河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0502民初1889号
原告：郭跃，男，1980年11月8日出生，汉族，大专文化，人民银行邢台中心支行职工，现住邢台市。
被告：杨静，女，1987年7月17日出生，汉族，大专文化，无业，现住邢台市桥东区。
委托诉讼代理人：魏建恒，河北美东律师事务所律师，执业证号11301201210426060。
委托诉讼代理人：高娟，河北美东律师事务所实习律师。
被告：常搏，男，1986年5月1日出生，汉族，大专文化，邢台市劳动局职工，现住邢台市桥东区。
委托诉讼代理人：魏建恒，河北美东律师事务所律师，执业证号11301201210426060。
委托诉讼代理人：高娟，河北美东律师事务所实习律师。
原告郭跃与被告杨静、常搏租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告郭跃与被告杨静、常搏及其共同委托诉讼代理人魏建恒、高娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原告与王长辉王某签订的租赁合同直至原告将剩余租期22个月租用届满；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与桥东区师专路北关XX社区2号楼6层4单元14号房屋原房主王长辉王某于2016年3月31日签订上述房屋租赁合同，约定租期两年，原告支付了2年租金共计30000元。2016年6月13日王长辉王某将房屋转让给了被告，被告随即更换了门锁，致使原告无法行使承租权。原告多次找到被告要求履行租赁合同，但被告拒不履行。自房屋过户给被告开始计算原告尚有22个月租期未行使。原告特诉至人民法院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告杨静、常搏辩称，一、本案中涉案房屋为设置了抵押权的房产，抵押权实现后，租赁合同对答辩人己经不具有约束力。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第66条第1款规定，××将己抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。本案中涉案房屋坐落于桥东区师专路北关XX社区2号楼6层4单元14号（以下简称该房屋），所有人为王长辉王某，2015年6月11日，王长辉王某将该房产抵押给高英民高某，并且办理了抵押手续（房屋他项权证号为：邢房桥东他字第130432第XXXX号，××为王长辉王某，抵押权人高英民高某）。2016年3月31日，王长辉王某就该房屋与本案原告郭跃签订了租赁合同。为了偿还××的欠款，王长辉王某与答辩人签订《二手房买卖合同》，将房屋出卖给答辩人，2016年6月12日，答辩人将购房款支付给高英民高某，王长辉王某出具收条记载“今收到常搏购房款370000元，打到高英民高某账户工商银行62220804060023031926222080XXXX”，高英民高某出具收条记载“今收到常搏代王长辉王某还款叄拾柒万元整”。至此，高某英民的抵押权实现。后王长辉某与答辩人办理了该房屋的过户手续。我国《物权法》第一百九十五条第一款规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。在本案中，××将己抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。房屋原所有人（××）王长辉王某将己经抵押的房产出租，后以变卖房产的方式实现抵押权，根据我国《物权法》第一百九十五条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第66条第1款之规定，租赁合同对受让人常博、杨静不具有约束力。
二、郭跃与原房主王长辉王某的租赁合同是以租赁之名行还款之实，侵犯了答辩人的合法权益，答辩人认为该租赁合同无效。该房屋在买卖过程中，存在很多违反常规的事情。1、郭跃与王长辉王某于2016年3月31日签订房屋租赁合同，但是，租赁合同签订后郭跃不但没有实际使用该房屋，而且于2016年5月28日在邢台1**网站等地方公开替王长辉王某出售该房产，声称自己是在替一个朋友出售房产。答辩人就是网站与郭跃取得联系后才知道该房产的出售信息，才进一步与原房东王长辉王某取得联系。让人匪夷所思的是，在房屋的整个交易过程中，不仅原房东王长辉王某没有告知该房屋己经出租，承租人郭跃对房屋出租事宜只字未提，并且在给答辩人的电话中保证这套房产不仅没有出租（电话录音的第分钟处），而且产权清晰，只要抵押权后，能很快过户。2、交易过程中，王某长辉要求甩开郭跃，与答辩人直接交易，甚至称“我再给你便宜一点都可以，不要让他挣那个费用墓了”，王长辉王某宁肯自己房子卖得再便宜一点，也不愿意费用落在郭辉手里，这是常理无法解释的。