浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0185民初3737号原告某物业有限公司。法定代表人何某某，系该公司总经理。委托代理人郭富、方晓燕，浙江钱王律师事务所律师。被告艾某某。
原告某物业有限公司与被告艾某某物业服务合同纠纷一案，原告于2016年7月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由
代理
审判员沈越适用简易程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告某物业有限公司的委托代理人郭富、被告艾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系某小区的物业管理公司，自2014年11月起一直为该小区提供物业服务。被告系该小区18幢的业主。按合同第四条第二款，被告住宅的物业管理费按每月每平方米3元的标准计算，经核算，被告自2015年1月1日至2015年12月31日止12个月共计拖欠原告物业费13779.36元；按合同第四条第七款，被告应于2015年1月10日前交纳物业管理费，逾期交付的，应按拖欠金额计交滞纳金。为此，原告多次向被告催讨，但均未果。原告为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付2015年1月1日至2015年12月30日期间的物业管理费13779.36元；2.被告支付逾期付款利息损失（按年利率24%自2015年1月11日计算至实际付清之日，暂计算至2016年3月30日为403.2元）；3.本案的案件受理费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告立即向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费13779.36元。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：证据一、某市房产管理处查询记录1份，欲证明被告艾某某系案涉房屋所有权人，房屋建筑面积为387.03㎡的事实。证据二、《物业委托协议》、《物业管理委托合同》各1份，欲证明：
一、原告自2014年11月为被告房屋所在小区提供物业服务，服务期限为2015年整年，应该收取的物业服务费为13779.36元；
二、根据合同第十八条的规定，被告逾期不缴纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准缴纳滞纳金，现原告根据相关法律规定将滞纳金的标准确定为年利率24%的事实。证据三、某物业有限公司缴款通知单及快递单(复印件)、律师函、EMS快递单及查询记录各1份，欲证明原告已履行催缴义务，经过催缴被告仍拖欠物业费的事实。
被告辩称：请求法庭驳回原告的诉讼请求，由原告承担诉讼费用并赔偿我的损失。理由如下：
一、原告作为物业公司没有履行职责，擅自打开我家房门及车库给我前面21幢的业主堆放建筑材料和作为施工场地，包括我的花园也成为施工场地，物业公司的行为侵犯了我的财产权，我的房屋及花园都受到了破坏，其他业主把大片公共绿地圈起来，物业公司也不予以制止；
二、物业公司安全防范工作没有做到位，前段时间小区遭遇盗窃，故物业公司不仅没有尽到自己的管理职责，反而侵犯了我的权利；
三、21幢违章建筑的业主就是业主委员会的代表，与物业公司签署物业管理委托合同的当事人，他们互相勾结，我认为物业管理委托合同是无效的；
四、物业费由原来的2.5元变成了现在的3元每月每平方米，这个收费标准不规范；
五、物业公司不止之前工作没有做到位，今天去现场看的时候，旁边有人家在违章开山，物业公司也没有尽到监管的职责。被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：证据一、照片1组13页，欲证明物业公司并未履行相应的合同义务，维护业主合法的权利，而是私自打开我家房屋大门和车库，作为21幢业主的施工场地；21幢业主搭建违章建筑和违章圈起大片绿地，使我的财产安全受到了损失，侵害了我的合法权益的事实。证据二、微信聊天记录1组、文章1篇（以上均为打印件），欲证明我多次和物业公司提起房屋被打开的事实，物业公司一直没有回应，及小区曾经遭遇盗窃、其他业主认为物业公司服务不到位的事实。证据三、缴款通知单（复印件）1份，欲证明被告之前的物业服务费是按照每月每平方米2.5元的标准打七折计算的事实。原、被告双方向本院提供的上述证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据一，被告无异议，本院经审核，对其证明效力予以确认。对原告提供的证据二，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为《物业管理委托合同》中的业主委员会的代表人就是被告所称的21幢搭建违章建筑的业主，物业公司与业主代表人是互相勾结来侵犯其他业主的合法权益。
本院认为，该两份证据内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效；被告提出的《物业管理委托合同》中业主委员会代表人系小区搭建违章建筑的业主，认为原告与业主委员会代表人相互勾结，侵犯其他业主的合法权益，但未提供充分证据予以证明，故对其该项意见本院不予采纳，对上述证据真实性本院予以确认。对原告提供的证据三，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有收到过缴款通知单和律师函，快递凭证上也没有被告的签字。
