人的租赁费返回给被告安延礼安某。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨岭英杨某所举证据：1、原告身份证复印件、常住人口登记卡各一份，证明原告的主体身份及家庭成员的身份；2、张利芳、张新利的身份证明及证明材料各一份，证明原告的两个女儿自愿放弃对诉争房产的相关权利；3、原告所在的东辛庄村委会证明一份，证明原告丈夫张玉祥于2015年因病去世的事实；4、房屋买卖协议一份，证明两被告之间签订的房屋买卖协议的事实及有关条款约定；5、邯郸县国土资源局出具的社员宅基地登记表一份，证明诉争的房产是于1984年登记造册，属于原告的夫妻共同财产的事实，另外证明两被告签订的房屋买卖协议实质上是农村宅基地转让协议；6、现场照片三张及村委会证明一份，证明房屋未交付给安延礼安某，安延礼安某也未曾在房屋内居住，房屋仍保持原状，未翻建过；7、邯郸县法院判决书及邯郸市中级人民法院民事裁定书各一份，证明原告曾进行过诉讼。被告张林民张某对以上证据均无异议，表示认可。被告安延礼安某质证意见：对证据1、2、3、4、5、7均无异议，对证据6有异议，认为其与被告张林民张某在签订合同后的当日，就将房款交付给了被告张林民张某，并对房屋进行了交接，次日入住该房屋，房屋虽未进行翻建，但进行过简单装修，并且在其入住大概三至四天时，曾委托被告张林民张某进行了维修。被告张林民张某未提交证据材料。被告安延礼安某所举证据：房产买卖协议一份，证明2007年11月15日张玉祥、张林（海）民、安延礼安某签订买卖协议及协议内容，认为该协议合法有效。原告杨岭英杨某质证意见：对被告安延礼安某所举证据的真实性没有异议，但认为该协议为无效协议，不具有合法有效性。被告张林民张某质证后对证据真实性没有异议。对以上证据，本院作出如下分析、认定：原告杨岭英杨某所举证据1、2、3、4、5、7两被告均无异议，本院对该证据的证明效力予以认定。原告杨岭英杨某所举证据6，被告安延礼安某提出异议，但没有相应证据佐证，其质证意见不足以推翻加盖有村委会公章的证明的效力，本院对证据6的证明效力予以确认。被告安延礼安某所举证据，双方对买卖协议的真实性均不持异议，本院对该证据的真实性予以确认；买卖协议的效力问题是本案的争议焦点，对此将进行综合阐述，在此不进行单一的认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1984年9月2日，原告杨岭英杨某与丈夫张玉祥在东辛庄村以家庭为单位分得宅基地一处，登记户主为张玉祥，当时的家庭成员有杨岭英杨某、张玉祥、女儿张利芳（乳名丽芳）13岁、女儿张新利（乳名新丽）11岁、儿子张林民张某（乳名会民）6岁。并在该宅基地上建起房屋北屋5间，东屋5间，西屋1间（东至赵小堂、西至过道、南至过道、北至坑）。2007年11月15日，张玉祥、被告张林民张某与被告安延礼安某签订房屋买卖协议，将该宅院以15万元的价格出卖给安延礼安某。被告张林民张某收取了该款项。协议签订后，被告安延礼安某未在该宅院内居住生活，至今仍维持原状。2013年12月19日，原告杨岭英杨某曾诉至邯郸县人民法院，请求确认张玉祥、张林民张某与安延礼安某所签订的房屋买卖协议无效，邯郸县人民法院做出（2014）邯县民初字第55号民事判决书，确认协议无效；安延礼安某不服一审判决提出上诉，二审法院以一审公告送达程序不合法为由发还重审；重审期间的2015年，张玉祥因病去世，原告将该案撤诉。2016年7月21日原告再次诉至法院，请求确认两被告之间的房屋买卖协议无效。张利芳、张新利出具证明，自愿放弃对案涉房屋的任何权利。
本院认为，本案诉争的房产是原告的夫妻共同财产，系在农村集体土地上建造的农民自住的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或‘小产权房’”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定，农村的房屋属于限制流通物，不得向本集体组织以外的人员出售或转让。本案中，被告安延礼安某非东辛庄村村民，因此，其与被告张林民张某及张玉祥2007年11月15日签订的房屋买卖协议明显违背国家法律的强制性规定，同时，被告安延礼安某亦未实际控制该房屋及办理过户手续。综上所述，两被告2007年11月15日签订的房屋买卖协议，应当认定为无效协议，故对原告的该诉请予以支持。被告张林民张某收到被告安延礼安某的购房款15万元应予返还。考虑到被告张林民张某占用被告安延礼安某资金时间较长、物价上涨等因素，可由被告张林民张某赔偿被告安延礼安某经济损失20万元。被告安延礼安某庭审中主张请求原告返回其出租案涉房屋的租赁费，未提交相关证据材料，原告不予认可，对该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、依法确认被告张林民张某（张海民）与被告安延礼安某2007年11月15日签订的房屋买卖协议无效；
二、被告张林民张某在判决生效后十日内，返还被告安延礼安某购房款15万元并赔偿被告安延礼安某经济损失20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告张林民张某负担。
如不服本判决，可在判决后送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 刘 峰
审 判 员 王清信
人民陪审员 贾庭志
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 周 宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度“”