3、郭跃向贵院起诉后，答辩人与王长辉王某取得联系，王长辉王某称当时虽给郭跃出具了记载有收到房屋租金的收到条，但是郭跃并没有交付3万元现釜，答辩人与王长辉王某的聊天记录上，王长辉王某清楚表明：“他没有给我钱”，“打了条也没有给我钱。是原来欠的三万。”“我现在没有钱给他呢。我给了他把土地证和车都得给我。”4、该房屋过户给答辩人后，郭跃几次三番的给答辩人打电话称这房屋有纠纷，又找其他人给答辩人打电话称房屋己经由郭跃转租给他威胁答辩人腾房。郭跃前后言辞的矛盾，种种事实表明，郭跃与王长辉王某之间存在债权债务纠纷，两人恶意串通，以租赁合同之名行债权债务之实，将两人之间的债权债务转嫁与答辩人身上，严重损害了答辩人的权益，根据我国《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、肋、迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目地；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。答辩人认为郭跃与王长辉王某签订的合同无效，就更谈不上合同的权利义务转移给答辩人的问题。综上，郭跃的诉讼请求不仅仅存在于法无据的情况，更属于恶意诉讼，严重干扰了答辩人的正常生活，给答辩人造成了损失，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告郭跃围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、收条、银行卡客户交易查询单，被告杨静、常搏提交了房屋登记薄、房产证、收条、转账单、录音资料、公证书、短信和微信截图、二手房买卖合同、声明书、移动通信发票、联通业务凭证、联通发票。对原、被告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭跃于2016年6月在邢台1**网站上刊登了出售王长辉王某所有的位于邢台市桥东区顺德路北头银发XX小区房产一套的信息，并预留了其本人的手机号码。被告常搏看到信息后便与原告联系，得知原告是在替王长辉王某出售房产，原告与王长辉王某是朋友，被告常搏提交的其与原告的通话录音，表明原告在出售该房产信息时是知道该房产已设立抵押权，并未告知被告其已承租该房屋，并称该房屋只有一个房主的朋友临时居住一下。被告常搏通过原告郭跃与房主王长辉王某取得联系，得知于2015年6月11日王长辉王某将该房产抵押给高英民高某，并办理了抵押手续，他项权证号为：邢房桥东他字第130432第XXXX号。王长辉王某与被告杨静于2016年6月7日签订了二手房买卖合同，约定被告杨静购买王长辉王某所有的位于邢台市桥东区师专路北关XX社区2号楼6层4单元14号房产一处，成交价为407000元，付款方式为一次性付清。合同签订当日，被告常搏向王长辉王某支付了定金2000元。
被告杨静与被告常搏系夫妻关系。2016年6月12日，被告常搏将部分购房款370000元支付给抵押权人高英民高某，致使高英民高某的抵押权实现，当日被告常搏并将余款35000支付给了王长辉王某，于2016年6月13日，王长辉王某将该房产过户登记到被告杨静名下。现原告郭跃起诉二被告，称其与王长辉王某于2016年3月31日签订了上述房屋租赁合同，租期两年，原告支付了两年租金共计30000元，要求被告继续履行原租赁合同至租期届满。被告常搏提供的其与王长辉王某的微信聊天记录显示，王长辉王某称虽然他与原告签订了租赁合同但原告未实际给付租金30000元，因为他们之前就存在债权债务关系。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因××实现抵押权发生所有权变动的；（二）……”。此外，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“××将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据以上规定，法律允许××将房屋抵押后再出租，在先抵押后出租的情况下，抵押权优先于承租权，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的买受人不受原租赁合同的约束，只要买受人不愿意履行原租赁合同的，承租人就不得以租赁关系的存在来对抗买受人。因此，本案中原告是明知此房产设立了抵押权，又曾以其个人名义在网站上发布售房信息，被告购买了抵押房产，为××王长辉王某偿还了债务，使抵押权人高英民高某实现了抵押权，原告与王长辉王某后签订的租赁合同对被告不具有约束力，故对原告要求被告继续履行原租赁合同的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告郭跃的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告郭跃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 王颖
二〇一六年九月二十九日
书记员 薛冰 搜索“”