本院认为，缴款通知单及圆通速递快递单均为复印件，原告未提供原件予以核对，对其真实性本院无法核实，故对其真实性本院不予认可；对律师函、EMS快递单及查询记录，虽然查询记录系打印件，但查询记录上显示的快递单号与EMS快递单号一致，故对该组材料真实性本院予以确认。对被告提供的证据一，原告对照片的真实性予以认可，对关联性、合法性及证明对象均有异议，原告认为被告的车库并不是原告打开使用，是其他业主打开的，且物业公司已履行了协调义务，相关侵权人答应赔偿被告，是被告放弃了赔偿；被告如认为自己的财产受到损失应向实际侵权人提起诉讼或进行其他主张，与原告无关；对被告所称21幢业主违章搭建的行为，据原告了解，该业主系在购房合同约定的权益范围内行使自己的权利，是否进行过审批，原告已向相关部门提起建议，如果业主的搭建行为合法，将要求业主在合法范围内搭建，若不合法，也会建议拆除，物业公司已经履行了相关的报告义务。本院经审核，对照片真实性予以确认，但仅凭该组照片无法证明原告私自打开被告房屋大门及车库；对被告提出的其他业主违章搭建侵害其合法权益的情况，与本案非属同一法律关系，被告可另行主张。对被告提供的证据二，原告对微信聊天记录与打印件的一致性没有异议，但对证据真实性、合法性、关联性均不予以认可，原告认为微信上都是一些不真实的姓名，不能证明被告向物业公司提出了权利主张，文章也没有明确是案涉小区遭遇盗窃。
本院认为，微信聊天记录不能真实反映聊天人身份信息，被告也未提供证据证明聊天人身份，故对微信聊天记录真实性本院不予认可；被告打印的文章未写明系被告房屋所在小区，故对其证明对象本院亦不予认可。对被告提供的证据三，原告对真实性没有异议，但认为原告现在与业主委员会签订的新的合同是合法的，物业费的收费标准也是符合法律规定的，之前确实有空置房物业服务费打七折的情况，但是根据杭州市物业管理条例，原告现在对空置房也是全额收取物业服务费的。本院经审核，对该证据真实性予以确认。根据上述有效证据及庭审中当事人所作的陈述，本院认定本案事实如下：2014年11月10日，某业主委员会出具《物业委托协议》一份，决定自2014年11月1日起至2015年6月30日止，由原告某物业有限公司接替物业服务管理，并收取2014年底以前和2015年1月至6月物业费。2015年5月9日，原告某物业有限公司（乙方）与某业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》一份，约定由原告对某小区提供物业服务，委托管理期暂定为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。被告艾某某系某小区18幢别墅的业主（房产证号：第××号），房屋登记时间为2011年3月3日，建筑面积为387.03㎡。《物业管理委托合同》第十八条载明：“物业管理服务费1.本物业的管理服务费，采取先缴纳后服务的形式，每半年收取一次。由乙方按建筑面积每月每平方米别墅3元，排屋2.5元向业主或物业使用人收取。……3.空置房屋的管理服务费，由乙方以上述标准一致收取。4.业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，按以下方式处理：（1）从逾期之日起每天按应交管理费的千分之五交纳滞纳金。（2）通过法律途径解决。……”因被告未支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，且经原告催讨，被告均未支付，故原告于2016年7月7日诉至本院。
本院认为，某业主委员会出具的《物业委托协议》内容不违反法律、行政法规强制性规定，原告与某业主委员会签订的《物业管理委托合同》形式规范，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。小区业主委员会关于物业管理方面的规定及其代表业主与原告签订的《物业管理委托合同》，对原、被告具有法律约束力。原告依据其与小区业主委员会的约定实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用。被告在庭审过程中提出，原告在提供物业服务期间，未履行相应合同义务，对其他业主的侵权行为不予制止、没有尽到监管职责、安全防范没有做到位等，
本院认为，小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量。对被告提出的原告擅自打开被告家大门及车库，供其他业主堆放建筑材料及其他业主将被告花园变成施工场地的意见，如被告认为因物业公司服务造成其损失或有其他侵权人侵害其合法权益，可另行主张赔偿。对被告提出的业主委员会代表与原告相互勾结，《物业管理委托合同》应属无效的意见，因被告未提供充分证据证明其主张，故对该辩称意见本院不予采信。对被告提出的物业服务费由原来的2.5元每月每平方米变为3元每月每平方米的收费标准不规范的意见，
本院认为，《物业管理委托合同》系小区业主委员会与原告签订，形式规范，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，小区业主应按照合同约定的标准支付相应的物业服务费，故对被告的该项辩称意见本院亦不予采纳。故对原告要求被告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费13779.36元的诉讼请求，本院经审核，未超出合同约定的收费标准，故本院予以支持。对原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，
本院认为，合同约定的原告有权从逾期之日起每天按应交管理费的千分之五收取滞纳金的标准超出了合理范畴，现原告虽提出要求按照年利率24%的标准计算滞纳金，但因原告在合同中仅约定物业服务费每半年收取一次，未明确具体的缴款期限，且被告也提出了其未缴纳物业服务费的原因；同时，物业公司在提供物业服务时客观上会存在服务不到位的情形，也应当通过听取业主合理化建议的方式不断改进和提升物业服务的质量，故对原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告艾某某应于本判决生效之日起十日内支付原告某物业有限公司物业服务费13779.36元。
二、驳回原告某物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，减半收取77.5元，由原告某物业有限公司负担2.5元，被告艾某某负担75元（限于本判决生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理
审判员 沈越
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 鲁闵附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来自：